Как в многоквартирном доме оформить подвал в собственность
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как в многоквартирном доме оформить подвал в собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На первом этапе переоформления необходимо создать заявление. Процесс возможен, если на территории нет коммуникаций, которые обеспечивают дом всем необходимым. В противном случае в этой части здания делается отдельный вход для работников коммунальных служб. В качестве стен допускается использовать только блоки. Если необходимо провести ремонт, то в его ходе не должны пострадать несущие стены и опоры.
Можно ли хранить вещи в подвалах и местах общего пользования? И как превратить подвал в кладовку?
Первым делом требуется провести коллективное собрание жильцов, на котором принять решение об использовании подвального помещения (цокольного этажа) как места хранения личных вещей жильцов. При этом все инициаторы должны понимать, что им придется вложиться материально, ведь любое переоборудование будет произведено за счет самих жильцов.
Если такое решение принято, необходимо вместе с управляющей компанией подготовить план перепланировки и получить разрешение на перепланировку (например, в Москве – в Мосжилинспекции).
Для составления плана перепланировки требуется провести инженерное обследование подвала, которое подтвердит хорошее состояние коммуникаций и возможность обустроить обособленное помещение для использования под кладовку. Проект перепланировки можно заказать в проектной организации, которая работает со свидетельством СРО.
Важно! Процесс перепланировки подвала – трудоемкий и затратный. Поэтому велико искушение самовольно перестроить подвал и использовать его в интересах жильцов. Но делать этого нельзя! Несогласованные изменения легко обнаружат сотрудники коммунальных служб. Виновные будут вынуждены заплатить административный штраф и самостоятельно вернуть помещению первоначальный вид.
Если же вы пройдете процедуру согласования и сделаете все по закону, то сможете смело пользоваться новыми кладовками, не опасаясь, что первая же проверка сведет на нет все усилия.
Оформление разрешения на приватизацию подвала
Подвальные помещения разделяются на два вида:
- те, в которые разрешен общий доступ. Их используют для хранения личных вещей, продуктов и прочего;
- те, в которые общий доступ запрещен. Используются для инженерных систем, проход разрешен только обслуживающим специалистам.
В обоих случаях подвальное помещение является собственностью жильцов многоквартирного дома, а потому для приватизации потребуется их одобрение, которое получить иногда непросто. Для его получения требуется проведение собрание жителей дома, которое должно быть задокументировано и иметь положительный результат. Для того чтобы процедура была проведена правильно, необходимо изучить соответствующие статьи в Жилищном кодексе.
Первым шагом является оповещение всех жильцов многоквартирного дома о проведении собрания:
- известить их требуется за десять дней до начала собрания. Это можно сделать при помощи объявлений, размещенных на каждом подъезде;
- на собрании должно присутствовать не менее половины собственников;
- перевод подвала в частную собственность возможен только при получении более чем половины положительных голосов.
Как обустроить подвал под квартирой
Наиболее выгодным представляется решение обустроить пустующие подвальные помещения непосредственно под квартирой. В таком проекте можно сделать проход с лестничным пролетом из коридора или жилой части. При удачной реализации планов будет создан двухуровневый объект недвижимости с улучшенными потребительскими характеристиками.
В действительности придется учесть действующие ограничения:
- статус жилого помещения нижней части могут не присвоить по причине отсутствия источника естественного освещения (недостаток исправляется в некоторых цокольных помещениях);
- чтобы сменить целевое назначение объекта недвижимости (офис, торговое предприятие, производство) необходимо отдельное усложненное согласование;
- приватизация не выполняется при аварийном состоянии строения, запланированном сносе, капитальной реконструкции.
Следует заранее выяснить в местной администрации, можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме по определенному адресу. Технические возможности уточняют в рамках предварительных консультаций на стадии подготовки проекта. Так, для строительства туалета необходимо предусмотреть монтаж канализации с принудительным откачиванием стоков.
Чтобы оборудовать погреб правильно, надо учесть действующие нормативные ограничения. Отдельные требования:
- высота потолков при наличии магистральных коммуникаций – не менее 180 см;
- ширина проходов – от 100 см;
- равномерное распределение в общих коридорах светильников с выключателем около входной группы;
- вентиляционные отверстия с двух сторон здания с расстоянием от поверхности отмостки не менее 30 см.
Приватизация блока, которая была запланирована человеком, заканчивается выдачей и регистрацией технического паспорта в БТИ. Госпошлина вносится непосредственно перед самой приватизацией. Для жителей первого этажа это возможность расширить свои жилищные условия. Для жильцов дома приватизация означает получение имущества, которое в будущем можно будет сдавать различным коммерческим структурам.
В коммерческих подвальных помещениях малый бизнес сможет получить необходимое развитие. Технические этажи легко переоборудовать. В период кризиса отрасли это уникальная возможность остаться на плаву.
В сравнении с банкротством приватизация является выгодным решением.
Чье оно – подвальное помещение?
В силу незнания закона многие люди не знают, кому принадлежит подвальное помещение в многоквартирном доме. Так, правовой режим подвальных помещений многоквартирных домов описан в ст. 36 ЖК РФ.
Так, согласно этой норме закона помещения, которые находятся в доме, но не являются частями квартир, а предназначены для обслуживания всего дома, принадлежат собственникам этого дома на праве общей долевой собственности. Подвал тоже относится к таким помещениям, что прописано в пункте 1 той же статьи.
Поэтому те граждане, которые приватизировали свое жилье, являются законными собственниками подвального помещения в том числе. При этом специально оформлять или регистрировать право общей долевой собственности на подвал не нужно.
Самовольный захват подвала
Встречаются ситуации, когда происходит противоправное занятие подвального помещения. Причиной совершения такого нарушения выступает то, что граждане не знают о наличии у них правомочий на технические помещения.
Мошенники доказывают права на подвал, ссылаясь на то, что они вложили денежные средства для производства ремонта в рассматриваемом помещении. Однако с юридической точки зрения указанные доводы не являются основанием для перехода прав на подвал.
Поэтому жильцам МКД следует отстаивать свои интересы. Защита прав может происходить в судебном порядке. Для этого формируется соответствующий иск.
Таким образом, подвал может быть собственностью жильцов или управляющей компании. Если здание не приватизировано, владельцем является муниципалитет.
Жители первого этажа в многоквартирном доме могут сделать подвал частью своей собственности. Для этого им потребуется узаконить подвал. Как правило, это процедура проводится с целью дальнейшей переделки его в погреб. При наличии в квартире балкона часть подвала, размещенная под ним, может быть с ним объединена (это может быть тот же погреб, либо любое другое помещение). Для того чтобы провести такую реконструкцию, нужно письменное согласие всех жильцов данной квартиры, которым исполнилось восемнадцать лет, а также документы, подтверждающие право владения ею. Собрав необходимые бумаги, владельцы должны обратиться в архитектурный отдел района. После рассмотрения заявки они получат ответ, возможно ли узаконить подвальное помещение или нет. Во втором случае будут указаны также и причины отказа.
Во-первых, верное составление искового заявление – весьма трудное дело, требующее знания многих юридических моментов. Между тем, оно имеет большое значение, поскольку, даже если вы имеете документальное подтверждение собственной правоты, неправильно составленное заявление может разрушить все ваши планы, приведя к получению отказа в суде.
Присоединение подвала к квартире
Раз пошла такая пьянка.
В порядке бреда: живем мы на первом этаже, под нами подвал (очень высокий), который используется жителями подъезда для хранения всяких разностей. Наша каморка находится прямо под квартирой + еще пару каморок никем не занятых (метров 20 минимум). Однажды пьяные гости предложили эти каморки занять, продолбить перекрытие, сделать лесенку и оборудовать под квартирой сауну с бильярдом, блэкджеком и сопутствующими атрибутами ну или кинотеатр.
Как думаете, уважаемые, реально ли воплотить в жизнь идею по присоединению подвала к квартире (необязательно для сауны)?
Если серьёзно — то это возможно, только овчинка выделки не стоит, ИМХО.
Подвалы, чердаки — общая собственность жильцов.
Её можно взять в аренду, с согласия 2/3 собственников всего дома, решением общего собрания.
После этого, всё, что положено: проект согласованный, не просто на кусочек «под квартирой», а как реконструкция всего дома (подвал относится к технической документации на дом, а не квартиру).
Со всеми прелестями, типа Главархитектуры.
Вход из личной квартиры делать нельзя (перекрытие резать не разрешат).
Нередко происходит, когда подвальные помещения, несмотря на проведенную процедуру приватизации, оказываются заняты без ведома. При этом фальшивые владельцы уверенно доказывают, что занимают эту площадь по вполне законным причинам. Например, утверждают, что занимают помещение на основании того, что провели перестройку и оснащение за собственные средства.
Но на данный момент этой причины недостаточно для того, чтобы забрать часть подвального помещения в единоличную собственность. И такая ситуация называется не иначе, как самовольный захват, чаще всего происходит в домах второго жилого фонда, особенно в постройках советских времен.
Для того, чтобы изменить ситуацию, необходимо созвать собрание жильцов, обсудить смену владельцев, перераспределить квадратные метры подвала на законных основаниях. Резюмируя, следует сказать, что все решения в многоквартирных домах по использованию площадей, находящихся в долевой собственности, принимаются исключительно на общих собраниях.
Источник
Необходимо знать жителям цокольного этажа, из чего состоит технически приватизация подвального помещения:
- Построить подвал под или чердак над квартирой можно после собрания всех жильцов. Об этом их следует предупредить посредством объявления. На заседании выполняется голосование. Потребуется также составить официальный протокол.
- Человеку рекомендуется внимательно изучить законодательство, которое используется для регулирования взаимоотношений в данной области. Далее собирается пакет документов. В него входят заявления от всех жильцов с подписью и ее расшифровкой. Документы заверяются нотариально.
- Вмешательство в структуру фундамента считается недопустимым. Все реконструкционные проекты должны быть согласованы и включены в договор. Допускается включать различные материалы, например бетон, в изначальный план.
- Собранный пакет документов потребуется отнести в специальную комиссию, которая создается на местном уровне.
- Если нужно сделать строительные работы в подвале, то дополнительно потребуется взять разрешение в Управлении архитектуры города.
Как быть с незаконно занятыми помещениями
В старых домах часто встречаются ситуации, когда жильцы без чьего-либо согласия просто переоборудовали часть подвального помещения, выделяя под склады или погреба. Дальше такие помещения длительное время использовались без каких-либо возражений со стороны других жильцов, вкладывались деньги в их реконструкцию, перепланировку, внутренние улучшения.
Важно отметить, что законодатель не предусматривает упрощенных процедур приватизации подвальных помещений, даже если ранее такие помещения уже использовались жильцами. Чтобы получить документы, подтверждающие право собственности, потребуется полностью пройти описанную выше процедуру. Момент начала владения помещением будет исчисляться с даты получения соответствующего свидетельства, а не фактического захвата.
Помните, стать собственником части подвала можно только после получения согласия других жильцов, оформления всех необходимых документов, прохождения процедур согласования. В других ситуациях, даже через обращение в суд, получение свидетельства о собственности невозможно.
При переоборудовании подвала в техническом помещении дома потребуется согласие собственника дома. При наличии согласия можно начинать процедуру регистрации части подвала как своей собственности. Использование технического подвала для личных целей считается реконструкцией квартиры, соответственно, придется не только согласовывать переоборудование подвального помещения, но и переоформлять пакет документов на квартиру в ее обновленном виде.
Узаконить подвал необходимо в том случае, если принято решение о его эксплуатации в личных целях — использовании в качестве погреба или дополнительного помещения для квартиры, находящейся на нижнем этаже. Если в квартире, расположенной на первом этаже, есть балкон, то владелец может оборудовать под балконом погреб. Чтобы узаконить такую пристройку, необходим пакет документов на право владения жилой площадью, а также согласие всех зарегистрированных в квартире совершеннолетних жильцов. Обратившись с набором документов в архитектурный отдел района, можно получить разрешение на обустройство погреба или узнать причины, исключающие такую возможность.
Присоединение подвала к квартире
Раз пошла такая пьянка.
В порядке бреда: живем мы на первом этаже, под нами подвал (очень высокий), который используется жителями подъезда для хранения всяких разностей. Наша каморка находится прямо под квартирой + еще пару каморок никем не занятых (метров 20 минимум). Однажды пьяные гости предложили эти каморки занять, продолбить перекрытие, сделать лесенку и оборудовать под квартирой сауну с бильярдом, блэкджеком и сопутствующими атрибутами ну или кинотеатр.
Как думаете, уважаемые, реально ли воплотить в жизнь идею по присоединению подвала к квартире (необязательно для сауны)?
Если серьёзно — то это возможно, только овчинка выделки не стоит, ИМХО.
Подвалы, чердаки — общая собственность жильцов.
Её можно взять в аренду, с согласия 2/3 собственников всего дома, решением общего собрания.
После этого, всё, что положено: проект согласованный, не просто на кусочек «под квартирой», а как реконструкция всего дома (подвал относится к технической документации на дом, а не квартиру).
Со всеми прелестями, типа Главархитектуры.
Вход из личной квартиры делать нельзя (перекрытие резать не разрешат).
Какие нормы есть для кладовок в подвале?
Жилой многоквартирный фонд должен функционировать согласно Правил противопожарного режима, которые действительны на всей территории РФ. По ст.38 ФЗ «О пожарной безопасности» (№69) ответственность за любые нарушения этих Правил несут все собственники имущества и его пользователи.
В большинстве случаев управление жилым домом возлагается на управляющую компанию или ТСЖ, в таком случае обязанность соблюдения противопожарных правил и обеспечения безопасности всех жильцов находится в зоне ведения работников этой организации. Сотрудники ТСЖ или УК, которые обслуживают здание, должны при весеннем осмотре не менее раза в год проинформировать всех собственников и арендаторов о правилах эксплуатации оборудования и жилья.
Применительно к подвалам и обустраиваемым в них хранилищам законодательство РФ поясняет, что обустройство в цоколе или подвале мастерских или иных помещений хозяйственного назначения без обустройства в них отдельного выхода категорически запрещено.
Это же касается и выходов в кладовые в подвалах жилых домов, которые не оборудованы преградами против пожаров на пути от лестничных клеток общего пользования. Также законом запрещено использование технических помещений с целью оборудования мест хранения мебели, оборудования, мастерских, продовольствия и иных вещей.
Подвальные помещения многоквартирного дома: правовой режим
Статус подвалов по прежнему беспокоит собственников помещений многоквартирных домов (МКД). Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда (Определение от 19.05.2009 № 489 О-О).
Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества. В данной статье речь пойдет о том, как определить назначение подвального помещения и его правовой режим.
Помещения МКД и возможные правовые режимы
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома.
- Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
- Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:
- –общего имущества в МКД, и тогда участниками общей соб- ственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения; –самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.
- Разъяснения Конституционного суда
Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.
Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования.
Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.
Документы, необходимые для согласования подвалов
В зависимости от технического состояния дома и других его особенностей, список документов для согласования подвала может быть абсолютно различным. Но, существует стандартный пакет документов, которые необходимо подать в жилищную инспекцию вместе с разрешением жильцов и составленным проектом перепланировки:
- поэтажный план жилого здания;.
- выписка из вашей домовой книги;
- копия документа, подтверждающего ваше право собственности;
- разрешение технического специалиста, полученное на основании осмотра состояния подвала и всего дома;
- лицевой счет (копия).
Помните, что на решение жилищной инспекции, в первую очередь, влияет состояние несущих конструкций дома и перекрытий. Если они находятся в аварийном состоянии, получение разрешения становится невозможным.