03.04.2023

Сделки с квартирами по доверенности: как проверить, что всё чисто

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с квартирами по доверенности: как проверить, что всё чисто». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Какие доверенности принимает СберБанк

2. Какие полномочия имеет представитель

3. Что стоит сделать перед сделкой по доверенности

4. Правила оформления доверенности

5. Государственный регистратор прав: права, обязанности, ответственность

6. Кто может оформить доверенность на покупку квартиры

7. Инструкция, как себя обезопасить при купле-продаже по доверенности

8. Мошеннические схемы с доверенностями на квартиры

9. Какие бывают виды доверенности на продажу квартиры

10. Как проверить доверенность

11. Что такое генеральная доверенность

12. Как обезопасить себя?

13. Передача денег за квартиру: как происходит, форма, варианты и способы подтверждения оплаты, сроки и порядок передачи денег по договору купли-продажи квартиры

14. ✅ Правила оформления доверенности

Граждане, занимающие жилые помещения в домах муниципального и государственного фонда по договору социального найма, вправе бесплатно получить их в собственность (приватизировать). Договор о передаче квартиры в порядке приватизации заключается с администрацией района, поселка, города в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Жилье считается собственным с момента регистрации перехода прав на него в ЕГРН.

Какие доверенности принимает СберБанк

Юлия Ш.: СберБанк в соответствии с законодательством работает и с доверенностями, которые выданы на распоряжение всем имуществом, и с точечными доверенностями.

Более того, мы работаем и с доверенностями, которые были выданы на территории Российской Федерации, и с консульскими доверенностями. В первом случае потребуется меньше времени на сделку. Сделки с консульскими доверенностями требуют дополнительного времени на проверку.

Если говорить о доверенностях, выданных и удостоверенных нотариусами, в них обязательно должна содержаться конкретная информация, на что выдана доверенность. Это проверяется банком. Если доверенность выдается, предположим, на подписание кредитной документации или договора поручительства — эти полномочия должны быть прописаны в доверенности. Если в доверенности этого нет, и отсутствует фраза о том, что гражданин доверяет полное распоряжение всем своим имуществом, банк такую доверенность попросит переделать.

Нам важно, чтобы со стороны покупателя в доверенности были указаны полномочия на заключение кредитного договора, адрес приобретаемого объекта недвижимости, сумма кредита, процентная ставка, если это возможно, и так далее.

Со стороны продавца мы проверяем, что он дает полномочия на продажу конкретного объекта недвижимости, а не, допустим, двух своих других квартир, которые не участвуют в сделке. Также со стороны продавца доверенность должна содержать однозначный посыл о том, что он дает право на продажу конкретного объекта недвижимости, и, если это необходимо, на представление его интересов в органах Росреестра.

Какие полномочия имеет представитель

Поверенный, действующий от имени собственника, может производить только те действия, которые указаны в доверенности. Поэтому их перечень должен быть расписан максимально точно, чтобы не получить отказа в том или ином учреждении. Это может вызвать неоправданные задержки и увеличение срока оформления. При составлении таких документов нотариус учитывает имеющийся опыт и пожелания доверителя. Типовой список необходимых поручений включает:

сбор и подачу необходимых справок в государственные органы;
подписание договоров, заявлений, других документов;
внесение изменений, дополнений в ранее поданные сведения;
получение (передачу) денежных средств в счет цены договора;
оплату государственной пошлины, других сборов и платежей;
совершение действий, необходимых для регистрации права.

Как правило, в доверенность включается указание на разрешение совершать другие и иные действия, необходимые для выполнения данного поручения. Это необходимо, поскольку каждая сделка по продаже, оформлению квартиры (земельного участка) отличается своими нюансами, которые трудно предусмотреть в одном документе.

Что стоит сделать перед сделкой по доверенности

Никто не может дать полной гарантии безопасности сделки по доверенности. Лучше привлечь к процессу компетентного юриста или риелтора.

Проверьте, что доверенность разовая, а не «генеральная». Первая дает разрешение на конкретную сделку, в ней подробно расписаны все условия. Вторая — разрешает вести дела от имени доверителя. Чем конкретнее доверенность, тем больше доверия ее владельцу.
Не соглашайтесь на сделку, если не можете лично побеседовать с продавцом. Если нет возможности встретиться, созвонитесь по видеосвязи, выясните подробности, убедитесь, что доверенность тот выдал добровольно. Спросите, осознает ли продавец, что собирается отдать квартиру за оговоренную сумму. Не верьте представителю на слово, проверяйте все его слова.
Проверьте документы на квартиру. Нужно выяснить, является ли тот, кто выдал доверенность, владельцем жилья.
В доверенности должны быть подробно расписаны параметры квартиры — адрес, кадастровый номер, технические характеристики. Их достаточно, чтобы убедиться — продают ту квартиру, которая указана в доверенности.
Созвонитесь с продавцом перед тем, как отдавать деньги или передавать документы в МФЦ — убедитесь, что с ним всё в порядке.
Проверьте в день сделки, что доверенность не отозвали, с помощью нотариуса или онлайн-базы.
Саму сделку лучше провести через нотариуса, для дополнительной гарантии безопасности процесса.

Правила оформления доверенности

Для оформления доверенности необходимо обратиться к нотариусу с документами:

своим паспортом и удостоверением личности поверенного (взять оригиналы и копии);
документом, в котором указаны точные сведения о приобретаемом объекте недвижимости (если право выбора квартиры не передается уполномоченному лицу).

Генеральная доверенность заполняется на фирменном бланке нотариуса, иные виды доверенностей можно составить самостоятельно, но лучше доверить процесс специалисту.

Доверенность содержит следующую информацию:

число и месяц оформления;
сведения об оформителе и уполномоченном лице (ФИО и прочие паспортные данные, место регистрации);
перечень действий, которые поручаются поверенному;
срок действия документа.

Доверенность, в которой не указана дата совершения, не имеет юридической силы. Срок действия можно не указывать. По умолчанию он равен 1 году с момента оформления документа. Если доверенность выдается лицу для совершения действия за границей, а ее срок не оговорен, она является бессрочной до момента отзыва.

Государственный регистратор прав: права, обязанности, ответственность

С 01.01.2017 Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» объединены системы государственной регистрации прав и кадастрового учета, что, несомненно, ведёт к повышению защиты прав на недвижимость, упрощению процедур государственной регистрации права и кадастрового учета. Ключевой фигурой в системе государственной регистрации прав и кадастрового учёта является государственный регистратор прав, на которого возложены ответственные задачи по принятию решений в указанных сферах.

Государственный регистратор прав является федеральным государственным гражданским служащим, должностным лицом органа регистрации прав, наделенным государственными полномочиями по осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. С государственным регистратором прав заключается срочный служебный контракт в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2004 № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации». Орган регистрации прав формирует экзаменационную комиссию по приему экзамена на соответствие требованиям, предъявляемым к государственным регистраторам. Сведения о государственных регистраторах прав вносятся в специальный реестр, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 19.11.2015 № 860 «Об утверждении порядка ведения и состава сведений реестра государственных регистраторов прав». Не допускается вмешательство в деятельность государственного регистратора прав лиц, не имеющих специальных полномочий, установленных федеральным законом. Лица, оказывающие воздействие на государственного регистратора прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, несут ответственность, установленную федеральным законом. Государственный регистратор прав наделен законом большими полномочиями, в его функции входит принятие решений о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок, ограничений, кадастровом учёте и многие другие. Решение о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, о приостановлении или отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных документов (часть 1 статьи 26, пункт 3 части 1 статьи 29, часть 1 статьи 64, статья 65 Закона № 218-ФЗ). При этом в соответствии с частью 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Государственный регистратор прав имеет права и несет обязанности по осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в объеме полномочий, установленных Федеральным законом.

Государственный регистратор прав в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за несоответствие сведений, внесенных им в Единый государственный реестр недвижимости, представленным на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав документам, сведениям, за исключением сведений, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости из других государственных информационных ресурсов. Государственный регистратор прав обязан возместить убытки, причиненные органу регистрации прав своими незаконными действиями (бездействием). В случае умышленного причинения вреда убытки возмещаются в полном объеме. Государственный регистратор прав несет ответственность, установленную федеральным законом, за необоснованное (не соответствующее основаниям, указанным в статье 26 Федерального закона) приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в статье 27 Федерального закона) отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав или уклонение от осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Кто может оформить доверенность на покупку квартиры

В некоторых случаях в окружении доверителя физически нет ни одного нотариуса и нет никакой возможности добраться в разумные сроки до мест, где есть нотариусы. В подобной ситуации вместо нотариуса могут действовать и другие лица:

Командир воинской части (но только при условии, что доверитель является военнослужащим).
Старший врач или любой другой высший начальник лечебного заведения. Обычно это актуально относительно ситуаций с наследством, однако в редких случаях применяется и для оформления доверенностей.
Начать колонии или другого исправительного учреждения при условии, что доверитель как является заключенным.
Капитан морского судна.
Посол или консул.
Старший начальник какого-либо населенного пункта, если в районе нет ни одного нотариуса.

Инструкция, как себя обезопасить при купле-продаже по доверенности

Если вы покупаете жилье, и договор купли-продажи будет подписывать доверенное лицо, а не собственник, необходимо проверить его и документ по всем пунктам, а именно (возьмите на карандаш):

Реквизиты доверенности и срок ее действия. Как правило, доверенность на продажу квартиры выдается разово и на вполне конкретный срок — несколько месяцев, чтобы спокойно провести сделку. Соответственно, доверенность должна содержать даты начала и окончания действия документа. Если срок доверенности не указан, то она по умолчанию действует один год с момента вступления в силу — дата начала должна присутствовать. Под реквизитами понимается номер доверенности и данные нотариуса, ее выдавшего. По обязательному QR-коду проверяется действительное существование нотариуса, его данные. Не лишним будет связаться с ним и подтвердить номер выданной доверенности. Можно попробовать сделать это лично или обратиться к специалистам-регистраторам.
Полномочия доверенного лица. В доверенности должны быть недвусмысленно указаны права и способы участия доверенного лица в сделке — права подписывать ДКП, оформлять регистрацию сделки, получать аванс или всю сумму и прочее. Чем меньше полномочий будет у доверенного лица или чем конкретнее они будут прописаны, тем меньше соблазнов для мошеннических маневров или рядовых разногласий. И небольшой совет — общие, размытые формулировки полномочий в доверенности, а тем более типовое «разрешается делать всё» — повод для тщательной проверки собственника и доверенного. Уж очень много у нас обмана следует за такими вот бумагами.
Отозванная «вчера» доверенность. Каждая выданная доверенность обязательно регистрируется в общем реестре доверенностей, и эта регистрация гарантирует ее силу и подлинность. Пока документ не отозван. Поэтому самоличный поиск соответствия в этом реестре покажет, действительно ли зарегистрирована доверенность как полагается и не отозвана она на момент совершения сделки. Иначе отозванный ранее документ не имеет силы, и сделка будет признан недействительной, как в описанной случае из нашей практики.
«Собственник Шрёдингера». Даже если доверенность в юридической силе, а доверителя уже нет в живых — это ведет также к аннулированию соглашений. Поэтому пока вы не убедитесь, что собственник жив, ни о каком заключении сделки и речи быть не может. Личное или онлайн-общение, удостоверение личности по документам — наиважнейшее условие. В целом я против видеосвязи и скайпа (нейросети сейчас такое творят!) и оправдываю такой вид общения только в случае невозможности физического присутствия собственника, живущего, например, далеко за границей. Ведь даже в больнице можно навестить человека.

Мошеннические схемы с доверенностями на квартиры

Продажа квартиры по доверенности — наиболее распространенный и вообще один из самых любимых способ мошенничества на рынке недвижимости. Почему? Да потому что он самый простой. Грамотно оформленный документ позволяет вольно распоряжаться имуществом и присвоить деньги с продажи себе. Если он, конечно, достаточно ловкий и умелый.

Мошенники стараются не размениваться на мелочах и стремятся заполучить именно генеральную доверенность, которая наделяет всеми правами и привилегиями доверенное лицо, то есть позволяет проводить все операции с недвижимостью и финансами, полностью заменяя собственника.

Естественно, продавец не станет первому встречному выдавать доверенность. И жуликам приходится использовать различные схемы обмана ради получения всеразрешающего документа. Предлагаю вам ознакомиться с часто используемыми из них:

Подмена документа. Владеющие жильем одинокие пенсионеры или инвалиды являются крайне «питательной средой» для мошенников. Схема получения доверенности здесь проста — нужно просто втереться в доверие к объекту и сыграть на человеческих слабостях, проявить доброту душевную и прочие психологические приемы, чтобы расположить к себе собственника и усыпить его бдительность. А затем незаметно подсунуть на подпись генеральную доверенность вместо какой-нибудь малозначительной бумажки. Собственник даже и не подозревает, что передал, например, отзывчивой, доброй и миловидной девушке свою квартиру в полное распоряжение. И, увы, часто концовка такой схемы имеет уголовный характер.
В состоянии аффекта. К еще одной социально незащищенной группе населения относятся граждане, страдающие алкогольной и наркотической зависимостями. Здесь, как и в прошлой схеме, имеется задача втереться в доверие. И делается все проще и быстрее. Появляется щедрый спонсор, отзывчивый собутыльник, который планомерно доводит клиента до невменяемого состояния. В таком виде жертву привозят к «своему» нотариусу, у которого клиент подписывает необходимые бумаги. А дальше все происходит официально. И да, дальнейшая судьба клиента полностью зависит от криминального уровня бандитской шайки.
Выбивание долгов. Подавляющее большинство граждан России по уши в кредитах. Поэтому еще одна распространенная схема на рынке недвижимости — банальное выбивание долгов. При наличии закона о коллекторской деятельности мы продолжаем негласно жить как в девяностых, когда к должнику могут прийти крепкие ребята и убедительно «попросить» подписать генеральную доверенность на операции с жилплощадью. И неважно, купил ли собственник квартиру в ипотеку и не осилил, или просто помял чью-то дорогую машину — если есть возможность крепко надавить и отобрать квартиру, мошенники обязательно пойдут на это.

Какие бывают виды доверенности на продажу квартиры

Доверенность на продажу жилого помещения – это документ, который оформляется в письменном виде с обязательным заверением у нотариуса. Руководствуясь этим документом, доверенное лицо может совершать действия по поиску жилья и участвовать в сделке от имени покупателя.

Существует несколько видов:

Безотзывная – оформляется юридическими лицами и для них. Ее цель – исполнение или обеспечение выполнения обязательств представляемого лица перед представителями в тех ситуациях, когда обязанность связана с реализацией предпринимательской работы или услуг. Ее нельзя отменить до тех пор, пока не закончится срок действия или не наступает случай, предусмотренный самим документом.
Обыкновенная доверенность для граждан и юридических лиц делится на две разновидности. Она может быть разовой – оформляется для конкретного случая (покупка жилья, например). Или специальной – для выполнения каких-либо однотипных действий в течение какого-то срока (приобретение риелтором нескольких квартир для одной организации).
Генеральная доверенность приравнивает доверенное лицо к продавцу/покупателю квартиры. То есть он может совершать все действия по поиску клиента, заключать сделку, совершать регистрационные операции. Доверенным лицом может стать любой человек. Требование – дееспособность, возраст от 21 года и гражданство РФ.

При продаже или покупке недвижимости чаще всего используются генеральный или разовый виды. Купить квартиру по доверенности в ипотеку можно точно так же, как и действуя напрямую. Для банка потребуется только бумага, оформленная у нотариуса.

Как проверить доверенность

Люди, которым незачем обманывать, с пониманием отнесутся к проверке документов. Придерживаясь простых правил, можно оградить себя от возможных рисков при покупке квартиры по доверенности:

Хорошо ознакомиться с документами представителя, проверить его паспортные данные и подлинность документа.
Сравнить данные паспорта с доверенностью, проверить срок действия документов.
Убедиться, что подпись в доверенности совпадает с подписью в паспорте представителя.
Посмотреть на форму нотариально заверенного документа, наличие данных о нотариусе, его подпись и штамп. Особо дотошные люди обращаются в нотариальную контору с просьбой подтвердить, актуальна ли доверенность, выданная такого-то числа. Также надо сказать номер документа и срок действия.
Если будет возможность встретиться с собственником, выдавшим доверенность, то это непременно нужно сделать. В противном случае можно пообщаться по видеосвязи, чтобы убедиться в том, что продавец жив и адекватен. Нужно обязательно спросить, почему этот человек занимается продажей своего жилья с помощью доверенного лица.

При сомнениях с компетенции по данному вопросу можно попросить помощи у юристов.

Что такое генеральная доверенность

Генеральная доверенность в сделках с недвижимостью — документ, приравнивающий представителя к собственнику недвижимости по правам и обязанностям в отношении неё.

Представитель может продавать жильё, получать за него деньги, обращаться в государственные и регистрирующие органы, а также выполнять другие действия, связанные с поручением, ради которого выдавалась доверенность.

Продавец выдаёт такой документ, чтобы не присутствовать на сделке. Он самостоятельно решает, кто будет представлять его интересы: родственники, риелторы, юристы или друзья. Причины выдачи не регламентируются законом: болен, живёт в другом городе, работает или не хочет заморачиваться.

Владелец жилья оформляет доверенность у нотариуса. Тот зачитывает её положения вслух, предупреждает о рисках. Покупателю нужно знать этот нюанс, чтобы использовать как аргумент в возможном судебном споре о признании сделки ничтожной. Проговаривание текста обязательно для того, чтобы доверитель задал вопросы по полномочиям и последствиям сделки, после чего принял обдуманное решение. Подпись означает согласие с документом.

Перед сделкой проверьте доверенность и убедитесь в правильности оформления. Любая ошибка приведёт к приостановке процедуры регистрации права.

Все доверенности можно разделить на три основные типа:

Разовые.
Специальные.
Генеральные.

Выбор вида документа зависит от того, какое количество операций должно быть совершено. Для одной достаточно разового вида, специальная — для серии однородных операций, а генеральная дает максимальную полноту действий.

В случае с покупкой одной квартиры (независимо от количества операций по одному договору) потребуется доверенность генерального или разового вида.

При особых условиях допускаются иные виды:

для лиц, отбывающих наказание, доверенность может быть заверена руководителем исправительного учреждения;
для лиц, находящихся под особой соцзащитой, — руководителем учреждения;
для военнослужащих, проходящих службу в месте, где нет нотариальных контор, — командиром части.

Важный момент: в обязанности нотариуса не входит рекомендовать формулировки будущего документа, его функция заверить права и обязанности лиц, желающих узаконить действия двух сторон договора.

Предварительно следует продумать все действия, которые необходимо заверить. Обратите внимание на:

Тип договора (покупка квартиры, заключение договора долевого участия и т.п.).
Точный адрес приобретаемого объекта недвижимости;
Права на действия по получению:

справок;
удостоверений;
документов и дубликатов к ним во всех организациях и учреждениях;
документов в органах технической инвентаризации;
документов в отделах и управлениях Администрации города, сельского поселения и т.п.

Также следует обусловить права на:

сдачу документов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации;
подачу заявления о приостановлении, прекращении и возобновлении государственной регистрации;
получение уведомления о государственной регистрации;
сообщение об отказе в государственной регистрации;
право подачи дополнительных документов;
внесение изменений в ЕГРП;
внесение изменений в документы;
оплату тарифов, сборов, пошлин;
получение выписки из Единого государственного реестра прав и всех необходимых зарегистрированных документов;
написание от имени доверителя заявления;
роспись за доверителя;
все действия, связанные с данным поручением;

Точный список действий, на который следует обратить внимание для конкретного случая, можно получить у нашего юриста в режиме онлайн-консультации. Доверенность на однократную сделку оформляется на определенный период. В зависимости от конкретных условий это может быть как 1 день, так и календарный года.

Участники договора. Участниками договора считаются клиенты, для которых требуются доверенности при покупке квартиры:

иногородние граждане;
иностранные граждане;
люди, экономящие свое время.

На кого может быть оформлена доверенность на покупку квартиры:

Близкого для покупателя человека.
Родственника.
Риэлтора.

Разница между этими лицами может состоять в материальной выгоде. Риэлтор работает за определенный гонорар, который следует оговорить заранее. Вариант с родственниками и близкими людьми также должен быть обозначен сразу, потому что не всегда бывает бескорыстным.

C риэлтором также возможна и другая договоренность. Если покупатель приобретает новое жилье через агентство, в котором числится этот сотрудник, оплата хлопот может уже войти в договор приобретения.

Как обезопасить себя?

Обезопасить себя хотят все стороны сделки купли-продажи квартиры. В рассматриваемом варианте – это три участника:

Продавец.
Покупатель.
Доверенное лицо.

Для покупателя считается наиболее безопасным вариант оформления разовых доверенностей на один вид работы. Совершили операцию, а далее или продолжайте самостоятельно, или делайте новую доверенность. Но каждый визит потребует дополнительных материальных затрат и времени.

Покупателю необходимо проверить лично:

наличие реального продавца (знакомство с ним);
есть ли в списке нотариусов тот человек, к которому собираются идти для оформления доверенности;
паспорт доверенного лица.

Приобретение и продажа недвижимости должны проводится под четким руководством юристов. Агентство недвижимости может предложить своим клиентам услуги собственного юридического отдела, а клиент может воспользоваться этим предложением.

Работа с нотариальной доверенностью снижает риски при проведении сделки купли-продажи, но основные нюансы следует просчитывать до того, как переданы документы на жилье или деньги. Как это сделать с минимальными затратами для обеих сторон, готовы рассказать наши юристы в режиме онлайн.

Передача денег за квартиру: как происходит, форма, варианты и способы подтверждения оплаты, сроки и порядок передачи денег по договору купли-продажи квартиры

Необходимо отметить, что заключение договора купли-продажи всегда несет определенный риск для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности возможны следующие риски:

доверительная перепродажа;
аннулирование доверенности;
недееспособность доверителя;
смерть доверителя;
признание доверителя умершим или безвестно отсутствующим.

Доверительная перепродажа является одним из самых опасных рисков для продавца. По возможности необходимо исключить одновременную продажу недвижимости и получение оплаты за совершение сделки.

Даже если процедура проходит юридически правильно, есть опасность, что доверенное лицо просто заберет деньги из банковской ячейки и не передаст продавцу.

Основные риски продавца связаны с мошенничеством именно с такими видами доверенности.

Подобные мошеннические действия могут совершать не только посторонние, но и самые близкие родственники. Поэтому желательно найти возможность лично получить оплату за проданную квартиру.

Опасные моменты для покупателя могут касаться самой доверенности. Так, аннулирование доверенности может произойти в любой момент. Это односторонняя процедура, которая осуществляется через нотариуса. Она не требует личного присутствия доверенного лица и извещения покупателя. Фактически, он может передать деньги, а в Росреестр поступит заявление о приостановке сделки.

В случае смерти доверителя или признания его недееспособным, доверенность автоматически прекращает свое действие. Все сделки, совершенные с ее использованием, считаются недействительными. При возникновении спорных моментов наследники могут обратиться в суд, который вернет квартиру в наследственную базу.

С особой осторожностью следует заключать сделки, когда в качестве продавца выступает человек преклонного возраста. Возможна последующая отмена сделки. Конечно, нотариус должен задать уточняющие вопросы, чтобы убедиться в правоспособности доверителя. Но он не является медицинским работником и не может правильно и в полном объеме установить его способность осознавать свои действия.

Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда доверенность предоставил гражданин, который фактически пропал.

В этом случае все сделки отменяются до того момента, когда он будет найдет или признан безвестно отсутствующим. Это длительная судебная процедура, которая требует доказательств.

Проводится проверка на юридическую чистоту, заключается договор купли-продажи и документы передаются на регистрацию в Росреестр.

Риски покупателя в большинстве случаев касаются моментов, когда он уже произвел оплату, а передача прав на недвижимость может быть оспорена в судебном порядке.

Необходимо удостовериться в личности лица, действующего на основании доверенности. Он должен предъявить не только доверенность, но и свой личный паспорт. Важно, чтобы в нем фигурировала запись о регистрации по месту жительства. Также необходимы полные сведения о продавце, включая паспортные данные и место проживания.

Если доверенность выдается на продажу квартиры, требуется нотариальная регистрация. Она не требуется в большинстве случаев, но в случае продажи недвижимости без нее не обойтись.

Тщательно изучите доверенность. Желательно сделать копию данного документа и обратиться за консультацией к опытному юристу. Важно, чтобы срок ее действия не истек и не подходил к концу к моменту заключения сделки.

В доверенности должны быть четко прописаны все действия, которые доверенное лицо может предпринимать от лица доверителя.

Это такие действия, как проставление подписей на документах, внесение изменений в стоимость и условия продажи.

Что касается процедуры купли-продажи недвижимости, она ничем не отличается от случаев, когда сделка оформляется при личном присутствии сторон.

Таким образом, при продаже квартиры по доверенности существуют серьезные риски не только для продавца, но и для покупателя. Обе стороны рискуют деньгами и правами владения на недвижимость. И если в случае нарушений со стороны доверенного лица продавец может отменить сделку через суд и вернуть права на владения квартирой, получить обратно свои деньги не всегда представляется возможным.

Доверенность, как указано в п. 1 ст. 188 ГК РФ, ее автор вправе аннулировать когда угодно. Сообщать доверенному лицу об этом не обязательно, достаточно посетить любую нотариальную контору и заявить об этом желании (в любом населенном пункте). Если сделка совершается по отозванному документу, она ничтожна.
П. 1 ст. 188 ГК РФ отменяет после кончины доверителя полномочия выданной им доверенности. Само доверенное лицо может и не узнать вовремя об этом факте. Состоявшаяся при таких обстоятельствах купля-продажа окажется недействительной. Квартира вернется к наследникам умершего собственника. Доверенное же лицо не обязано возвращать деньги наследникам, так как его обязательства были лишь перед умершим доверителем. П. 2 ст. 189 обязывает доверителей об отзыве извещать доверенных лиц, а в п. 1 ст. 188 ГК РФ говорится о том, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но нигде не указаны ни форма извещения, ни сроки.
Хотя доверенность заверяется нотариусом, тот не является врачом, поэтому в дальнейшем она может оказаться недействительной, если будет доказан факт невменяемости или недееспособности доверителя на момент составления и нотариального ее заверения (пп.6 п.1 ст. 188 ГК РФ).
Сам держатель документа может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает ее недействительной.
Доверитель может пропасть без вести до момента передачи денег за квартиру от покупателя. И длится это будет до тех пор, пока не произойдет судебное признание умершим безвестно отсутствующего. Дойдут ли в процессе этих разбирательств деньги от доверенного лица до наследников — весьма спорный вопрос.

Эти риски — самые вероятные, но на практике случаются куда больше различных казусов, помимо тех случаев, когда доверитель и его доверенное лицо — мошенники и изначально намерены обмануть покупателя, оставив его и без квартиры, и без денег.

Главный риск продавца состоит в том, что доверенное лицо позарится на большую сумму денег и просто исчезнет с ними, не передав их, как было договорено ранее. Обычно доверенность составляется на близкого родственника, либо иное лицо, иногда доверенность выписывают на имя риелтора, проводящего сделку.

✅ Правила оформления доверенности