Что такое обременение земельного участка: как его проверить и снять?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое обременение земельного участка: как его проверить и снять?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Бывает, что в ЕГРН указана категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: Для индивидуального жилищного строительства, но в разделе Особые отметки написано: «Право (ограничение права, обременение объекта недвижимости) зарегистрировано на данный объект недвижимости с видами разрешенного использования «Для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий»». Как это понимать с учетом особых отметок?
Какие бывают обременения на земельный участок
Если на участок наложено обременение, то землевладелец не может полноценно распоряжаться своей собственностью. Например, вам может быть запрещено:
- Возводить на участке коммерческие или промышленные объекты (обременение на целевое использование);
- Продать или подарить землю (арест, ипотека, доверительное управление и тд);
- Единолично пользоваться землей (когда земельный участок оформлен по долям);
- Обременения могут обязать вас предоставить часть участка для проезда на смежные участки, для прокладки газопровода или других коммуникаций.
К типичным ситуациям наложения обременений на землю можно отнести:
- Земельный участок выходит к берегу водоёма. Особенности рельефа таковы, что владельцы соседнего участка не могут осуществить свое законное право пользования водоемом в обход данного земельного участка, что является основанием для обременения земельного участка, выходящего к водоёму, обязанностью предоставления доступа к нему;
- Рядом с земельным участком находятся объекты особой государственной важности, доступ на которые затруднен его расположением. Государство имеет особые земельные права и может обязать владельца участка обеспечить доступ на объекты сервитутом;
- Еще больше сложностей возникает при выходе из долевой собственности. Чаще всего предметом обременений в таких случаях являются коммуникации (линии электропередач, газопровод, канализация, водопровод и т.п.) — они становятся поводом для установления земельного сервитута, так как находиться в разных частях делимого земельного участка.
Что такое обременение недвижимости?
Какие виды ограничения недвижимости существуют и как снять запрет?
Точно так же, как и в случае покупки квартиры, при приобретении любой коммерческой недвижимости необходимо проверить, нет ли на ней обременения. Его наличие не отменяет сделку, но процесс в этом случае более длительный и сложный. Покупатель вправе отказаться от сложной сделки и поискать другой, «чистый» вариант, если он не хочет рисковать.
Термин «обременение права на недвижимость» означает, что собственник ограничен в пользовании и распоряжении своим имуществом. Это может быть сделано добровольно или в принудительном порядке. Пример добровольного обременения – объект находится в залоге у банка. Пример принудительного – арест имущества.
Наиболее распространенные ограничения прав собственности:
- Объект приобретен в ипотеку;
- Сдан в ренту (для жилых помещений);
- Находится в аренде;
- Находится в доверительном управлении;
- Находится в залоге у банка;
- Находится под арестом;
- Наложен запрет на регистрационные действия с объектом;
- Действует сервитут на объект (использование его другими лицами).
Когда земельный участок расположен рядом с запретной зоной, на него налагаются ограничения. Различают два типа таких зон:
- Охранные. На территории которой имеются источники воды, природные водоемы, оздоровительные комплексы. Они находятся под защитой и охраной СЭС. В ее пределах могут располагаться промышленные производства, станции, осуществляющие наблюдение за гидрологическим режимом;
- Санитарно-защитные. Находятся в окружении объектов, оказывающих негативное влияние на жилые районы (предприятия химической промышленности или с повышенным шумом, вибрацией). Зона определяется характеристикой объекта и от этого будет зависеть особенность обременения. В таком месте запрещено возводить жилье и строения для постоянного проживания людей.
Зоны разных типов предполагают соответствующие обременения.
Что такое обременение земельного участка
Помимо личного владения, предусматривающего полноценное использование и распоряжение землей, есть варианты оформления наделов на правах бессрочного или временного пользования. Использование наделов может быть ограничено установленным целевым назначением (например, для выращивания сельскохозяйственной продукции или жилого строительства).
Права собственников ограничивает:
- договор, на условиях которого передают в собственность надел;
- законодательство;
- решение суда.
Каковы последствия такого решения
Реализация такого участка по закону возможна, только если продавец заранее уведомит покупателя о статусе предмета сделки. Иначе соглашение может быть аннулировано. Продавать или как-то распоряжаться арестованной землёй, собственник не вправе.
Последствия:
- Новый собственник получает участок уже с обременением;
- Согласно сервитуту, собственник часто получает недостаточную сумму компенсации. Продавать землю в этом случае можно, сервитут аннулируется автоматически, как только истечёт срок его действия;
- Если надел передан в доверительное управление, всегда остаётся вероятность остаться в убытке по причине того, что доверенное лицо будет недобросовестно управлять им;
- Если земля арестована, её нельзя продать, не расплатившись перед этим со всеми кредиторами;
- Если заинтересованное лицо решит купить участок, но его перед этим не проинформируют касаемо обременений, оно вправе оспаривать такую сделку.
Снятие обременения возможно через Росреестр при условии наличия таких оснований:
- Владелец успешно погасил свой ипотечный кредит;
- Период действия сервитута закончился;
- Срок арендных отношений истёк;
- Доверительное управление закончилось по обоюдному согласию сторон.
Все описанные выше обременения начинают действовать с момента их регистрации в Росреестре. Также эта информация дублируется в государственный реестр ЕГРН, откуда узнать о существующем обременении могут все желающие.
Доступные варианты, как быстро узнать об обременении
Получить сведения можно несколькими путями:
- Обратившись к нотариусу или напрямую отправить запрос в Росреестр. Все существующие виды обременения нужно регистрировать, поэтому информация, полученная таким образом, будет наиболее точной и достоверной;
- Получить сведения из дополнительных источников (опросить соседей, проживающих поблизости);
- Подать заявку на получение выписки из Единого реестра;
- Непосредственно перед покупкой понравившегося участка специалисты советуют узнать, не арестован ли он, через сайт ФССП. Для получения актуальных сведений достаточно ввести в форму дату рождения и ФИО текущего собственника.
Проверка через Росреестр пока что самая простая, поэтому рассмотрим пошаговый алгоритм действий, как найти сведения об обременении. Для начала необходимо узнать кадастровый номер участка и его точное месторасположение. Затем на сайте Росреестра подать запрос на получение выписки. Сделать это имеет право любой заинтересованный человек, а не только владелец территории.
Продажа земельного участка с обременением
Не возбраняется продажа земли с обременением, кроме ареста и запрета на регистрационные действия (ст. 37 ЗК РФ). В случае ипотеки разрешение на сделку выдает залогодержатель (кредитор). Покупатель должен быть поставлен в известность о правах третьих лиц на ЗУ. Информацию об обременении нужно внести в текст купчей.
П. 3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает: если продавец солгал, или недостаточно проинформировал покупателя насчет обременений или ограничений участка, последний вправе требовать скидки или расторжения сделки и компенсации причиненного ему вреда.
Не всегда суд идет навстречу истцам и расторгает сделку, особенно если речь идет не об обременении, а об ограничении по ст. 27 ЗК РФ. В одном из недавних дел истица требовала отменить куплю-продажу, так как ответчик не проинформировал ее о нахождении участка в пределах охранной зоны инженерных сетей (соответственно, на этой части ЗУ нельзя ничего возводить, даже забор). В выписке из ЕГРН, которую она сама запрашивала в Росреестре, ограничение не было зарегистрировано.
Что такое обременения на земельный участок?
Владеть и пользоваться участком земли возможно на основании прав собственности, бессрочного или временного владения. В любом случае это дает основания для использования земельного надела по целевому назначению. Ограничить в правах использования участка владельца или собственника можно только на основании закона или на основании условий заключенного договора.
На уровне законодательства предусмотрены следующие виды ограничений на использование земельного участка:
- Законодательно установленный запрет или ограничение на использование участка определенным способом (например, запрет на строительство промышленных объектов на землях ИЖС),
- Ограничения, возникшие на основании наложения публичного или частного сервитута на земельный участок или его часть,
- Запреты на использование земельного участка, возникшие в результате судебных решений (например, наложение ареста),
- Ограничения, которые возникли по инициативе собственника (например, ипотечные обязательства при покупке земельного участка в кредит),
- Ограничения временного характера на основании заключенного договора аренды.
Другим часто встречающимся примером обременения может служить ипотека. В целом в отношении земли действуют общие правила, касающиеся ипотеки недвижимости, но есть и некоторые особенности:
- Предметом ипотеки может быть право не только собственности, но и долгосрочной аренды. В последнем случае требуется, чтобы собственник дал на это свое согласие.
- Ипотека не допускается в отношении земель, которые находятся в собственности государства или муниципалитета. Исключение — участки, предназначенные для строительства жилья, если кредит берется именно для строительства или обустройства этих участков.
- Участок под ипотекой не может быть по площади меньше, чем норма, установленная для конкретного вида землепользования.
Наконец, довольно часто встречающимся видом ограничений является арест земельного участка. Он налагается судом в качестве меры, обеспечивающей исполнение судебного решения, и связан, как правило, с наличием непогашенного долга.
Арест для владельца означает, что любые сделки, связанные с продажей, дарением или иным распоряжением этой землей, будут запрещены и не могут пройти регистрацию в Росреестре. Однако помимо ограничений на сделки есть и другие последствия. В частности, арестованный участок нельзя разделить, зарегистрировав вновь образованные участки, нельзя укрупнить, слив с соседним (даже если соседний участок принадлежит тому же владельцу).
Таким образом, арест — это единственный вид обременения, делающий незаконными все сделки с конкретным участком. Все остальные виды ограничений допускают переход собственности: новый владелец просто принимает участок вместе с теми ограничениями, которые наложены, а дальше разбирается сам. Арест же является абсолютным препятствием, поэтому сделку с арестованным участком просто не зарегистрируют.
Для снятия обременительных мер нужно устранить основание для установления. То есть оплатить обязательства перед залогодержателем. Если заключен договор ренты или аренды, то расторгается документ. Арест снимается только после предоставления собственником документов об уплате обязательств и по окончанию судебных трений.
Если это сервитут, то он отменяется судебным постановлением. Стоит помнить, что собственник без уполномоченных инстанций снять обременительные меры не может.
Все действия такого типа выполняются уполномоченными инстанциями. Например, судебным приставом или правоохранительными органами. Собственник только вправе обратиться сюда с полным пакетом документации с требованием снять обременительные меры.
Также потребуется предоставить документацию, которая подтвердит правовые основы данного действия. Вне зависимости какое это было обременение, человеку нужно также официально зарегистрировать отсутствие таковых мер. Для этого в Росреестр подается еще одно заявление для внесения записи о прекращении действий.
При оформлении операции подается пакет документов, подтверждающих это право. Например, справка о полном погашении обязательств по кредиту, квитанция об уплате задолженности.
Нередко уполномоченная инстанция запрашивает заявку от третьего лица. Например, при оформлении досрочного расторжения договора аренды. Если это требуется для замены обеспечительных мер, то нужно оформить заявление от кредитного учреждения. Конкретный перечень для предоставления стоит уточнить в индивидуальном порядке в уполномоченном органе.
В течение месяца в регистрирующей компании появятся новые сведения в ЕГРН. Снятие ограничения – это процедура, при которой более не будут показываться сведения об обременительных мерах.
Что такое обременение земельного участка
Обременение земельного участка (сервитут) — это документально оформленные в ЕГРН ограничения в использовании объекта недвижимости. Правовые ограничения накладываются в интересах лиц, которые в силу обстоятельств или особенностей расположения земельного участка, не могут в полной мере пользоваться своим имуществом. На данный момент, сервитут — это оптимальный механизм снижения остроты конфликта между собственниками и защиты их прав.
Когда обременения накладывают физические или юридические лица (например, в случае прохождения соседского газопровода по вашему участку), то возникает частный сервитут. В случае, если земельный участок граничит или находится в собственности государственных и муниципальных органов — возникает сервитут публичный. Если речь идёт не только о земле, но и о строениях и коммуникациях, то возникает сложный сервитут, который может состоять из нескольких пунктов.
Разновидности ограничений
Все обременения различны. Они имеют ряд разновидностей, в зависимости от ситуаций.
Рассмотрим самые распространённые из них:
- Сдача участка под залог
- При аренде территории
- Когда наложен арест
- При использовании территории иными людьми
Следует понимать, что на разнообразные манипуляции с такими землями введены ограничения. Кроме того обременение сдерживает возможность распоряжаться участком.
Что свидетельствует о невозможности совершения сделок и договоров с этой недвижимостью. Поэтому и важно перед покупкой узнать как можно больше о .
Продавец может и не обозначить обременение земельного участка в договоре, что на неё наложено обременение.
Основные виды ограничений:
- При арендных обязательствах. Это когда земля передаётся в пользование другого лица
- Покупка недвижимости в ипотеку. То есть участок куплен в кредит у банка, под залог
- Применение сервитутов
- Наложение ареста. Он может быть наложен судебными исполнительными властями
- При праве требования. Возникает когда появляются споры по владению