Покупка квартиры по доверенности: как обезопасить себя от возможных рисков?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по доверенности: как обезопасить себя от возможных рисков?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Решение продать или купить квартиру — ответственный шаг стоимостью в десятки миллионов рублей. Суммы большие, ответственность высокая. Соответственно, все игроки в этом процессе должны быть проверенными и надежными. Особенно в сложном положении находится покупатель. Риск возрастает, если имеется идеальный жилищный вариант, представляемый не собственником, а кем-то с выданной нотариусом доверенностью.
Мошенничество и не только
Если же покупатель решается приобрести такое жилье, он должен быть готов к весьма неприятным ситуациям.
В своей адвокатской практике Елена Жданова сталкивалась со множеством сюжетов, и, по ее наблюдениям, прежде всего мошенники стараются заполучить документы на квартиру и паспорт продавца, например, вместо собственника привести к нотариусу лицо на него похожее либо оформить доверенность на сбор документов и продажу квартиры по поддельному паспорту.
Обычно в нотариальных конторах много народа, и нотариусу сложно выявить обман. К тому же ни нотариус, ни его помощники не устанавливают подлинность документов, а сверяют паспортные данные и смотрят, похож ли клиент на фотографию в паспорте. Если нотариуса ничего не смущает, он делает совершенно «чистую» доверенность. Получив ее, мошенники ищут покупателя и говорят ему, что собственник квартиры лежит в больнице, уехал в другую страну и т.д. Затем они получают деньги и исчезают.
Иногда в таких схемах участвуют и нотариусы. В этом случае доверенность получают, даже не приводя в нотариальную контору доверителя. Естественно, это уже преступление, и такие случаи известны, нотариусы даже привлекались к уголовной ответственности.
Есть примеры, когда мошенники не подделывали паспорт, не искали нечестных нотариусов, а лишь вошли в доверие к собственникам квартир и убедили их продать жилье, выписав доверенность. При этом жертвами мошенников могут стать не только пьяницы или недееспособные, но и по своей неопытности, неграмотности и доверчивости вполне вменяемые граждане. В группу риска попадают пенсионеры, одинокие люди, люди с низким уровнем образования. Их оставляют без жилплощади и денег, вынуждая судиться с покупателями.
Мошенниками могут оказаться и сами собственники жилья: они выписывают доверенность, а после совершения сделки отказываются от нее, заявляя, что она поддельная. Некоторые люди, заведомо идущие на обман, могут даже по-другому расписаться в доверенности. Конечно, существует почерковедческая экспертиза, но уличить мошенника непросто. В таких случаях очень часто эксперты дают заключение, что с большой долей вероятности (скажем, 50/50) доверенность выписана собственником, однако если у него есть свидетели, подтверждающие обратное, такое заключение для суда ничего не значит, так как оно не дает точной оценки, а по свидетельским показаниям получается, что истец говорит правду.
На обман порой отваживаются и родственники или знакомые владельца недвижимости. Как правило, такое происходит если он недееспособный, психически больной или очень доверчивый. В адвокатской практике Елены Ждановой неоднократно бывали случаи, когда покупатели не могли познакомиться с собственником, юрист настаивала на встрече, и выяснялось, что человек лежит в психиатрической больнице и, выдавая доверенность, тоже находился там. А это означает, что продавец считается дееспособным, так как суд не установил обратного (дееспособность у нас устанавливается только по суду), но страдает психическим заболеванием и, вполне возможно, не отдает себе отчета в собственных действиях.
И на этом основании после сделки собственник или его родственники могут подать иск об отмене купли-продажи. Вопрос о том, мог ли владелец жилья понимать значение своих действий и руководить ими или нет, решает судебная экспертиза. Эксперты запрашивают медицинские документы, консультируются со специалистами, и если выясняют, что лицо, выдавшее доверенность, действительно не понимало, что делает, сделка возвращается в первоначальное состояние. Это означает, что квартира передается обратно собственнику, а деньги – покупателю. Однако если деньги уже потрачены, то покупатель получает лишь решение суда о возврате денег, с которым нужно обратиться к судебным приставам, надеясь, что с продавцов жилья можно хоть что-то получить.
Аналогичная ситуация возможна и когда собственник страдает алкоголизмом или наркоманией, но, правда, только если он стоит на наркологическом учете. В таких случаях также проводится судебно-медицинская экспертиза и допрашивается нотариус, и если эксперты установят, что собственник находился в состоянии опьянения, сделка тоже возвратится в первоначальное состояние. Если же собственник квартиры не стоит на учете, то даже при свидетельских показаниях, заверяющих, что он был пьян, шансы сохранить квартиру у покупателя довольно высокие.
К мошенничествам можно отнести и продажу недвижимости по отозванной или просроченной доверенности, а также те случаи, когда собственник-доверитель умирает раньше, чем состоялась сделка, но доверенное лицо, не сообщает об этом покупателю.
Доверенность бывает опасна даже тогда, когда нет явного мошенничества. Например, неприятная ситуация может возникнуть, если недвижимость в долевой собственности, ее продают несколько человек, но сделкой занимается один или двое. Например, типичный случай: мама, папа, взрослые дети, и у каждого по ј в квартире, мама и папа организуют продажу, общаются с покупателями, а от детей есть лишь доверенности. Вроде бы ничего страшного, но лучше, когда на сделку приходят все дольщики, потому что завтра у «потомков» могут испортиться отношения с родителями и они оспорят продажу квартиры, заявив, что не оформляли доверенности или родители получили ее обманными путями, введя их в заблуждение или убеждая в тяжелых семейных обстоятельствах.
Какие доверенности принимает СберБанк
Юлия Ш.: СберБанк в соответствии с законодательством работает и с доверенностями, которые выданы на распоряжение всем имуществом, и с точечными доверенностями.
Более того, мы работаем и с доверенностями, которые были выданы на территории Российской Федерации, и с консульскими доверенностями. В первом случае потребуется меньше времени на сделку. Сделки с консульскими доверенностями требуют дополнительного времени на проверку.
Если говорить о доверенностях, выданных и удостоверенных нотариусами, в них обязательно должна содержаться конкретная информация, на что выдана доверенность. Это проверяется банком. Если доверенность выдается, предположим, на подписание кредитной документации или договора поручительства — эти полномочия должны быть прописаны в доверенности. Если в доверенности этого нет, и отсутствует фраза о том, что гражданин доверяет полное распоряжение всем своим имуществом, банк такую доверенность попросит переделать.
Нам важно, чтобы со стороны покупателя в доверенности были указаны полномочия на заключение кредитного договора, адрес приобретаемого объекта недвижимости, сумма кредита, процентная ставка, если это возможно, и так далее.
Со стороны продавца мы проверяем, что он дает полномочия на продажу конкретного объекта недвижимости, а не, допустим, двух своих других квартир, которые не участвуют в сделке. Также со стороны продавца доверенность должна содержать однозначный посыл о том, что он дает право на продажу конкретного объекта недвижимости, и, если это необходимо, на представление его интересов в органах Росреестра.
Если очень хочется, то можно?.. Проводим сделки по доверенности
Если вы выбираете между схожими предложениями, рекомендую делать выбор в пользу квартиры с реальным владельцем. Но что делать, если именно ваша «квартира мечты» продается по генеральной доверенности?
Будьте предусмотрительны! Доверенность на продажу вторичного жилья как плотная ширма, за которой скрывается огромное количество подводных камней: обременения, реальное состояние здоровья собственника и истинные намерения продавца.
Когда в процессе сделки отсутствует собственник, появляются сложности в проверке его личности, документов, дееспособности и вообще реального существования человека в данный момент. Конечно, самый надежный и гарантированный вариант покупки жилья у человека с доверенностью, если вы знаете лично и доверенное лицо и собственника, как говорится, не один пуд соли с ними съели. В таком случае от подвохов и обмана покупатель будет освобожден.
Но самое красивое и ценное, зачастую, находится у совершенно незнакомых нам людей. Поэтому для покупателя крайне важны и личности собственника и доверенного лица, правильно оформленная доверенность, обстоятельства, при которых она была выдана — мы должны удостовериться в том, что она получена ненасильственным способом и без обмана.
Нет дела без риска. Что может ожидать покупателя квартиры?
Все мы подсознательно готовы к тому, что нас пытаются обмануть. Обвесить на рынке, втюхать неликвидную технику, присвоить наши денежки любым способом.
И покупка квартиры – не исключение. В силу особенностей рынка, множества слухов и негативного опыта дело это рисковое. Нельзя просто так прийти и купить понравившуюся квартиру без заморочек. Приходится быть подозрительным и недоверчивым ко всему — собственнику, доверенному лицу, к каждой предоставленной бумажке. И мы рискуем. Каждый раз.
Что ждет покупателя? Если честно, то перебирать варианты того, с чем можно столкнуться — дело не одной статьи. Даже в конкретно взятом случае с покупкой по доверенности может возникнуть масса проблем, связанных с подлогами документов. Причем по закону в случае судебного разбирательства дело будет касаться только собственника и покупателя, тогда как доверительное лицо не несет ответственности. Если только нет криминальной подоплеки.
Давайте лучше я расскажу вам, как защитить себя при покупке квартиры по доверенности, ну и о том, как не попасть к жуликам — тоже упомяну.
Законодательство Российской Федерации предполагает возможность использования нескольких форм документов, на основании которых доверитель может делегировать полномочия другому лицу. Выбор напрямую зависит от целей, преследуемых гражданами.
Доверитель может составлять доверенности следующих типов:
- генеральная – доступны все разрешения на беспрерывное использование недвижимости в течение длительного временного промежутка. Используется, чтобы оформить права сразу на несколько объектов;
- специальная – передача одного права (например, право на получение документации после регистрации недвижимости в соответствующем органе);
- разовая – возможность совершения действий, направленных на оформление прав на недвижимость. Такой вид действует в течение установленного сторонами периода, по истечению которого задача будет выполнена. Стандартный срок – 3 месяца.
Правом на совершение любых действий наделяет исключительно генеральная доверенность. В ней прописывается полный перечень передаваемых полномочий. К её оформлению нужно отнестись с особой осторожностью, так как она наделяет доверенного правом на продажу имущества. Документ обязательно нужно заверить у нотариуса.
Согласно положениям п. 1. ст. 185 ГК РФ, доверенность может быть оформлена исключительно в письменной форме. Устная или любая другая формы впоследствии влекут сложности, если необходимо будет подтвердить факт наличия доверенности в судебном порядке. Конечно, стороны могут ссылаться на показания свидетелей, переписки и другие факты, но отсутствие письменного документа гарантированно вызовет сложности.
Заверяется доверенность у нотариуса в зависимости от вида сделок. В частности:
- если доверенное лицо будет заключать договор ренты от имени доверителя;
- если предусматривается порядок передоверия;
- по желанию сторон.
Срок и полномочия доверенности
Ключевую роль в юридической значимости сделки играют даты, которыми определяется период действия доверенности. Максимально допустимый срок доверенности может составлять 3 года. Если же сроки в документе не проставлены, то доверенность автоматически аннулируется спустя год после ее заключения. Заметим, что сроки сделок по передоверию не могут превышать сроки действия главной доверенности.
Документ обязан содержать полномочия представителя, которыми он наделяется. По нормам ГК РФ, такими полномочиями не могут являться:
- сделки по отношению к лицу, которое выдало доверенность;
- заключение сделок по отношению к другим лицам, интересы которого доверенное лицо представляет одновременно;
- заключение сделок, которые по условиям могут быть оформлены только лично лицом, выдавшим доверенность;
- другие полномочия, которые ограничиваются законодательством.
Предъявление фиктивной доверенности и последствия её применения
Практика, когда собственник передоверяет свои полномочия третьему лицу для осуществления сделок купли-продажи или иных действий для получения выгоды, довольно распространена в России. Одной из лидирующих отраслей, в которых встречается мошенничество по фиктивным доверенностям, является сегмент сделок с жилой собственностью.
Мошенники, пользуясь доверчивостью граждан, получают право на полное осуществление сделок при том, что доверенность, по мнению собственника, оформлялась лишь на сбор необходимых документов. Однако, имеют место и случаи в банковском секторе.
Риски при совершении сделки купли-продажи квартиры по доверенности
Они могут подстерегать как самого владельца квартиры, так и покупателя.
Начнем с собственника жилья. Главные риски продавца квартиры кроются в недобросовестности будущего представителя. Газеты и интернет сегодня пестрят описанием различных мошеннических схем, которые применяются при сделках с жильём по доверенности.
Например, представитель может путём ряда манипуляций переписать жилье на себя или же совершить сделку на крайне невыгодных для собственника условиях. Может случиться так, что представитель окажется недееспособным. В таком случае сделку в будущем легко поставить под сомнение.
Существует и финансовая составляющая рисков. После продажи квартиры представитель может забрать вырученные по сделке деньги и просто исчезнуть. Поэтому во избежание таких проблем рекомендуется продавцу самому присутствовать при сделке или же не предоставлять представителю полномочия по получению средств за проданное жилье.
Риски для продавца может таить и неправильное оформление доверенности. Тогда не исключено, что представитель будет наделен более широким кругом полномочий, что может нанести вред интересам собственника.
Может ли человек, который реализует объект, быть обманутым? Не стоит забывать и о том, что сумма сделки в договоре и фактически переданная в руки часто не совпадают. У субъекта, который реализует недвижимость на рынке, возникает доход, который он обязан уплатить (НДФЛ). С целью сэкономить на платеже, стороны договариваются о том, что в документе будет указана одна цена, а перечислена совсем другая.
В счет оплаты перечисляется та сумма, которая соответствует соглашению между субъектами. Нарушений в таком случае нет. Доказать обратное – трудно.
Совет: Никогда не идите на уступки и не соглашайтесь в договоре прописать иную сумму, отличную от фактической. Желание сэкономить на налогах в бюджет, может повлечь последствия.
Что такое доверенность
Доверенностью называют документ, который удостоверяет право доверенного лица производить указанные в тексте действия с недвижимостью. Бывают такие типы:
- Генеральная – она предоставляет право доверенному лицу производить на указанный в договоре срок необходимые действия с квартирой.
- Специальная – в ней четко оговаривается, какие именно действия можно совершать. Например: сбор документов для продажи.
- Разовая – она предусматривает выполнение только 1 действия. После этого она становиться недействительной.
Есть понятие – автоматический срок действия доверенности, он составляет 1 год, но есть возможность выписать ее сроком до 3 лет.
В силу обстоятельств посещение нотариуса для некоторых лиц невозможно. И если есть потребность продать недвижимость, возникает вопрос, можно ли, чтобы доверенность была заверена другим лицом. Это возможно, по закону ее может заверять:
- Руководитель исправительного учреждения. Если человек, который хочет дать доверенность, отбывает срок в месте лишения свободы.
- Руководитель учреждения соцзащиты, где человек находится.
- Командир части для военнослужащих, если на месте проживания нет нотариальной конторы.
- Старший врач медучреждения, где лицо проходит лечение.
В сделках купли квартиры по генеральной или другим доверенностям есть риски, и их перед покупкой нужно знать.
Риски для продавца и покупателя
Сделки с недвижимостью обычно связаны с большими суммами денег, поэтому всегда существует риск столкнуться с мошенничеством. При этом такая опасность может возникнуть для каждой из сторон:
- Для продавца. Генеральная доверенность может быть оформлена обманным путем или поверенный начнет превышать полномочия, действовать в ущерб интересам владельца недвижимости. Иногда случается, что доверителя уже нет в живых, но его доверенность используется для проведения сделок с недвижимостью.
- Для покупателя. Самая большая опасность — это столкнуться с «черными риелторами», которые продают квартиры по мошенническим схемам. В результате, можно остаться и без денег, и без жилья. Нередки также случаи, когда потенциальному покупателю демонстрируется дорогая квартира с хорошим ремонтом, а на деле приобретается более дешевый вариант и в плачевном состоянии. Разница в стоимости достается мошеннику.
Чтобы обезопасить себя при выдаче доверенности, доверитель должен придерживаться следующих советов:
- отзывать соглашение при окончании срока действия;
- выдавать документ исключительно проверенному лицу, а в случае возникновения проблем признавать доверенность и проведённые сделки недействительными через суд;
- ограничивать спектр полномочий, которыми наделяется доверенное лицо. Нужно выписывать полномочия на выполнение конкретных действий;
- воздерживаться от выдачи полномочий на приём денежных средств и на оформление предварительного ДКП с выдачей аванса.
Если по соглашению будет подписываться договор купли-продажи, то предварительно покупателю нужно провести следующие действия:
- проверить наличие требуемых реквизитов и удостовериться в том, что срок действия документа не истёк;
- убедиться, что передаваемые доверенному лицу полномочия прописаны чётко и ясно – формулировки не должны быть расплывчатыми;
- проверить, числится ли предоставляемый доверенным гражданином документ в реестре доверенностей. Это можно сделать через сайт Федеральной нотариальной палаты;
- удостовериться, что доверитель в здравии и действительно поручал проведение сделки третьему лицу (приехать лично, позвонить, записать разговор на диктофон).
Для покупателя всё проще – ему следует самостоятельно проверять планируемую сделку на предмет юридической безопасности. Минимальные действия, которые нужно предпринять – это позвонить доверителю. Если доверенный откажется дать контакты, то от сделки стоит отказаться.
Как действовать при продаже квартиры по доверенности?
Составим краткий перечень рекомендаций в отношении того, как нужно действовать покупателю при приобретении недвижимости по доверенности:
- полностью удостовериться в ответственности и благонадёжности человека, который будет представлять права. Совместно с доверенностью гражданин обязан предъявить и паспорт, в котором должна быть отметка о регистрации по месту жительства. Следует потребовать от человека паспортные данные и информацию о месте проживания;
- обязательно проверить, была ли проведена процедура нотариального заверения доверенности. В ситуациях с продажей недвижимости без неё не обойтись;
- изучить документ, сделать копию и показать её юристу. Следует внимательно проверить сроки, а также все полномочия, которыми наделено доверенное лицо.
При продаже недвижимости через доверенность риск ложится на обе стороны сделки. Если доверенное лицо нарушит договорённости, то продавец сможет на законном основании отменить уже заключённую сделку через суд и получить право собственности на квартиру назад. В подобных ситуациях возникают проблемы с возвратом денежных средств – решить их получается не всегда.
Порядок покупки квартиры по доверенности
Чтобы купить квартиру по доверенности, необходимо:
- Обратиться к нотариусу, осветить перечень полномочий, которые сможет выполнять поверенный, оформить документ с подписью и печатью. Срок действия можно указать какой заблагорассудится. Если оформляется «генералка», например, при длительном отъезде супруга, стоит выбрать более длительный период действия. Как правило, указывается срок 3 года.
- При оформленной генеральной доверенности поверенный может связаться с риэлтором или организовать юридическое сопровождение покупки жилья, выбрать приобретаемый объект.
- Далее следует провести проверку юридической чистоты сделки, выявить, нет ли обстоятельств, при которых возможна отмена ДКП. Для проверки следует истребовать: справку ЕГРН, кадастровый паспорт, а также проверить законность перепланировок, удостоверится в снятии с регистрационного учета проживающих в квартире лиц, убедиться в своевременной оплате по коммунальным счетам. Если недвижимость принадлежала несовершеннолетнему ребенку или лицу с ограниченной дееспособностью, должно быть разрешение органов опеки и попечительства на совершение купли-продажи. При отчуждении совместного имущества супругов Продавец должен предоставить нотариально заверенное согласие супруга на оформление сделки.
- Если проверка прошла успешно, все документы в наличии, можно составить договор, предварительно оговорив права и обязанности сторон, выбрав форму оплаты.
- Оформить в банке договор на аренду банковской ячейки или произвести иные действия, предполагающие безопасную оплату после перерегистрации права собственности. Внести деньги в ячейку (на счет).
- После подписания договора — произвести перерегистрацию перехода права собственности на квартиру. Для этого необходимо обратиться в Росреестр. Оформить переход можно, если в доверенности имеется соответствующая запись о полномочиях на проведение регистрационных действий.
- Подписать акт приема-передачи. Данный документ подтверждает исполнение обязательств со стороны Покупателя.
На этом сделку можно считать завершенной.