Досрочное погашение ипотеки. Как выгоднее и быстрее рассчитаться с банком

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Досрочное погашение ипотеки. Как выгоднее и быстрее рассчитаться с банком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если заемщиком принято решение о досрочном погашении ипотеки, по закону он должен минимум за месяц до внесения платежа уведомить об этом кредитора. В зависимости от условий договора и особенностей кредитной политики банка срок подачи уведомления может быть короче. Однако требование известить кредитора более чем за 30 дней выходит за рамки действующего законодательства и может не приниматься в расчет.

На какой срок лучше брать ипотеку

В России ипотека берется в среднем на 10–15 лет, люди всеми силами стремятся погасить ее как можно раньше. Для сравнения, в США гораздо спокойнее относятся к долговым обязательствам, поэтому ипотечные займы берут на 20 и более лет, нередко полностью выплачивают их уже дети заемщиков.

Подобное отношение россиян к ипотеке обусловлено высокими процентными ставками, влекущими значительные переплаты. Западные банки выдают жилищные кредиты под 1-2 % годовых, в России же ставки достигают 12–15 %. Нетрудно посчитать, какой будет переплата за 20 лет.

Оформлять ипотеку на срок 10 и менее лет стоит, если есть абсолютная уверенность в возможности погасить кредит досрочно, например за счет средств материнского капитала. Если жилищный заем оформлялся на срок более 10 лет, но вдруг появились деньги на досрочную выплату ипотеки, отдавать приходится гораздо большую сумму.

Виды досрочного погашения ипотеки

И даже здесь, как и во всем остальном в банковской системе, есть некоторые нюансы. Досрочно вы можете погасить кредит двумя возможными вариантами: полное и частичное погашение ипотеки.

Полное погашение подразумевает, что заемщик каким-то образом заполучил большую сумму и решил с ее помощью полностью избавиться от долга. Частичное погашение предполагает, что заемщик в течение определенного периода времени может себе позволить выделить для оплаты ипотеки сумму больше той, которая предусмотрена кредитным договором. Именно в этом случае заемщик выбирает, каким способом он будет погашать долг: уменьшать сумму или срок выплат.

При досрочном погашении ипотеки нужно учитывать один важный момент. «Если заемщик вносит сумму, направленную на частичное досрочное погашение ипотеки, в дату ежемесячного платежа, то вся эта сумма уйдет на уменьшение так называемого тела кредита. А если позже хотя бы на несколько дней, то из этой суммы будут вычитаться средства за использование кредита», — говорит Векшина. К примеру, заемщик производит ежемесячный платеж 12-го числа каждого месяца. Он вносит сумму в 250 тыс. руб., которая полностью уходит на погашение тела кредита. Если же при частичном досрочном погашении клиент предоставляет эти средства, скажем, 16-го числа, то из этой суммы будут списаны проценты за использование кредита в течение четырех дней (с 12-го по 16-е число), а оставшиеся средства пойдут на выплату самого долга.

В таком случае заемщик подает в банк заявление о том, что он хочет досрочно погасить ипотечный кредит. При полном досрочном погашении ипотеки банк рассчитывает необходимую для этого сумму (вместе с процентами на дату погашения). Заемщик размещает на счете денежные средства, и в определенный день банк списывает сумму долга и закрывает ипотечный кредит. Обычно это происходит в дату очередного ежемесячного платежа.

Что лучше уменьшить: срок или платеж?

Как уже говорилось ранее, что именно уменьшать – срок или платеж, заемщик может выбирать самостоятельно. Преимущество первого варианта заключается в том, что при ускорении выплаты кредита снижаются проценты, которые на него начисляются. Соответственно, вся сумма погашения становится меньше. При этом ежемесячный платеж не меняется.

Если у клиента есть необходимость снизить ежемесячные выплаты, он может это сделать за счет досрочного частичного погашения. Обычно этим вариантом пользуются заемщики, которым необходимо снизить нагрузку на свой бюджет в будущем. Например, человек планирует менять место работы. При этом он не знает, насколько стабильным окажется его финансовое положение на тот момент времени. Погасив часть досрочно, он получает возможность в этот период времени платить меньше.

Полезные рекомендации

Чтобы досрочное погашение ипотечного кредита не привело к негативным последствиям для вашего бюджета, воспользуйтесь нашими советами:

• Прежде чем обращаться в банк, перечитайте договор о кредитовании, а именно – раздел, посвященный досрочным выплатам. Обратите внимание на размеры процентов, которые насчитываются до внесения дополнительных средств и после, а также на сроки уведомления банка о желании погасить ипотеку досрочно.

• Оцените свои финансовые возможности. Рассчитайте, какой окажется дата полной выплаты кредита, если часть суммы будет уплачена преждевременно. Заемщик должен понимать, сможет ли он осилить большую досрочную выплату, и будет ли она действительно полезной для оптимизации условий последующих выплат.

• Все возникающие вопросы решайте непосредственно в банке. Каждое финансовое учреждение может иметь свои условия и нюансы досрочной выплаты кредита. О всех подобных особенностях необходимо узнать заранее, чтобы это не привело к нежелательным последствиям.

Если вы точно уверены в выгоде досрочного погашения, то еще раз уточните алгоритм подачи заявления, чтобы не ошибиться в сроках.

Как погасить кредит досрочно – советы, распространенные ошибки

1. Выберите счет, с которого будет произведено погашение кредита.

2. Выберите в календаре дату платежа. При этом можно выбрать датой досрочного платежа ближайшие 2 дня, включая дату подачи заявки. То есть сегодня или завтра.

3. Укажите сумму. Здесь есть минимальный лимит — не меньше 99% от суммы ближайшего ежемесячного платежа. Он отразится ниже.

4. Нажмите кнопку «Оформить заявку», а потом проверьте параметры платежа и нажмите «Подтвердить по SMS».

5. Когда вам придет сообщение, убедитесь, что реквизиты операции в смс совпадают. Только после этого введите пароль и нажмите «Подтвердить». Никому его не сообщайте, даже сотрудникам банка.

При полном досрочном погашении процесс будет практически такой же. Но есть важные нюансы:

1. Если делать полное досрочное погашение в день подачи заявки, то нужно просто указать (и соответственно положить на кредитный счет) сумму, которая указана ниже поля для заполнения.

2. Если вы хотите выбрать погашение на следующий день, то посчитать сумму с процентами за еще один день придется самостоятельно. Внизу будет указана сумма только за текущий день!

Сумму для полного досрочного погашения на завтрашний день можно уточнить в службе поддержки по номеру 900.

Посмотреть свою историю досрочных погашений можно на вкладке «Досрочное погашение» в информационном блоке «История досрочных погашений», а также в разделе «История операций Сбербанк Онлайн» в личном меню.

• При досрочном погашении онлайн можно только уменьшить размер платежей, сократить срок нельзя.

• Как уже было сказано, при частичном погашении есть минимальный лимит — не меньше 99% от суммы ближайшего ежемесячного платежа.

• Внести деньги на счет необходимо до 21:00 дня платежа.

Если вы хотите уменьшить срок кредита или внести сумму меньше ежемесячного платежа, подать заявление на досрочное погашение нужно будет в отделении банка.

Заполнить заявление можно в любом отделении банка в том городе, в котором вам выдали кредит. Для этого потребуется паспорт. Можно внести платеж в тот же день или в течение 3 дней.

Если вы находитесь в другом городе, нужно сначала перевести кредит туда, где вы находитесь. Для этого подайте заявление о переводе либо в регионе по новому месту жительства, либо там, где выдан кредит. Это возможно только при наличии постоянной или временной регистрации по новому месту жительства. Прийти нужно с паспортом и копией кредитного договора.

Или можно оформить нотариальную доверенность на досрочное погашение. В ней нужно прописать:

• ФИО, адресные и паспортные данные доверителя и доверенного лица.

• Номер и дату кредитного договора.

• Наименование банка.

• Что доверенность выдается на подачу заявления на досрочное погашение кредита с указанием счета и на списание средств со счета созаемщика.

Можно ли погасить ипотеку досрочно

Предусмотрено два основных способа частичного досрочного погашения ипотеки:

• сокращение срока кредита;
• уменьшение ежемесячного платежа.

Можно выбрать какой-то один или чередовать. Разберемся, какие у перечисленных способов погашения есть плюсы и минусы.

При таком досрочном погашении срок ипотеки остается неизменным, а дополнительно внесенная сумма идет только на снижение будущих платежей. Так можно продолжать выплачивать кредит на более мягких условиях.

Важно — закрыть ипотеку досрочно, только уменьшая платеж, не получится. Экономия на переплате по процентам при этом будет намного меньше, чем при сокращении срока ипотеки.

Пример.

Имеем ипотеку 4 млн руб. под 6,5% на 12 лет. Внесем досрочный платеж 180 000 руб. в первый месяц кредита. Поочередно используем оба способа (уменьшим сначала срок, потом платеж) и сравним:

Способ досрочного погашения	Экономия на процентах за весь срок	Срок ипотеки
Сокращение срока	200 811,46 руб.	11 лет 3 месяца (минус 9 месяцев)
Сокращение ежемесячного платежа	79 087,47 руб.	12 лет (не изменился)

С финансовой точки зрения сокращение срока кредита намного выгоднее. Однако от снижения ежемесячного платежа тоже есть польза — это своеобразная подстраховка для заемщика на случай потери работы и других непредвиденных обстоятельств. При этом вам ничто не мешает досрочно вносить сэкономленную разницу с сокращением срока.

Например, вы снизили платеж с 30 000 до 25 000 руб. Если ваше финансовое положение позволяет, можно продолжать досрочно вносить те же 30 000 руб. (25 000 руб. по графику + 5 000 руб. как досрочный платеж с сокращением срока, обязательно с уведомлением).

Этот способ применяется одинаково как для дифференцированного, так и аннуитетного способа погашения ипотеки. Он заключается в уменьшении срока ипотечного кредита. Вернемся к исходным данным из примера выше. Если вы внесете 250 тыс. р., то при ежемесячных платах в 25 тыс. р. срок ипотеки уменьшится на 10 платежных периодов. Поэтому кредит фактически будет оформлен не на 5 лет, а на 4 года и 2 месяца. Размер каждомесячных выплат останется прежним.

Как досрочно погасить кредит: важные советы

Так как быстро закрыть ипотеку мечтают все, то эту стратегию после погашения части долга выбирает большинство клиентов. Для того чтобы скорее избавиться от долгосрочного финансового бремени, можно попросить банк даже увеличить размер взносов в соответствии с вашими доходами. Это, конечно, необязательно, и больше подходит людям с дополнительными источниками для заработка.

Таким образом, заемщику дается два варианта действий после досрочного погашения. При решении вопросов, можно ли гасить ипотеку досрочно, как это сделать и на что рассчитывать потом, важную роль играет кредитное соглашение. Подписав договор, заемщик полностью согласился с выдвинутыми банком условиями. Оспорить их можно только тогда, когда изложенное противоречит законодательству. Поэтому внимательно изучайте все пункты.

Деньги нельзя назвать самой острой проблемой в решении рассматриваемого вопроса, так как досрочно погасить ипотеку – право, а не обязанность клиента. Но именно этот момент наиболее волнует заемщиков, желающих поскорее выбрать из финансовой кабалы.

Наиболее очевидным ответом становится – накопить. К сожалению, в условиях невысоких заработных плат, среднего уровня жизни и регулярных выплат по ипотеке это удается далеко не каждому. На самом деле нет необходимости в собирании крупной суммы. Есть доступный вариант – вносить каждый месяц немного больше, чем указано по графику.

Однако для того, чтобы начать это делать, нужно сначала проконсультироваться с кредитором. Выше уже было сказано, что чаще всего досрочное погашение ипотеки, пусть даже и при небольшой переплате, осуществляется по заявительному принципу. Поэтому сразу спросите у сотрудников банка, будет ли списывать сумма, которую вы внесли, в полном объеме. А также поинтересуйтесь, нужно ли составлять каждый раз после этого новый график.

Если кредитор не позволяет такой способ выплаты раньше срока, можно вносить каждый раз чуть больше, чтобы в следующем месяце снизить для себя нагрузку.

Государственная субсидия семьям при появлении второго, третьего и последующих детей может быть направлена на улучшение условий проживания. В контексте ипотечного кредита сертификат допускается использовать при внесении первоначального взноса и при досрочном погашении долга. Эта схема, как быстро погасить ипотеку, очень успешно используется среди семейных пар, у которых право на мат.капитал появилось уже после оформления кредита на жилье.

В банках, правда, есть ограничение касательно выбора стратегии после внесения этих денег в счет долга. Так, по результатам такой процедуры заемщику не получится сделать меньше срок кредитования, только снизить размер взносов.

Поскольку средства по сертификату не выдаются на руки его правообладателям, заемщик пишет заявление сначала в Пенсионный фонд на использование капитала для погашения ипотеки. ПФР самостоятельно переводит деньги на счет банка в течение оговоренного законодательством срока. По результатам такого перевода в банке составят новый график платежей и уведомят об этом клиента.

Каждый гражданин имеет право один раз воспользоваться возможностью получить налоговый вычет за расходы на приобретение жилья. Он составляет 13 % от стоимости недвижимости, однако расчет происходит из стоимости не более 2 млн. рублей. Такая поддержка от государства тоже весьма актуальна для экономии на процентах.
Вычет оформляется в налоговых органах по месту жительства. Для его получения важно подтвердить официальный доход, с которого уплачиваются ежемесячные взнос по ипотеке. При этом в расчет берется не только заработная плата, но и все выплаты социального характера, вроде пособия пенсионера, инвалида или стипендия.

Чаще всего уменьшают срок кредита те заемщики, кто оформил ипотеку с аннуитетным графиком погашения. Такие люди, как правило:

• располагают денежными средствами, т. е. могут вносить оплату большими суммами, а длительный срок выбирают для «подстраховки», мало ли что в жизни произойдет;
• желают снизить размер переплаты;
• выплатили более половины долга, стремятся поскорее избавиться от «кредитных уз».

Клиент вносит ежемесячно сумму большую, чем указано в договоре. «Лишние» деньги покрывают часть основной суммы долга, при этом размер обязательного платежа остается прежним.

Рассмотрим на примере

Условия оформления ипотечного кредита
Сумма, приобретаемая в кредит	750 000 рублей
Срок	120 месяцев
Процентная ставка	9%
Расчетная дата	4 число каждого месяца

Когда тип платежа аннуитетный.

В течение указанного срока нужно оплачивать ежемесячно не менее 9 500 рублей. Если оплата будет осуществляться согласно графику, общий размер переплаты составит 390 600 рублей.

Какие бывают виды досрочного погашения и в чем выгода досрочного погашения ипотеки?

Досрочное погашение бывает полным или частичным.

При полном погашении клиент вносит всю оставшуюся сумму долга в банк и кредит закрывается. Полное погашение ипотеки снимает ограничения с квартиры и квартирой можно распоряжаться (продать, сдать, сделать ремонт, зарегистрировать знакомого), не спрашивая согласия банка.

При частичном погашении клиент вносит на счет в банке сумму сверх ежемесячного платежа по ипотеке и выбирает одну из опций: сокращение срока кредита или уменьшение ежемесячного платежа. Частичное погашение позволяет сэкономить на процентах и других платежах по кредиту.

---

Снижать ежемесячный платеж или срок кредита. Что выгоднее на практике?

Рассмотрим оба варианта на конкретном примере. Вы взяли ипотеку по льготной ставке 6,5% на 20 лет, чтобы купить квартиру стоимостью 3 млн рублей. Ежемесячный платеж в этом случае составляет 22,4 тыс. рублей. Предположим через год у вас появилась возможность внести 450 тыс. рублей по программе помощи семьям с детьми.

Если вы выбираете уменьшение срока ипотеки, ежемесячный платеж останется прежним, но вы сможете выплатить ипотеку на 4 года раньше. Кроме того, к концу срока кредита вы сэкономите больше 850 тыс. рублей на процентах.

При уменьшении ежемесячного платежа общая экономия на процентах составит порядка 330 тыс. рублей. Зато каждый месяц вы будете вносить на 3 тыс. рублей меньше. Для многих людей этот вариант психологически является более комфортным. Кроме того, сэкономленные деньги можно также направлять на дальнейшее уменьшение выплат.

Можно ли досрочно выплатить ипотеку

Каждый человек хочет как можно быстрее вернуть долг и забыть об этом. Если речь идет о кредите, особенно долгосрочном, необходимость ежемесячно выплачивать определенную сумму банку, а также переплата в виде процентов по займу могут заметно подпортить настроение.

Кредитной организации досрочное погашение ипотеки не выгодно. Даже если учесть, что при выплате всей суммы займа до окончания срока, прописанного в кредитном договоре, банк не рискует потерять свои деньги, прибыли он все же лишится. Основной доход любой финансовой организации – проценты по кредитам. Долгосрочные займы в этом отношении особенно привлекательны, поскольку выданная на 5–10–20 лет ипотека будет приносить стабильную прибыль на протяжении всего периода.
Обратите внимание: погашение кредита раньше срока не обязывает вас выплачивать всю взятую сумму сразу в один день. Выплаты при досрочном погашении ипотеки могут так же вноситься каждый месяц, но в большем размере. В данной ситуации проценты по кредиту пересчитываются в меньшую сторону. Многие интересуются, нельзя ли просто уменьшить размер ежемесячных платежей после перерасчета процентной ставки. Однако сумма выплат определяется условиями обслуживания займа и схемой его погашения, прописанной в договоре, поэтому уменьшить ее можно не всегда.
Нередко банки делают процедуру досрочной выплаты ипотеки довольно затруднительной, чтобы отбить у заемщика желание что-либо менять. Так, чтобы осуществить погашение долга ранее намеченного срока, клиент обязан будет предоставить заранее составленное заявление либо уплатить комиссию, рассчитываемую согласно сумме досрочного платежа.

[offerIp]

Однако, чтобы не отпугнуть потенциальных клиентов, банки не исключают возможность досрочного погашения крупного кредита. Политика данных организаций в отношении выплаты ипотеки до истечения периода кредитования довольно гибкая. Если уже на этапе составления договора заемщик обнаружит, что досрочно погасить ипотеку не получится, он может отказаться и обратиться в другой банк. Каждое финансовое учреждение стремится удержать клиента и создать благоприятные условия для продолжения сотрудничества, поэтому в большинстве случаев банки готовы поступиться частью прибыли, чтобы человек остался у них.

Как досрочно погасить ипотеку в Сбербанке

Именно программы кредитования Сбербанка наиболее популярны среди населения.

Общие условия и особенности досрочного погашения (частичного или полного) распространяются и на Сбербанк.

Отличительными особенностями являются:

• В Сбербанке не установлено минимальной суммы для досрочного погашения.
• Моратория на процедуру также нет.
• Процедура проста, штрафов и комиссий нет.
• Достаточно уведомления за один день до планируемого взноса в форме заявления на текущую дату.
• Дата досрочного погашения может выпадать на рабочий, праздничный или выходной день.

Сбербанк допускает разные способы взаимодействия с клиентами:

1. Личное посещение офиса.
2. Дистанционное – через личный кабинет или приложение.

Сумму для полного закрытия кредита обязательно нужно уточнять, можно сделать это по телефону горячей линии Сбербанка.

Частичное досрочное погашение ипотеки через Сбербанк онлайн облегчает процесс и экономит время. Для этого нужно:

• Пройти регистрацию на сайте или скачать приложение.
• Перейти в личном кабинете в раздел «Кредиты» и выполнить требуемые действия относительно ипотечного кредита.
• Через смс-код подтвердить свое намерение на совершение досрочного взноса.
• На счете должно быть достаточное количество денег для проведения операции, списание произойдет автоматически

Если вы делаете досрочное погашение, это не отменяет необходимости внести платеж по графику.

Полное закрытие кредита лучше совершать в офисе, так как потребуется получение справки о выплаченных основном долге и процентах по ипотеке для дальнейшего снятия обременения с недвижимости.

Таким образом, погасить досрочно ипотеку в Сбербанке можно без проблем.

Если сокращать срок, переплата по ипотеке ниже

Досрочное погашение с сокращением срока обычно выбирают, чтобы закрыть ипотеку быстрее. А уменьшение платежа — чтобы снизить риски в будущем, например, при потере работы или болезни через десять лет. Еще один критерий — переплата по процентам. Посчитаем на примере, сколько процентов нужно будет заплатить по ипотеке в трех случаях:

• не гасить досрочно;
• гасить досрочно с сокращением срока;
• гасить досрочно с уменьшением платежа.

Для примера возьмем ипотеку с такими параметрами: квартира за 2 550 000 рублей, первый взнос — 510 000 рублей, ипотечный кредит — 2 040 000 рублей на 30 лет, ежемесячный платеж — 15 975 рублей.

Не гасить досрочно. Если вносить только обязательные ежемесячные платежи, параметры будут такими:

• срок кредита — 30 лет;
• ежемесячный платеж — 15 975 рублей;
• всего заплатим банку — 5 751 327 рублей;
• проценты — 3 711 327 рублей.

Закрыть вопрос досрочно

Закрытие кредита позже или раньше указанного в договоре срока имеет свои нюансы.

Если заёмщик хочет закрыть кредит раньше срока, лучше всего действовать поэтапно:

• Первый шаг: подайте заявление в банк о намерении досрочно закрыть займ. Сделать это нужно не менее чем за 30 календарных дней. Но следует внимательно прочитать кредитный договор: там могут быть прописаны и иные условия.
• Второй шаг: проконтролируйте правильный расчёт суммы выплаты. Задолженность для окончательного погашения должна быть посчитана на дату, в которую вы планируете закрыть займ.
• Третий шаг: внесите нужную сумму на счёт.
• Четвёртый шаг: после погашения кредита обязательно возьмите справку из банка, что займ и кредитный счёт закрыты.

Частичное погашение кредита может быть в двух вариантах: с уменьшением размера ежемесячного платежа или с уменьшением срока выплаты займа. Какой вариант выгоднее? Как правило, лучше выбирать второй — выплатить кредит раньше. Это связано с тем, что на сумму основного долга начисляют меньше процентов.

Советы по выгодному гашению ипотеки

1. Старайтесь избежать дополнительных выплат, среди которых комиссии или пени за просроченный платёж.
2. Удостоверьтесь, что кредитный договор даёт право регулярно вносить оплату для неполного расчета по займу раньше установленного срока.
3. Проверьте все условия договора, чтобы не возникло каких-либо трудностей или дополнительных выплат при ежемесячном частичном погашении кредита досрочно.
4. Проконсультируйтесь в банке на счет возможности досрочного закрытия ипотеки без личного присутствия в отделении банка, что позволит избежать ежемесячного оформления заявлений в бумажной форме.
5. Выбирайте сокращение размера периодической выплаты, а не уменьшение срока.
6. Продолжайте ежемесячно вносить сумму первоначального платежа, будто не уменьшили его.

Похожие записи:

• Образец жалобы в ростуризм на туроператора и порядок ее подачи
• Как получить 4 млн. от государства на покупку квартиры
• Банкротиться в России нужно правильно. Рассказываем, как это делать