Дом с сюрпризом: 9 ошибок при покупке дачи
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дом с сюрпризом: 9 ошибок при покупке дачи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ко мне постоянно обращаются граждане, которые «купили» участки по садовой книжке. Некоторые из них вместе с продавцом просили председателя товарищества сделать перезапись в похозяйственной книге и сделать на покупателя новую садовую книжку. Некоторые покупатели просто забирали у продавца садовую книжку и передавали деньги за участок, т.е. ничего по факту не переоформляли. Здесь и кроется подвох.
Что такое садовая книжка
Продажа дачи по садовой книжке – это не совсем законная процедура реализации рассматриваемого объекта. Зачастую пользователи таких объектов предпочитают не тратиться на оформление земли в собственность, а продавать их в таком правовом статусе, в каком они есть, только по чуть сниженной цене.
Покупателей на такие земли найти не сложно. Не каждый понимает, что даже в случае подписания договора купли-продажи и перечисления продавцу оплаты, покупатель не становится собственником объекта.
«Садовая книжка – это документ, который выдается членам садового некоммерческого товарищества или ОНТ в течение 3-х месяцев после их принятия. Она не дает права собственности на участок и не подтверждает факт участия в СНТ».
Садовая книжка не имеет единой формы. Она не является документом строгой отчетности. Ее оформляют в произвольной форме, утвержденной на общем собрании.
Рассматриваемый формуляр выдают следующим гражданам, которые состоят в СНТ:
- владельцам земельных участков, владеющих наделами на праве частной собственности;
- пользователям земель, которые получили объект по праву пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования;
- арендаторам участков.
Приватизация по садовой книжке
После оформления дачного участка в собственность граждане автоматически становятся членами дачного кооператива. Свидетельством тому является дачная книжка, которая выдается владельцам правлением собственников. В ней подтверждается факт членства в кооперативе, характеризуется участок земли, впоследствии в ней отмечаются все выплаты налогов.
«Дачная амнистия» дает право собственнику подать документы на приватизацию дачи на основании садовой книжки. Кроме нее, предоставляются другие имеющиеся документы на землю и дом, копия паспорта владельца и квитанция об уплате госпошлины. Считается, что садовая книжка содержит достаточно официальной информации о земельном участке и строениях на нем, чтобы служить основанием для принятия положительного решения о приватизации.
Помимо этого, заявителю необходимо предоставить справку, которая подтверждает владение землей, согласно садовой книжке, и содержит схему земельного участка. Данную справку выдает председатель правления дачного кооператива.
Преимущества и недостатки покупки по садовой книжке
При покупке по садовой книжке, фактически гражданин покупает не участок, а членство в садоводческом товариществе. Это основное отличие сделки.
Она имеет следующие преимущества:
- Можно приобрести участок в несколько раз дешевле, чем в среднем по рынку, после чего подать на приватизацию земли.
- Не обязательно составлять договор при переводе права на членство в товариществе. В данном случае не требуется документальное подтверждение, не нужно участие нотариуса. Хотя соглашение лучше оформить, чтобы не возникло проблем в будущем.
- Сделка происходит в максимально короткий срок, который невозможен при стандартной купле-продаже.
Процедура покупки участка по садовой книжке
Основная отличительная черта сделки по приобретению участка на основании книжки СНТ от стандартной купли-продажи в правовом статусе сторон сделки. В первом случае предметом сделки, по сути, является вхождение в состав СНТ, а во втором – получение участка земли на праве собственности.
Алгоритм действий при покупке земли по садовой книжке следующий:
- запросите у председателя садоводческого товарищества план кадастрового учета земельного участка (при его отсутствии рекомендуется воздержаться от приобретения участка);
- запросите у продавца земли документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по членским взносам;
- переговорите с владельцами соседних участков о возможности проведения межевания земель и оформления права собственности, узнайте имеются ли у них претензии по поводу границ продаваемого земельного участка;
- заключите договор на покупку земли и укажите в нем все характеристики имеющихся на участке строений (в подтверждение того, что вы приобретаете все права не только на землю, но и на объекты, возведенные на ней);
- заверьте договор на приобретение земли и расписку о передаче денег нотариально (данная процедура не является обязательной, но ее проведение позволит вам обезопасить себя в случае мошеннических действий со стороны продавца);
- подавайте заявление в правлении СНТ с просьбой включить вас в состав участников.
Оформление загородного участка и сооружений по дачной амнистии
Для проведения регистрации по дачной амнистии вам потребуются следующие документы:
- документы, удостоверяющие личность владельца;
- декларация на недвижимость или технический план;
- правоустанавливающие бумаги на землю;
- кадастровый план;
- паспорт на сооружение;
- документ, подтверждающий внесение госпошлины.
Кадастровый план будет необходим в следующих случаях:
- Недвижимый объект был зарегистрирован заявителем, и сведения о данном факте содержатся в государственном реестре.
- Надел, на котором расположено домовладение, выделен для садоводства или осуществления дачного хозяйства, а заявитель в уполномоченный орган власти представил заключение дачного правления, подтверждающее факт месторасположения сооружения на данном участке.
- При оформлении постройки, для строительства которой не нужно получать разрешение. Для осуществления данных действий заявитель должен иметь на руках документ, подтверждающий факт того, что сооружение расположено на территории участка земли.
Возможно ли выселение за неуплату коммунальных услуг? Полезная информация в материале по ссылке.
Что такое «дачная амнистия»?
Что значит «дачная амнистия»? «Дачная амнистия» на земельный участок или дачное строение – это упрощенный порядок оформления собственности на различные объекты недвижимости: участки, дома, бани, нежилые помещения и т. д. Она действует с 1 сентября 2006 года, но вопрос по-прежнему остается актуальным для многих россиян. Поэтому осенью 2020 года действие закона снова продлили. Таким образом, «дачная амнистия» продлена до 2026 года (закон о внесении изменений – Федеральный закон от 08.12.2020 № 404-ФЗ «О внесении изменений в статью 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и статью 16 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»).
Упрощенный порядок оформления права собственности доступен для тех, кто владеет правами на земельный участок, на котором расположены строения. Оформить здания или участок в собственность можно, предоставив три документа: на право владения участком, технический план на дом и декларация, которую владелец заполняет самостоятельно.
Что необходимо для регистрации права собственности?
Для приватизации ЗУ нужно членство в дачном кооперативе, с выделенной долей в совместном титульном праве, официально оформленной в правлении некоммерческого общества (НКО). Таковыми могут выступить как обозначенные дачные посёлки СНТ, так и такие их разновидности как ДНТ и ДНП. В принципах приватизации земель между ними отсутствуют существенные различия, и процедура укладывается в типовой алгоритм.
Если участки оформлены в аренду кооперативом, который постановил начать приватизацию – процесс облегчается для владельцев участков тем, что основные вопросы придётся решать правлению СНТ. Учредителю потребуется получить решение общего собрания, которое выступает в роли правоустанавливающего органа. Порядок приватизации арендованного ЗУ подробно расписан прямо здесь.
Можно ли не регистрировать землю?
Так как дачная амнистия на земельные участки действует бессрочно, возникает ложное ощущение, что регистрировать ЗУ не обязательно. Мы рекомендуем оформить права:
- Пока полномочия не зарегистрированы, вы не можете распоряжаться своей собственностью. С ней нельзя совершать никакие сделки;
- Юридически, владение землей, на которую не оформлены права, можно считать самозахватом. Особенно, если участок уже увеличился за счет лишних соток;
- На такой земле не получится построить никакие капитальные объекты. Уведомление о строительстве должен подавать собственник или владелец участка. И вам все равно придется сначала зарегистрировать ее по закону;
- Сложность с подведением коммуникаций. Если земля не зарегистрирована, коммунальные службы вам откажут.
Что такое садовая книжка и является ли она документом
В межмуниципальный отдел по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Росреестра по Краснодарскомуобратился гражданин с вопросом о том, можно ли оформить право на земельный участок по дачной амнистии на основании членской книжки садовода. Других документов у гражданина нет.
Отвечая на данный вопрос, отметим, что членская книжка садовода – это документ, который подтверждает, что ее владелец является членом садового товарищества и уплачивает членские взносы. Однако членская книжка садовода не является правоустанавливающим документом на земельный участок, что в свою очередь не будет основанием для регистрации права на соответствующий участок.
В данном случае правоустанавливающим документом будет являться постановление о предоставлении земли в собственность, в пожизненное наследуемое владение или в постоянное бессрочное пользование, свидетельство на право собственности на землю или договор купли-продажи.
Вместе с тем не следует отчаиваться, ведь наличие на руках одной только книжки садовода, не означает, что правоустанавливающих документов на данный участок нет в природе. Возможно, документ просто не был получен в силу каких-то причин или утерян.
В указанной ситуации следует запросить сведения в государственном фонде данных землеустройства или сведения о правоустанавливающих документах, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
В случае если указанные запросы не дали результатов, то потребуется обратиться в местную администрацию с целью приобретения земельного участка в собственность бесплатно, так как в соответствии с пунктом 2.7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до31 декабря 2020 года члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан имеют право независимо от даты вступления в члены указанного объединения приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно.
Информация для тех, кто «купил» участок по садовой книжке
Ко мне постоянно обращаются граждане, которые «купили» участки по садовой книжке. Некоторые из них вместе с продавцом просили председателя товарищества сделать перезапись в похозяйственной книге и сделать на покупателя новую садовую книжку. Некоторые покупатели просто забирали у продавца садовую книжку и передавали деньги за участок, т.е. ничего по факту не переоформляли. Здесь и кроется подвох.
Почему слово «покупали» я вставил в кавычки? В действительности никакой передачи участка при таких сделках не происходит, потому что только член товарищества может пользоваться участком, который за ним документально закреплен — ст. 22 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. Чтобы стать членом товарищества, нужно подать заявление и вопрос о вступлении решается только на общем собрании членов — ст. 12 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. На собрании члены товарищества должны проголосовать о принятии «покупателя» в свое товарищество и записать решение в протокол. Поэтому членство доказывается не по садовой книжке, а протоколом собрания, выпиской из этого протокола или справкой о членстве.
Необходимые документы
В первую очередь необходимо получить положительное решение в местной администрации. Для этого подается следующий пакет документов:
- Схема расположения участка рядом с соседними;
- Выписка из протокола о выделении участка для собственника, оформленного на общем собрании участников СНТ.
Чтобы благополучно оформить в собственность садовый участок, в ближайшее отделение Росреестра подаются следующие документы:
- Гражданский паспорт собственника;
- Заявление установленного образца;
- Правоустанавливающий документ, в качестве которого может выступать документ о приватизации или решение администрации о предоставлении участка в собственность;
- Кадастровый паспорт;
- Справка о дате вступления в кооператив, размере выделенного участка и отсутствии долгов перед СНТ;
- Межевой план;
- Декларация на постройки (заполняется лично);
- Квитанция об оплате госпошлины.
Как оформить право собственности на землю в 2021 году
Пo зaкoнy y нacлeдникoв ecть 6 мecяцeв, чтoбы oфopмить пpaвo coбcтвeннocти нa зeмeльный yчacтoк. B пepвyю oчepeдь, нeoбxoдимo нaпиcaть зaявлeниe y нoтapиyca o пpинятии нacлeдcтвa. Пpиняв зaявлeниe, юpиcт выдacт cпиcoк дoкyмeнтoв, кoтopыe нyжнo coбpaть:
🖋 в кaдacтpoвoй пaлaтe — выпиcкy из зeмeльнoгo кaдacтpa, пacпopт yчacткa c yкaзaннoй pынoчнoй cтoимocтью, cпpaвкy пpo нeдвижимocть нa yчacткe, выпиcкy для вcтyплeниe в пpaвa нacлeдникa, дoкyмeнт фopмы EГPП №3 нa нacлeдoдaтeля;
🖋 в пacпopтнoм cтoлe — cпpaвкy c мecтa peгиcтpaции, дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepждaeт cтeпeнь poдcтвa c нacлeдoдaтeлeм;
🖋 y нoтapиyca — зaвepeннoe зaвeщaниe.
Cпиcoк нecтaндapтныx cитyaций пpи нacлeдoвaнии и дoпoлнитeльныe дoкyмeнты, кoтopыe мoгyт пoнaдoбитьcя:
🖋 нacлeдoдaтeль пoлyчил зeмлю тaкжe в нacлeдcтвo — выпиcкa из нaлoгoвoй;
🖋 нeдвижимocть вxoдит в cocтaв дaчнoгo кooпepaтивa — ycтaв кooпepaтивa — дoкyмeнт из EГPЮЛ, кoтopый мoжнo пoлyчить тeppитopиaльнo в нaлoгoвoй;
Пocлe cбopa и пoдaчи пaкeтa дoкyмeнтoв нeoбxoдимo выждaть ycтaнoвлeнный пepиoд — 6 мecяцeв — и нaчaть гocpeгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти. Пpoцeдypa пpoвoдитcя в oтдeлeнии Pocpeecтpa, cпиcoк дoкyмeнтoв нa гocpeгиcтpaцию включaeт:
🖋 пacпopт нacлeдникa;
🖋 cвидeтeльcтвo o cмepти нacлeдoдaтeля;
🖋 юpидичecки зaвepeннoe cвидeтeльcтвo o нacлeдoвaнии;
🖋 кaдacтpoвый пacпopт;
🖋 квитaнцию oб oплaтe гocпoшлины.
B 2001 гoдy были внeceны пoпpaвки в зeмeльнoe зaкoнoдaтeльcтвo. Ecли вы пpиoбpeли зeмлю paньшe и oднoвpeмeннo нe oфopмили cвoи пpaвa в кaчecтвe coбcтвeнникa, дo oбpaщeния в Pocpeecтp и MФЦ нeoбxoдимo пoлyчить кaдacтpoвый пacпopт. Для этoгo пoдaйтe зaявлeниe и oплaтитe ycлyги coтpyдникa кaдacтpoвoй cлyжбы. Пpoцeдypa дocтyпнa нa yчacткax c мeжeвaниeм. Пepиoд oфopмлeния пacпopтa — 10 paбoчиx днeй, нo в pядe peгиoнoв, из-зa зaгpyжeннocти peгиcтpaтopoв, cpoк oжидaния yвeличивaeтcя и oгoвapивaeтcя индивидyaльнo.
Meжeвaниe — фикcиpoвaниe гpaниц yчacткa нopмaтивнo-пpaвoвым aктoм. Пpoцeдypa иcключaeт cпopы c coceдями и нeoбxoдимa для peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти нa зeмeльный yчacтoк. Ecли нa вaшeм yчacткe нe былo пpoвeдeнo мeжeвaниe, зaкaжитe ycлyгy в любoй кoмпaнии, кoтopaя выпoлняeт зeмлeycтpoитeльныe paбoты. Чтoбы cocтaвить мeжeвoй плaн, кoмпaния:
📌 coбepeт и пpoaнaлизиpyeт гeoдeзичecкиe дaнныe и кapты мecтнocти;
📌 cocтaвит плaн yчacткa;
📌 oтмeтит нa плaнe кoммyникaции и дpyгиe oбъeкты;
📌 oфopмит мeжeвoй плaн coглacнo ycтaнoвлeнным нopмaм.
Чтoбы зaвepшить пpoцeдypy мeжeвaния, пepeдaйтe в Кaдacтpoвyю пaлaтy плaн, кoпию пacпopтa, дoкyмeнт пoдтвepждaющий пpaвo влaдeния и oплaтитe ycлyгy пocтaнoвки нa yчeт.
Нa пpaктикe мeжeвaниe и пoлyчeниe кaдacтpoвoгo пacпopтa зaнимaeт oкoлo 6 мecяцeв.
Ecли cвидeтeльcтвo кyпли-пpoдaжи, o вcтyплeнии в нacлeдcтвo, дapcтвeннaя или дpyгoй пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт был yтepян или oфopмлeн c oшибкaми, пepeд peгиcтpaциeй eгo нyжнo вoccтaнoвить. Плaн дeйcтвий зaвиcит oт cитyaции:
📌 opигинaлы дoкyмeнтoв yтepяны — oбpaтитьcя в Гocopгaны для пoлyчeния дyбликaтa;
📌 oшибки и нeтoчнocти в дoгoвope кyпли-пpoдaжи — cвязaтьcя c пpoдaвцoм и пepeзaключить cдeлкy, coблюдaя ycтaнoвлeнныe пpaвилa и зaкoны;
📌 зeмля oфopмлeнa в coбcтвeннocть пo ycтapeвшим пpaвилaм, из дoкyмeнтoв в нaличии тoлькo члeнcкaя книжкa — пoдaть иcк в cyд и yзaкoнить cдeлкy в cyдeбнoм пopядкe;
📌 yчacтoк пoлyчeн в coбcтвeннocть кaк чacть caдoвoдчecкoгo oбщecтвa — пpoвecти oбщyю пpивaтизaцию и выдeлить cвoю нeдвижимocть.
Baжнo! Пpи пoкyпкe зeмли пoлyчитe y пpoдaвцa cпpaвкy o тoм, чтo нa нeдвижимocти нeт oбpeмeнeния (тeppитopия нe являeтcя зaлoгoвым имyщecтвoм в кpeдитнoй cдeлкe). B пpoтивнoм cлyчae, ecли yчacтoк выcтyпaeт в кaчecтвe зaлoгa, cдeлкa бeз paзpeшeния зaлoгoдepжaтeля мoжeт быть пpизнaнa нeдeйcтвитeльнoй. Нeoбxoдимaя инфopмaция нaxoдитcя в cвoбoднoм дocтyпe в eдинoм peecтpe пpaв.
Законодательством регламентируется порядок и документы 2021. Пакет необходимых документов следует отдать в администрацию муниципалитета или управление Росимущества. Само право собственности можно зарегистрировать в Росреестре или через МФЦ.
Купить дачу по садовой книжке – инструкция и подводные камни
Покупка неприватизированного земельного участка в СНТ является одной из самых рискованных сделок. Но если правильно подойти к покупке, можно себя обезопасить от негативных последствий.
Юристы рекомендуют предпринимать конкретные действия в зависимости от ситуации:
| Как приватизировать участок, если он был приобретен по садовой книжке, а предыдущий владелец уже умер? | Существует несколько способов приватизации, которые можно использовать в этой ситуации:
|
| Участок куплен на мужа во время брака, а он переоформил его на другого родственника перед разводом | В России все совместно нажитое имущество делится поровну. Если развод состоялся, сложно доказать, что он не был согласен со сделкой. Проблему можно решить во время судебного раздела имущества. Необходимо ходатайствовать к судье с просьбой запросить нотариальное согласие на дарение участка. Если его нет, можно настаивать на выплате компенсации. Судья может на это пойти, если есть расписка в передаче денег за участок. |
| Участок был продан по садовой книжке, но его невозможно приватизировать, и покупатели требуют вернуть деньги | Продавцы имеют право не возвращать деньги. По садовой книжке продается не участок, а право стать членом СНТ. |
Таким образом, приобретение земли по садовой книжке является высокорискованным предприятием. Важно правильно оформить документы и получить расписку в получении денег в полном объеме. Необходимо заранее выяснить, возможна ли приватизация участка в конкретном СНТ. Только в этом случае сделку можно считать относительно безопасной.
Плюсы и минусы покупки участка по садовой книжке
Как и любая покупка недвижимости, покупка участка по садовой книжке имеет свои плюсы и минусы.
К плюсам относится:
- земельные участки СНТ оцениваются дороже, чем в остальные дачные кооперативы. Качество земель у них выше, чем у других.
- Для того, чтобы создать СНТ обычно государством предоставляются земли расположены в экологически чистой зоне с качественным грунтом;
- На участках СНТ обычно занимаются сельским хозяйством – выращивают овощи, фрукты. Нет надобности в постройке домов.
- Цена участка в СНТ является ниже, чем если покупать просто земельный участок.
Что касается минусов, то стоит отметить следующие:
- если вы планируете постройку дома, то покупка земельного участка на территории СНТ не целесообразна. Данные типы участков используются только в сезоны выращивания культур.
- На территории садового участка, даже если вы построите дом, невозможно прописаться.
- Банками не выдаются кредитные средства под приобретение садового участка. Такие практики встречаются очень редко, программы лояльности и кредитования под такие виды покупок не предусмотрены, поэтому ставка может быть высока, если банк все же решится купить.
- Если вы заходите провести собственные коммуникации – электричество, канализацию, будьте готовы к тому, что придется немало заплатить.