Лучшее время года для продажи квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Лучшее время года для продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пpoдaвaть жильe лyчшe нe нa cпaдe pынкa, a нa пикe. Этo oбщeизвecтный фaкт, нo нe y вcex ecть вoзмoжнocть ждaть гoдaми вoзвpaщeния былoгo cпpoca нa нeдвижимocть. Пoэтoмy cтoит pyкoвoдcтвoвaтьcя здpaвым cмыcлoм: ecли цeны нa pынкe пaдaют, тo лyчшe пpoдaть в нaчaльнoй cтaдии, чeм тoгдa, кoгдa бyдeт дocтигнyтo тaк нaзывaeмoe днo. Ecли жe квaдpaтныe мeтpы дopoжaют, тo cтoит пoдoждaть пикa.
Кaк пpaвильнo ycтaнoвить пpoдaжнyю цeнy
Кoгдa лyчшe пpoдaвaть нeдвижимocть, зaвиcит и oт тoгo, в кaкoм cocтoянии нaxoдитcя квapтиpa. Ecли oнa «yбитaя», a пpoдaвeц ycтaнoвил мaкcимaльнyю цeнy, тo cpaбoтaть этo мoжeт тoлькo в cлyчae aжиoтaжa нa pынкe. Нa цeнy влияeт тaкжe cpoки пpoдaжи. Ecли нyжнo вce oфopмить быcтpo, тo пoкyпaтeль мoжeт пoпpocить cкидкy в 5-10%.
Cкидкy пpeдocтaвляют и в тoм cлyчae, кoгдa в квapтиpe ecть нeyзaкoнeннaя пepeплaниpoвкa. Нe любят пoкyпaтeли и жильe, в кoтopoм paньшe были пpoпиcaны нecoвepшeннoлeтниe дeти, пoэтoмy вecьмa вoзмoжнo, чтo бyдyт дoбивaтьcя cнижeния цeны xoтя бы нa 5%.
Чтoбы нe пpoдeшeвить и нe зaвыcить cтoимocть cвoeгo жилья, мoжнo oбpaтитьcя зa пoмoщью к пpoфeccиoнaльнoмy oцeнщикy. Oн ocмoтpит квapтиpy и cocтaвит aльбoм oцeнки, в кoтopoм oпишeт диaпaзoн цeн и пpoгнoз иx измeнeния в бyдyщeм. Уcлyги oцeнщикoв cтoят oт 5-6 тыc. pyблeй. Для иx paбoты пoтpeбyeтcя тexпacпopт БTИ и дpyгиe дoкyмeнты, в тoм чиcлe пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти.
Oбычнo нa paбoтy oцeнщикa yxoдит 5-7 днeй. Нo вoзмoжeн зaкaз и cpoчнoй paбoты, кoгдa oтчeт пoдгoтoвят зa 1-2 дня. Нa изгoтoвлeниe тexпacпopтa БTИ yйдeт oт oднoй дo тpex нeдeль.
Пoмoчь в oпpeдeлeнии цeны мoгyт и pиэлтopcкиe aгeнтcтвa, кoтopыe пocтoяннo мoнитopят цeны нa pынкe и вeдyт гpaфики измeнeния cтoимocть квaдpaтныx мeтpoв. Cpaвнивaя aнaлoгичныe oбъeкты пo мeтpaжy, pacпoлoжeнию и oбщeмy cocтoянию, pиэлтopы пoдcкaжyт пpимepнyю цeнy нa нeдвижимocть. Нo oкoнчaтeльнoe cлoвo вce paвнo ocтaeтcя зa caмим пpoдaвцoм.
Новостройки vs вторичная недвижимость 2.0: переход на эскроу-счета и льготная ипотека
В 2020 году средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках тоже стабильно росла. Если в конце 2019 года она составляла чуть больше 83 тыс. руб., то по итогам четвертого квартала 2020 года была пройдена отметка чуть ниже 99 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, в последнем квартале 2020 года цены выросли почти на 19% по сравнению с окончанием 2019-го.
При этом динамика цен вторичного рынка была не столь ярко выражена, за счет чего разрыв между ними и стоимостью первичной недвижимостью сильно увеличился. Так, для части населения приобретение квартиры в новостройке стало выходить за пределы финансовых возможностей, в то время как другие просто не хотят переплачивать столь значительные суммы. В итоге недвижимость на вторичном рынке стала выглядеть в глазах покупателей гораздо более привлекательно, а следом за ростом интереса начали подниматься и цены.
Как сезонность влияет на продажу недвижимости
Наступление весны нередко «провоцирует» людей на перемены в жизни, в том числе, и решение квартирного вопроса. Но помимо чисто эмоциональной составляющей необходимо учитывать и объективные факторы. С окончанием зимы, как свидетельствуют многолетние наблюдения, на рынке недвижимости обычно наступает оживление, больше активности проявляют и продавцы и покупатели, так что этот сезон нередко становится продуктивным для всех участников рынка недвижимости.
Порой лето считают периодом отпускного затишья, но это не совсем справедливо. Как продать квартиру, так и купить вполне можно и в летний сезон. В теплое время года все мы легче на подъем, поэтому гораздо приятнее и ездить на просмотр вариантов нового жилья, и переселяться в новую квартиру. Да и ремонт, если в нем возникнет необходимость, также целесообразнее проводить в летний период. Не стоит сбрасывать со счетов и возможность перевода детей в школы и детские сады: по мнению психологов, это лучше делать в каникулы.
Осень – тот самый период, в отношении которого существует единодушное мнение: это начало делового сезона. На рынок недвижимости вливаются отдохнувшие участники, готовые к реализации обдуманных в отпуске планов. Кроме того, многие приобретают недвижимость в соответствии с необходимостью: например, для поступивших в столичные вузы детей, и порой даже создается дефицит предложения. Он, в свою очередь, стимулирует продавцов, доселе откладывавших реализацию своего товара, выйти на рынок.
Пик активности операций с недвижимостью продолжается до Нового года. Переоформление квартиры на нового владельца порой происходит чуть ли не под бой курантов. Отчасти это дань традициям – завершить все важные дела в уходящем году. Кроме того, все понимают, что первая половина января будет самым настоящим затишьем, а вторая потребуется, чтобы полностью войти в рабочий ритм. Конечно, речь не идет о полной стагнации рынка недвижимости, но число сделок в этот период не бывает рекордным.
Если недвижимость продаётся посторонним людям, то обязательно совершается сделка купли-продажи. Если же жильё планируют передать родственнику, то в этом случае лучше всего оформить дарственную, ибо по закону в течение 3-х лет не нужно будет платить налог на доход от реализации полученной в наследство, приватизированной или подаренной от другого родственника квартиры.
Но в случае дарения нельзя брать деньги, так как дарственная — это безвозмездная передача недвижимости другому лицу. При любых минимальных юридических манипуляциях данная сделка может быть признана недействительной.
Договор купли-продажи обязует продавца подать декларацию и выплатить налог. Иначе предусмотрен штраф в размере 20% от начисленного налога.
Предпродажная подготовка — половина дела
Сезонность влияет на стоимость недвижимости, но не менее важным фактором является предпродажная подготовка. Первое впечатление нельзя произвести дважды, поэтому позаботьтесь о внешнем виде квартиры заранее:
- Уберите посторонние запахи. Любое жилье аккумулирует специфические ароматы, которые вы можете даже не замечать. Основными проблемными зонами выступают шторы, обои и ковры. Если есть возможность, поменяйте текстиль и освежите стены. Перед просмотром квартиры сварите свежемолотый кофе с корицей — этот аромат настроит потенциальных покупателей на позитив.
- Наведите порядок в помещениях. Особое внимание уделите окнам, кафельной плитке и сантехнике.
- Визуально расширьте пространство. Уберите массивную старую мебель: крупногабаритные стенки и шкафы, потрепанные диваны. Совсем пустой оставлять квартиру тоже не стоит — нежилые комнаты вызывают дискомфорт.
- Выберите оптимальное время суток. Если квартира находится на солнечной стороне, а из окна открывается великолепный вид, приглашайте покупателей на осмотр в дневное время. Если похвастать нечем, лучше показывать жилье вечером и задернуть при этом шторы.
- Позаботьтесь о настроении. Если у вас есть животные, отправьте их на прогулку с кем-либо из домочадцев. Желательно, что во время просмотра в квартире не было никого, кроме вас и покупателя, чтобы не отвлекаться от цели прихода.
Вторичку ждёт стагнация (или минимальный рост)
Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.
Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость». «В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе. В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.
Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.
Будут ли цены снова расти?
Выбирая момент для продажи квартиры, важно ориентироваться не только на текущее состояние рынка, но и на его ближайшие перспективы. Возможно, если «придержать» квартиру до более благоприятного момента на рынке, она вырастет в цене больше, чем за этот же момент обесценятся деньги (а обесцениваются они со скоростью в 4% за год).
Если прислушаться к мнению представителей рынка жилой недвижимости, они сходятся примерно в одном – цены на жилье будут расти и дальше, но этот рост будет не таким быстрым, как в 2020-м. Кто-то говорит о замедлении роста вдвое – то есть, за год жилье подорожает примерно на 6-7%. Это не так уж далеко от инфляции, поэтому выбор у владельцев квартир есть всегда.
Вот что представители отрасли говорят о рынке «вторички» в 2021 году:
- «Инком-Недвижимость»: в первые 2 квартала все будет так, как в конце 2020-го (небольшой рост цен), ко второму полугодию цены замедлят свой рост. Маловероятный сценарий – цены будут колебаться до 5%, причем в обе стороны. Вероятнее всего, жилье в 2021 году в среднем будет стоить примерно столько же, сколько и сейчас;
- «Миэль»: серьезных изменений в течение года не ожидается, но все будет определять льготная ипотечная госпрограмма. В Москве некоторые владельцы квартир, возможно, согласятся и на скидки, если их квартиры не продаются с осени прошлого года;
- «Азбука жилья»: цены будут расти, но сильнее, чем в 2020-м, они не вырастут;
- «Доверие»: цены на вторичную недвижимость в России за 2021 год вырастут примерно на 7-10%. Связан рост по-прежнему будет с льготной ипотекой и ее влиянием на рынок недвижимости;
- Realiste: спрос на жилье вырастет, когда в Москву снова будут ехать жители регионов;
- SRG: весь рынок жилья ждет стагнация после рекордного по выдачам ипотеки года – все дело в том, что рост цен на жилье нивелировал экономию от льготной ипотеки, и в перспективе рынок вернется в свое равновесное состояние. Правда, эксперты не исключают и варианта, что в России может повториться ситуация 2014-2015 годов, когда после девальвации рубля и падения объемов строительства вырос спрос на жилье.
Таким образом, средний для всех прогноз будет таким: цены на жилье с вторичного рынка будут расти в 2021 году, но насколько они вырастут – зависит от спроса, продления льготной ипотеки, ключевой ставки Центробанка, ситуации у застройщиков и многих других факторов. В среднем прогнозируется рост цен на 7-8% в течение года – с одной стороны, это не так много, как в 2020-м, но с другой – вдвое выше плановой инфляции.
Когда лучше не продавать
Казалось бы, решение продать квартиру или дом – не самое простое, его принимают после долгих обсуждений и только при наличии какого-то адекватного плана на будущее. Но все же есть несколько ситуаций, о которых продавец не всегда вспомнит.
Итак, есть смысл подождать с продажей в таких случаях:
- если квартиру покупали как инвестицию, и с покупки прошло меньше 5 лет. Тут все просто – чтобы не платить с «прибыли» 13% налога, лучше подождать до полных 5 лет владения. Вычет уменьшит налоговую базу на сумму покупки – поэтому она должна быть четко прописана в договоре купли-продажи. Иначе получится вычесть из стоимости только 1 миллион рублей, и налог будет больше;
- если владелец квартиры больше половины последнего года провел за границей. Тогда он считается налоговым нерезидентом и будет платить НДФЛ по ставке в 30%, причем без права на вычет;
- если продаваемая квартира – единственная, а новая «ипотечная» только строится. Сейчас застройщикам остро не хватает рабочих рук на стройках, поэтому даты ввода домов в эксплуатацию могут сдвигаться. И если продать старую квартиру, а новая будет закончена через пару лет – все это время придется арендовать жилье, и параллельно уже платить за ипотеку;
- если есть риск обмана со стороны риелтора или покупателя. Вариантов может быть множество, но главное помнить – если в действиях риелтора или продавца/покупателя вас хоть что-то смущает, лучше несколько раз подумать, стоит ли проводить такую сделку;
- если есть проблемы с документами. Как правило, в договор купли-продажи включается пункт о неустойке – и если у продавца в последний момент не получится провести сделку, ему придется выплатить покупателю определенную сумму;
- если есть что-то, что сильно портит впечатление от квартиры. Например, во дворе дома или в подъезде идет ремонт, перекрыты дороги, что-то строится рядом и т.д. Хоть это и временные явления, из-за них покупатель получит возможность сбить цену.
Соответственно, чтобы не прогадать и не потерять на ровном месте, в таких случаях лучше подождать какое-то время и не спешить со сделкой. Но если деньги нужны «вчера», то особого выбора у продавца, увы, не будет.
Покупать или продавать квартиру в 2022 году?
Приобретать недвижимость в 2022 году стоит в первую очередь тем, у кого есть в этом потребность, считает Ольга Назарова. Обычно такое решение требует времени: покупатели заранее продумывают желаемую локацию, изучают цены, планировки и другие нюансы. Сейчас значительную долю спроса составляют достаточно молодые люди в возрасте от 22 до 39 лет. Самыми популярными у них являются варианты небольшой площади с полной отделкой — оптимальные при ограниченном бюджете.
По мнению Бориса Замского, медлить с покупкой в ожидании снижения цен не стоит. А вот дождаться уменьшения ипотечной ставки — логичный ход. Страховкой от возможных неприятностей при выплате жилищного кредита выступит рефинансирование. Получить его вполне реально, однако такую возможность и все условия лучше заранее обговорить с представителями банка.
История последних лет показывает, что банки всегда предлагают инструменты рефинансирования ипотеки. Может быть, не очень охотно банк возьмется рефинансировать свою собственную ипотеку, потому что для него это прямые потери. Но за ипотечного клиента банки соревнуются так же, как девелоперы соревнуются за покупателя жилья. Поэтому, если не рефинансируют ипотеку в банке, где она взята, ее рефинансируют в другом банке.
Когда цены пойдут вниз
Ажиотажный спрос, который подогревал цены на жилье в последнее время, не может сохраняться бесконечно. В прошлом году россияне вложили в покупку жилья на первичном рынке около 3 трлн рублей, и это рекордный объем инвестиций за последние два десятилетия. С учетом продолжающегося падения реальных доходов населения можно сказать, что граждане выложились «по максимуму». «То есть платежного спроса на уже выставленную на продажу недвижимость нет», – полагает Белоус.
Те, кто планировал купить жилье, уже сделали это, и с окончанием льготной ипотеки спрос будет сокращаться, согласен аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов. «Часть застройщиков (особенно в регионах), реализующих проекты еще по старым правилам, могут вынужденно снижать цены, чтобы продолжить строительство», – предполагает он. Но таких проектов все меньше: рынок активно переходит на механизмы эскроу. «Ожидать значительной корректировки цен в 2021 году не стоит, однако их рост заметно уменьшится по сравнению с прошлым годом и может составить 6–8% в год», – прогнозирует Талалов.
А что с ценами на вторичном рынке?
Вслед за новостройками вверх тянутся и цены на вторичке. Как сообщили «Компании» в «Агентстве инвестиций в недвижимость Москвы», средняя стоимость квадратного метра в столице находится на уровне 391,7 тысячи рублей. При этом за последние три года цена «квадрата» на вторичном рынке выросла на 60,1%, или на 146,9 тысячи рублей.
Наибольший рост за эти годы отмечен в ЦАО. Здесь вторичка с 2019 года прибавила в цене 79,7%. В абсолютных цифрах рост составил 305,2 тысячи рублей, а «квадрат» в среднем обойдется покупателю в 688,1 тысячи рублей. Меньше всего подорожало жилье в ВАО Москвы. В этом округе стоимость квадратного метра выросла на 49,6% (+96,6 тысячи рублей). Сейчас средний «квадрат» обойдется здесь в 291,5 тысячи рублей.
Сравнительно медленный рост цен — на востоке столицы, это фактор психологии, заявляет Валерий Летенков.
«Роза ветров в Москве направлена с запада на восток, поэтому большая часть предприятий строилась на востоке, для того чтобы вся гарь с труб уходила за пределы города. Кроме того, эти предприятия окружались жильем для рабочих, из-за чего появилось понимание того, что восток Москвы — это рабочие районы. Учитывая это, жилой фонд в этих локациях соответствующий — распространены малогабаритные квартиры», — отмечает эксперт.
Кроме того, как добавляет Летенков, в обществе бытует стереотип о якобы более сложной криминальной обстановке на востоке Москвы. Все это позволяет ценам в ВАО расти более низкими темпами.
Почему не росли цены на квартиры?
Несмотря на повышение спроса, стоимость жилья существенно не изменилась. В основном речь идет о квартальных колебаниях в пределах 1−3% как в сторону снижения, так и увеличения цены. Почему так произошло? Объясняет Андрей Чернышев:
— Рост цен сдерживали инфляция белорусского рубля, увеличенные ставки по кредитам и изменение условий их выдачи. Не каждый белорус готов покупать квартиру с привлечением банковских средств под 21% годовых, и далеко не каждый из желающих смог получить кредит. В противовес этим факторам действовал покупательский спрос: люди рассматривали покупку квартиры не только как способ улучшить жилищные условия, но и как инвестицию или возможность обезопасить свои финансы. Поэтому цена не менялась.
«Аренда будет снижаться»
На рынке аренды изменения курса ощущаются еще быстрей. Арендаторы уже инициируют разговоры о ценах, но арендодатели не спешат делать резкие шаги. Андрей Чернышев советует сторонам говорить, хотя этот диалог редко бывает простым:
— Как ни крути, аренда будет снижаться. Главное здесь — понимать, что обе стороны находятся в сложном положении. Необходимо садиться за стол переговоров, но не ждать, что решение найдется быстро. Как правило, собственники боятся, что «завтра все устаканится, а я потеряю деньги». В таких случаях советую посчитать не только потери за год от уступки $10 в месяц, но и величину потерь (упущенной выгоды), когда квартирант уедет. Ведь на поиски нового уйдет один-три, а то и больше месяцев, и в итоге все равно придется снижать цену, потому что по старым ставкам квартиру уже не сдать. А если добавить сюда еще и ложащиеся на собственника жилья немаленькие коммунальные платежи (особенно если в квартире никто не зарегистрирован), то упущенная выгода будет в разы больше скидки, запрашиваемой имеющимся арендатором. Кроме того, если в 2015 году на фоне роста курса доллара сохранялся дефицит на некоторые квартиры, то сейчас рынок пуст — иностранных студентов нет, немалая часть платежеспособного населения уехала.
Вадим Иосуб: «Сейчас банки не ограничены: они либо не будут выдавать кредиты, либо ставки резко вырастут»
Свой прогноз касательно ситуации на рынке недвижимости дал и старший аналитик компании «Альпари Евразия» Вадим Иосуб. По мнению эксперта, курс продолжит падение, но сроки и конкретные цифры сегодня назвать нельзя, поскольку на рубль влияют внешние процессы.
— Белорусская экономика сейчас находится под двойным ударом. На нее давят санкции, направленные как на Беларусь, так и на Россию. Когда оказываются заморожены резервы российского Центробанка, то это тут же влияет на курс доллара и евро к российскому рублю, а следом — и к белорусскому, — отмечает аналитик. — Если говорить о кредитах, то и здесь надо воспринимать картинку целиком. Сейчас мы переживаем этап, которых не было давно. Соответственно, и экономические последствия могут быть беспрецедентными. На сегодня уже выросла ставка рефинансирования. Кроме того, Нацбанк отменил значения расчетных величин стандартного риска (РСВР). Это величина, которая ограничивает процентные ставки по кредитам. По сути, сейчас банки не ограничены: они либо не будут выдавать кредиты, либо ставки резко вырастут.