Четыре тайны земельного участка: как проверить объект перед покупкой
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Четыре тайны земельного участка: как проверить объект перед покупкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор купли–продажи составляется в 2-х экземплярах и подписывается в присутствии нотариуса. Получив права на земельный надел, вы автоматически становитесь налогоплательщиком, вне зависимости от того, пользуетесь ли вы им или нет.
Кaкиe дoкyмeнты вaм пoнaдoбятcя
📑 пacпopтa пoкyпaтeля и пpoдaвцa;
📑 дoкyмeнты нa зeмлю: cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa, eгo кoпия, кaдacтpoвый пacпopт, ecли зeмля пpoдaeтcя впepвыe (ecли этa зeмля paньшe yжe пpoдaвaлacь, кaдacтpoвый пacпopт нe oбязaтeлeн);
📑 дoгoвop кyпли-пpoдaжи c пoдпиcями пoкyпaтeля и пpoдaвцa, в 4 экзeмпляpax;
📑 aкт пpиeмa-пepeдaчи yчacткa c пoдпиcями cтopoн;
📑 квитaнция oб yплaтe гocпoшлины и ee кoпия;
📑 ecли пpoдaвeц cocтoит в бpaкe, пoнaдoбитcя нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa или cyпpyги;
📑 зaявлeниe o peгиcтpaции.
Кoгдa пoдaдитe дoкyмeнты, пoлyчитe pacпиcкy oт MФЦ или oтдeлeния Pocpeecтpa o тoм, чтo дoкyмeнты пpиняты и cдeлкa cocтoялacь. Чepeз нecкoлькo днeй (oб этoм вaм cкaжeт coтpyдник MФЦ или Pocpeecтpa) вы пpидeтe и зaбepeтe нoвoe cвидeтeльcтвo o coбcтвeннocти — c вaшими дaнными.
Paccчитaтьcя c пpoдaвцoм вы мoжeтe кaк бaнкoвcким пepeвoдoм, нaличными дeньгaми нeпocpeдcтвeннo в дeнь cдeлки, либo c пoмoщью бaнкoвcкoй ячeйки. Ecли бepeтe зeмлю в кpeдит, c пpoдaвцoм pacплaтитcя бaнк — пoлнocтью или чacтичнo.
Кaкиe дoкyмeнты пoнaдoбятcя
Есть перечень обязательных документов для совершения сделки:
- пacпopтa владельца земли и покупателя;
- договор купли-продажи;
- свидетельство о государственной регистрации права на землю;
- акт приема-передачи участка;
- квитанция об оплате госпошлины.
Также есть дополнительные документы, которые необходимы в ряде случаев:
- кадастровый паспорт, если земля продается впервые;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу, если таковые есть;
- согласие органа опеки на отчуждение жилого дома;
- письменное согласие залогодержателя;
- кредитный договор с банком и закладная (если участок приобретается в ипотеку).
Что следует изучить и проверить?
Уже приехав на осмотр участка, можно визуально оценить некоторые моменты. Например:
- качество дорог;
- заселенность района;
- близость магазинов, аптек, школы.
Ровный ландшафт участка позволит сразу же приступить к строительству. Если же имеются неровности, может потребоваться привезти грунт или прибегать к ухищрениям при возведении фундамента. В этом случае строительство дома подорожает.
Желательно определить состав грунта, поскольку от него зависит технология строительства. А покупая землю для садоводства, нужно искать плодородный грунт, либо готовиться привезти его прежде, чем сажать деревья.
Уровень грунтовых вод влияет на строительство и посадку растений, а также на возможность выкопать на участке колодец. Если грунтовые воды слишком глубоко, бурение скважины обойдется в слишком большую сумму.
Чрезмерно высокий уровень грунтовых вод повлечет за собой частый ремонт подвала и затопление участка и цокольного этажа во время весеннего паводка.
Земля может находиться в охранной зоне, в связи с чем могут быть запреты на строительство некоторых сооружений или проведение каких-то коммуникаций. Также может запрещаться вырубка редких деревьев или кустарников.
Есть еще множество нюансов, которые будет не лишним проверить:
- качество и вкус воды;
- наличие трещин в стенах дома;
- состояние трубопровода и электропроводки;
- присутствие стоячей воды в подвале;
- есть ли мокрые углы на стенах или пятна на потолке.
Не все что продается — это то что хотите купить. Поэтому кроме последовательной документальной проверки, необходимо все увидеть своими глазами.
Пример из практики. Собственник зимой продавал участок. Спустя три месяца ему в вотсап приходит сообщение уже от нового владельца: «А почему вы не сказали, что здесь болото?». Юридически сделка закрыта. Не подкопаешься.
Как проверить. Обязательно изучите ближайшие объекты по публичной кадастровой карте. Не поскупитесь заказать геологическую экспертизу выбранного участка — она поможет как при проектировании дома, так и для подбора стройматериалов. Ну и самое важное: посмотрите все своими глазами.
Результат. Вы знаете окружение и геологию своего участка.
Дополнительные мелочи, которые необходимо разузнать
Понятное дело, что главное – это ровный и сухой участок, однако, если нюансы, которые могут значительно усложнять проживание в загородном доме. После осмотра усадебного надела, приступайте к тщательному изучению бытовых вопросов:
- Вывоз мусора. Как ни странно, но такая услуга доступна не в каждом поселке. Если вы планируете жить большой семьей, то этот вопрос для вас достаточно важен. Альтернатива есть – частные компании, которые будут приезжать к вам на дом раз в месяц или квартал. В этот пункт можно добавить и очистку септика. Посмотрите варианты заезда машины на участок, а также прикиньте будущее расположение выгребной ямы.
- Наличие у соседей домашних питомцев или сельскохозяйственных животных. Для человека городского, желающего жить спокойной жизнью за городом, тишина будет принципиальным вопросом. Поэтому заранее обойдите всех соседей и ненавязчиво побеседуйте.
- Городской транспорт. Несмотря на то, что в современном мире почти каждый человек имеет личный автомобиль, остановка городского транспорта под боком лишней точно не будет. Как правило, автосервисы находятся далеко и не факт, что зимой вы сможете до него дотянуть. Принципиально рассматривайте некоторую автономию от системы, как альтернативный способ решения текущих проблем.
Свет, вода, газ: коммуникации на участке
Нередко бывает, что девелопер не подключает никаких коммуникаций к участку, не берет на себя обязанности даже по подведению электричества. Это самые дешевые предложения на рынке. «Но все-таки в большинстве поселков девелоперы обязуются подвести коммуникации — электричество, магистральный газ, водоснабжение. Но иногда в дешевых проектах девелоперы этого не делают либо останавливаются на каком-то этапе», — говорит Дмитрий Таганов из «Инком-Недвижимости».
Важно проверить техусловия, другие документы на землю и коммуникации, рекомендуют эксперты. «Если вы оговорили покупку участка с электричеством и газом, нужно не только по документам, но и вживую убедиться в наличии заявленных инженерных сооружений. При выборе земельного участка следует обратить внимание на то, как девелопер выполняет свои обещания, оценить его прошлые проекты, а также проследить за соблюдением сроков реализации текущего», — рекомендует Дмитрий Таганов.
Требования к коммуникациям установлены государственными стандартами. Для жилых домов это СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные, актуализированная редакция СНиП 02.31.2001. Требований много, и самостоятельно проверить объект капитального строительства на предмет соответствия всем нормам сложно. Для этого лучше заказать экспертизы, рекомендуют юристы.
Как проверить земельный участок перед покупкой
Приобретение личного кусочка земли не всегда имеет счастливый финал. Но если тщательно подготовиться и не упускать ни одной мелочи при общении с продавцом участка, можно избежать неприятностей и заодно прощупать все «подводные камни». Если человек думает, что купить землю проще, чем квартиру, он сильно ошибается. Сложности заключаются не только в правильно составленной бумаге.
Выбирать место под строительство лучше весной, когда сойдет первый снег и будет видно, в каком месте стоит вода или где находятся глубокие овраги (чтобы их засыпать, понадобится новая почва).
Слишком близко расположенная проезжая часть, железнодорожная станция или аэродром будут создавать свои неудобства – автомобильный гул, загазованность, шум от взлетной полосы. Учитывайте все нюансы и смело просите скидку.
Особое внимание обратите на рядом стоящие здания – проведены ли в дома свет, газ, вода? Участок на отшибе может веками пустовать из-за невозможности провести к нему все коммуникации. Очень часто при составлении договора об этом умалчивают.
Также не стоит соблазняться на землю, стоящую возле промышленных фабрик. Если вокруг плотно стоят жилые дома, проверьте, куда выходят соседские канализационные стоки – не к вам ли на участок?
О чем нужно спрашивать продавца в первую очередь:
- Имеются ли аресты на землю;
- Имеются ли документы о проведении газа, канализации, воды. Наличие бумаг не является доказательством: хозяин мог провести трубы самостоятельно в надежде получить разрешение на подключение. На практике очень часто приходит отказ;
- Попросите свидетельство о государственной регистрации участка, договор мены. Отказывайтесь от сделки, если вам показывают копию, а не оригинал. Под сомнение ставится и копия, заверенная нотариусом.
Проверьте дом на неузаконенную реконструкцию и перепланировку
Это делается одновременно с проверкой привязки, позже поймете почему. При реконструкции изменяется внешняя конфигурация дома. Например, сделали капитальную пристройку к нему, добавили этаж, во внешней стене сделали оконный или дверной проем и т.п. Не считается реконструкцией некапитальная терраса или веранда, которая стоит не на фундаменте. При перепланировке меняется только внутренний план дома. Проще говоря, в обоих случаях по документам одно, а по факту другое.
У собственников должен быть на руках на дом технический паспорт или технический план. Это два разных документа. Образец техплана я показала ранее, образец техпаспорта ниже. Очень хорошо, если есть оба документа, но это редкость. Обычно один из них и это техпаспорт.
Есть ли ограничения и обременения прав ЗУ
Ограничения и обременения прав можно посмотреть в Графе 3 Раздела 2 выписки из ЕГРН. Это очень важно!
Вот так выглядит запись, если есть ограничение или обременение. Например, запрещение регистрации на основании постановления судебного пристава:
Если никаких ограничений и обременений нет — этот Раздел выписки из Росреестра выглядит следующим образом:
Также следует обратить особое внимание в выписке из ЕГРН на следующие пункты:
- Заявленные в судебном порядке права требования.
- Сведения о возражении в отношении зарегистрированного права.
- Сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд.
- Сведения о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя.
- Правопритязания и сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения объекта недвижимости, сделки в отношении объекта недвижимости.
- Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, права, ограничения права без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа.
- Сведения о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Встречаются продавцы, выставившие земельный объект на продажу уже после того, как он был арестован. Сделка не будет аннулирована, но только если покупатель докажет, что он не знал о наличии ареста.
Но если сделка совершена с нарушениями, то покупатель может остаться без надела. Ситуацию может спасти кадастровая выписка из единого государственного реестра недвижимости. Чтобы получить справку, нужно обратиться с заявлением в МФЦ и заплатить госпошлину 200 рублей. Через пять дней справка будет на руках, и приобретатель будет уверен в чистоте сделки.
Если земля обременена сервитутом, то это не станет ограничением для оформления договора. Главное, проследить, чтобы сервитут переоформили правильно на покупателя, когда будут регистрировать права на недвижимость.
Если земля обременена публичным сервитутом, то стоимость ее будет намного дешевле, если просто приобретать.
На что важно обратить внимание перед покупкой?
Чтобы не попасться на удочку злоумышленников, обратите свое внимание на следующее:
1. Наличие необходимого пакета документации. Основные характеристики во всех бумагах, которые предоставляет продавец недвижимости, должны быть идентичны. Вы самостоятельно можете проверить достоверность предоставленной информации на сайте Росреестра.
2. Выясните – действительно ли в документах указана та же информация, что вы видите непосредственно на самом объекте. Нередки случаи, когда обманутые граждане обращаются за помощью, если в документации указано «под индивидуальный жилой дом», а на деле предоставлен участок с видом «для ведения личного подсобного хозяйства».
Обратите внимание, что во втором случае размещение жилого дома запрещено законодательством.
3. Удостоверьтесь в том, что количество площади, указанное в документе, полностью соответствует действительности.
4. Проверка земельных участков физических лиц через кадастр, фактическое местоположение. Подобную информацию можно получить через наш онлайн сервис. Также, узнать это в точности можно, если заказать соответствующую выписку.
5. Обратите внимание на то, чтобы предлагаемая территория не входила в так называемую особую зону.
Необходимо подчеркнуть, что к зонам с особенными условиями использования территории относятся:
· водоохранные участки;
· магистральные трубопроводы;
· объекты газоснабжения и др.
Также, заранее удостоверьтесь, что приобретаемая территория не находится под залогом в банке, на нее не наложены никакие обременения и т.п.
Как не ошибиться при покупке земельного участка
Двенадцать пунктов, которые помогут Вам не ошибиться при покупке земельного участка под строительство загородного дома.
1. Продавец должен иметь свидетельство о собственности на участок и дом, если таковой имеется на участке. Из свидетельства о собственности Вы сможете узнать статус назначения использования данного участка (ИЖС, Дачное использование или прочее) а так-же ограничения в использовании данного участка.
2. Понять и оценить форму участка Вам поможет Кадастровый паспорт на участок, который отображает форму и границы участка, его площадь, а так-же площадь территории участка, попадающей под ограничения застройки в связи с общей водоохранной зоной и прочим.
Можно ли построить дом?
Многие граждане рассматривают земельные участки в качестве будущей площадки для постройки собственного жилого дома. Но для этого им нужно сначала понять, разрешает ли закон строить жилой дом на данном участке или нет.
Ответить на эти вопросы поможет онлайн-выписка из ЕГРН, о которой мы говорили ранее. В выписке есть такие разделы, как «Категория земель» и «Разрешенное использование».
Здесь очень много тонкостей и нюансов, о которых простой гражданин может не знать. Например, строить жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения нельзя, однако, если земельный участок предназначен для садоводства, то уже можно. При этом участок должен быть включен в специальную зону с утвержденными градостроительными регламентами. Если же участок не удовлетворяет этим требованиям, то на нем можно будет строить только нежилые помещения, предназначенные для обработки сельхозпродукции.
Если участок предназначен для личного подсобного хозяйства, но при этом он находится за пределами населенного пункта, то здесь также возникнут проблемы с разрешением на строительство жилого дома.
Самый удачный вариант — это найти участок с категорией «Земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство. На таком участке можно построить полноценный жилой дом и в последующем там прописаться.
В любом случае при выборе участка лучше всего посоветоваться со специалистами, которые хорошо ориентируются в земельных нюансах и смогут проанализировать объект с точки зрения разрешенного использования.
Долги, доверенности и дороги
В завершение – ещё несколько советов покупателям земельных участков от екатеринбургских риэлторов и юристов:
1. Проверьте, нет ли у продавца участка задолженностей по обязательным платежам (налоги, платежи в садовое товарищество и т.д.). Ведь с оставшимися долгами придется разбираться новому владельцу земли.
2. Если одна из сторон заключает сделку по доверенности, надо проверить этот документ: срок действия, жив ли человек, ее выдавший, не отозвана ли доверенность и прочее.
3. Покупателю следует изучить документы стратегического и градостроительного планирования. Надо выяснить, не возникнет ли в обозримом будущем по соседству химзавод, свалка, аэропорт или оживленная автомагистраль. По закону Свердловской области N 100-ОЗ от 19.10.07 к упомянутым документам относятся схемы территориального планирования и генеральный план города (района). Они должны быть опубликованы в СМИ и на сайте муниципалитета. Согласно N 8-ФЗ от 09.02.09 эти бумаги должны быть предоставлены гражданину по запросу. Чтобы ознакомиться со схемой и генпланом надо обратиться в муниципальный отдел по архитектуре. В некоторых случаях придётся подавать запрос через канцелярию.
4. При покупке участка в коттеджном поселке, убедитесь, что у девелопера, есть свидетельство о праве собственности на землю из Росреестра, либо договор аренды с отметкой о регистрации в Росреестре. Также следует убедиться, что у застройщика есть проект планировки посёлка и межевой план, подготовленные межевым бюро (специализированной геодезической организацией) и разрешение на строительство инженерных сетей и жилых домов от местной администрации. Документы должны быть подлинные, не копии.
Тайна 2. Сколько земли на самом деле
Следующий шаг – анализ документов на участок. Необходимо выяснить, совпадает ли информация, представленная в разных бумагах и понять – какие именно данные соответствуют истинным параметрам участка.
Эксперт также замечает, что о площади участка и о том, было ли проведено межевание, можно узнать с помощью , на сайте Росреестра. На самой карте слева вверху есть «поисковичок» – окошко с изображением лупы, в которое надо вбить кадастровый номер интересующего вас участка. Он (участок) отобразится на экране, кроме того, откроется окошко, в котором есть блок информации об объекте, в том числе – категория земель, разрешённое использование и размеры. В указании площади может стоять «Уточнённая площадь», это значит, что межевание проведено. Если же указано «Декларированная площадь», то межевание ещё предстоит провести.
Риск «нарваться» на неразмежёванный участок достаточно высок. По данным Управления Росреестра по Свердловской области по состоянию на 1 апреля 2017 года прошли межевание только 51,5% участков от общего количества, находящихся на кадастровом учёте на территории Свердловской области. То есть в регионе ещё около полумиллиона земельных наделов остаются неразмежёванными. Стоимость вызова кадастрового инженера для поведения межевания в зависимости от местоположения и площади участка обычно находится в пределах 8 – 12 тыс. руб.
Первичная земля или вторичный рынок
В первую очередь, перед тем, как начинать искать для покупки земельный участок, следует определиться, какая именно земля вас устроит. Она может быть:
- Первичной. Такие земли предоставляют местные органы самоуправления. Для покупки участка следует обратиться в муниципалитет, обслуживающий территорию, на которой располагается интересующий вас надел. Органы власти по вашему заявлению осуществляют торги. Выгодней взять участок в аренду с последующим выкупом, поскольку в таком случае вы будете оплачивать рыночную, а не кадастровую стоимость надела.
- Вторичной. Участок приобретается у частного лица. При этом участок должен обязательно числиться в 2 реестрах: госкадастре и росреестре. При покупке лучше обратиться к услугам риелтора – специалист поможет проверить все документы и правильно составить договор.
Первичные наделы сейчас покупаются редко, поскольку свободных сельскохозяйственных земель практически не осталось. Вторичный же рынок довольно активен — многие граждане, пользуясь дачной амнистией, оформляют в собственность имеющиеся участки, чтобы впоследствии продать ненужную им землю.