Текущий, аварийный, капитальный: какой ремонт должна делать УК в доме
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Текущий, аварийный, капитальный: какой ремонт должна делать УК в доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует ряд отличий между капитальным и текущим ремонтом. Первый вариант предусматривает выполнение глобальных работ с целью предотвратить износ здания (полная замена электрической проводки, системы канализации и водоснабжения и т.д.). А текущий предназначен для поддержания нормального технического состояния и сохранения работоспособности многоквартирного дома (устранение неисправностей, частичная замена участка инженерных коммуникаций и т.д.).
Составление плана текущего ремонта в многоквартирном доме
Для проведения текущего ремонта многоквартирного дома необходимо составить план выполнения мероприятий. Основным фактором, влияющим на выбор ремонтных работ, является осмотр здания с целью выявления проблемных участков, а также оценки степени износа инженерных коммуникаций и конструктивных элементов.
Текущий ремонт осуществляется в том случае, если:
- Подошел срок профилактических или косметических ремонтных работ;
- Участки инженерных коммуникаций пришли в аварийное состояние и требуют срочного восстановления;
- Неожиданно возникли повреждения окон и дверей в подъездах, выявлено незначительное разрушение фасада;
- И т.д.
После осмотра и оценки состояния здания представители УК составляют перечень работ по текущему ремонту. Председатель ТСЖ или председатель совета согласовывает готовый перечень или его утверждают на общем собрании собственники жилья. После этого управляющая компания определяет сроки выполнения.
Суд признал протокол общего собрания недействительным
УО отказалась делать перерасчёт, поскольку представленный ранее протокол не был оспорен. Один из собственников направил в суд иск с требованием признать протокол ОСС о проведении ремонта за счёт владельцев помещений недействительным, а ремонт оплатить из собственных средств УО (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Собственники в суде доказали, что не были извещены о проведении общего собрания в соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, не присутствовали на нём и не голосовали по заявленным вопросам. Председатель Совета МКД подтвердила, что ОСС не проводилось, а документы она подписала за себя и за членов счётной комиссии.
Суд признал протокол общего собрания собственников недействительным, и УО пришлось вернуть собственникам деньги, которые они оплатили согласно дополнительным начислениям.
Отличие капитального ремонта от текущего
Существует ряд отличий между капитальным и текущим ремонтом. Первый вариант предусматривает выполнение глобальных работ с целью предотвратить износ здания (полная замена электрической проводки, системы канализации и водоснабжения и т.д.). А текущий предназначен для поддержания нормального технического состояния и сохранения работоспособности многоквартирного дома (устранение неисправностей, частичная замена участка инженерных коммуникаций и т.д.).
Деньги на капитальный ремонт МКД выделяют из соответствующего фонда, куда жильцы ежемесячно перечисляют денежные средства. В ряде случаев возможно получение дотаций или субсидий от государства. Работы по текущему восстановлению и поддержанию удовлетворительного состояния жилья проводятся только за счет средств собственников, которые те оплачивают в ежемесячных квитанциях вместе с квартплатой. Средства накапливаются на счетах управляющей компании и расходуются по мере необходимости конкретного МКД.
Отличие текущего ремонта от капитального
Не всегда жильцы правильно понимают, что входит в текущий ремонт зданий и сооружений. На этой почве возникают необоснованные конфликты с Управляющей компанией. Например, за счет фонда, который формируется из оплаты жильцами текущего ремонта, обслуживающая организация обязана починить проводку в подъезде или отремонтировать оконные рамы, но полностью менять электромагистраль или устанавливать новые окна не должна.
В перечень работ по текущему ремонту не входят капитальные меры, а только те работы, которые направлены на предотвращение износа здания. Для их организации не нужно собирать собрание собственников, устанавливать график и сроки. Мероприятия проводятся на протяжении нескольких дней или недель. При капитальных мерах они длятся месяцами.
Отвечает юрисконсульт офиса «Переделкино» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Юлия Калганова:
Какие работы относятся к текущему ремонту?
- устранение местных деформаций фундаментов, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, входов в подвалы;
- герметизация стыков стен и фасадов, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов;
- частичная смена отдельных элементов перекрытий; заделка швов и трещин; укрепление и окраска;
- усиление элементов деревянной стропильной системы крыш, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции;
- смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнение окон и дверей;
- усиление, смена, заделка отдельных участков межквартирных перегородок;
- восстановление или замена отдельных участков и элементов лестниц, балконов, крылец;
- замена, восстановление отдельных участков полов;
- работы по устранению неисправностей печей и очагов;
- восстановление внутренней отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах;
- установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные;
- установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях;
- установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит;
- замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы;
- восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств;
- замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованным государственными надзорными органами;
- ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток, ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.
Отвечает юрисконсульт офиса «Переделкино» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Юлия Калганова:
Какие работы относятся к текущему ремонту?
- устранение местных деформаций фундаментов, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, входов в подвалы;
- герметизация стыков стен и фасадов, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов;
- частичная смена отдельных элементов перекрытий; заделка швов и трещин; укрепление и окраска;
- усиление элементов деревянной стропильной системы крыш, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции;
- смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнение окон и дверей;
- усиление, смена, заделка отдельных участков межквартирных перегородок;
- восстановление или замена отдельных участков и элементов лестниц, балконов, крылец;
- замена, восстановление отдельных участков полов;
- работы по устранению неисправностей печей и очагов;
- восстановление внутренней отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах;
- установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные;
- установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях;
- установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит;
- замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы;
- восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств;
- замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованным государственными надзорными органами;
- ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток, ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.
В чем отличие от капитального ремонта
Ремонт жилого дома может быть текущим или капитальным. В таблице приведены значимые отличия между указанными мероприятиями.
| Основание | Текущий | Капитальный |
| Проводимые работы | Производятся мероприятия по поддержанию помещений дома в удовлетворительном состоянии. Для примера, когда частично ремонтируется инженерная коммуникация | Реализуются масштабные работы. Целью выступает предотвращение разрешения здания. К примеру, смена системы канализации или электричества |
| Финансирование | Средства поступают из фонда, куда ежемесячно жильцы МКД переводят финансы. Иногда дотации производятся со стороны государственных, муниципальных органов | Учитываются только деньги лиц, владеющих правами собственности на помещения в доме. Эта плата производится каждый месяц по соответствующей квитанции |
| Длительность | Месяц и более | От нескольких дней до нескольких недель |
| Стоимость | Отражается в отдельной квитанции. Тарифы утверждаются органами власти регионов | Прописывается в единой квитанции. Тариф устанавливается ТСЖ или УК |
Важно! Организация, отвечающая за производство текущего ремонта, должна реализовать указанные мероприятия несколько раз за 12 месяцев. Об этом предоставляется отчет собственникам квартир.
Какие требования нужно учитывать при проведении текущих ремонтов
Вот некоторые из документов, требования которых нужно учитывать при проведении текущих ремонтов:
- СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»;
- ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия»;
- ГОСТ 25772-83 «Ограждения лестниц, балконов и крыш стальные. Общие технические условия»;
- СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»;
- СП 10.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Внутренний противопожарный водопровод. Требования пожарной безопасности»;
- СП 17.13330.2017 «Кровли»;
- СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии»;
- СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий»;
- СП 60.13330.2016 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха»;
- СП 134.13330.2012 «Системы электросвязи зданий и сооружений. Основные положения проектирования»;
- СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий».
Регламент или плановый ремонт некапитального характера
Еще один тип работ, называемых регламентными, которые очень важны и должны регулярно проводиться в многоквартирной постройке при каждом осмотре, но к текущему ремонту имущества общего пользования в многоквартирном доме, как таковые, они отношения не имеют. Это скорее обслуживание инфраструктуры, чем полноценное восстановление.
К регламентным процедурам относятся:
- Очистка вентиляционных каналов, воздуховодов и шахт;
- Восстановление проходимости мусоропроводов, вентиляций, канализационных и водопроводных коммуникаций;
- Мелкий ремонт дверных коробок на этажах многоквартирного дома;
- Подклейка напольной плитки или покрытий лестничных маршей;
- Реставрация кровельного покрытия в местах примыкания к стенам и вентшахтам;
- Измерительные и ремонтные работы с электропроводкой и заземлением в многоквартирном доме;
- Замена водопроводной запорной арматуры, обслуживание радиаторов системы отопления многоквартирного дома.
Подобные мероприятия проводят как минимум один раз в году, при подготовке к новому отопительному сезону. К текущему ремонту их не относят и финансируют из статей обслуживания жилфонда.
Поведение ремонта: нормы и сроки
Порядок проведения ремонтных услуг напрямую зависит от их вида. Например, никто не будет заниматься восстановлением отопительной системы зимой. Исключение — аварийные ситуации.
Также сроки зависят от возможностей выигравшего конкурс предприятия. Но законом установлены нормы для каждого вида услуг. При плановом обновлении подъездов или ликвидации неисправности законодательно закреплены примерные сроки проведения текущего ремонта.
Продолжительность не должна превышать 22 рабочих дня на 1000 м2 общей площади.
Однако часто возникают ситуации, когда требуется внепланово устранить неисправность. Тогда придерживаются норматива:
- Ликвидация протечек выполняется за один день.
- Срок устранения неисправности водоотведения составляет 5 дней.
- Возникающие дефекты стен устраняются за 1 день.
- Ремонтировать оконные блоки и дверные проемы в зимний период должны за 1 день, а летом за 3.
- Устранение неисправности инженерных сетей (отопление, канализация, водоснабжение) проводится незамедлительно с привлечением аварийных служб.
- Восстановление электроэнергии зависит от сложности повреждения. При прекращении подачи электричества, аварийные службы приступают сразу после получения уведомления. Если необходимо менять оборудование, срок увеличивается до 7 дней.
- Восстановление работоспособности лифта не превышает одного дня.
Работы, включенные в текущий ремонт
О том, что входит по закону в текущий ремонт многоквартирного дома в 2020 году, можно узнать из Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (прил. № 7). Они предусматривают широкий спектр работ по восстановлению:
- фундамента: устранение мелких деформаций и поврежденных участков;
- фасадов и стен: закрытие стыков, заделка архитектурных элементов, покраска;
- перекрытий: покраска и заделка швов и трещин;
- крыши: обновление гидроизоляции, замена водостоков;
- дверного и оконного заполнения: восстановление или замена элементов, например, тех, которые находятся в подъездах. В акте проверки помещений или в плане работ по договору может отдельно оговариваться, что входит в текущий ремонт подъезда;
- лестниц, балконов, подъездного крыльца;
- межквартирных перегородок;
- полов: ремонт отдельных участков;
- отделки общих помещений;
- центрального отопления, водопровода и канализации;
- электротехнических устройств;
- вентиляции: замена или восстановление;
- мусоропровода;
- тротуаров, дорожек, проездов, участков для отдыха.
Рассмотрение перечня работ позволяет получить представление о том, что включает в себя текущий ремонт общего имущества.
Заметим, что данный вид восстановительных мероприятий не относится к жилым помещениям. Все работы, которые проводятся в квартире и касаются личного имущества собственника, организуются и оплачиваются им лично. Исключением являются, например, стояки горячей и холодной воды, которые относятся к общей собственности, хотя и находятся внутри жилья.
Приведенный список представляет собой рекомендованный перечень работ по текущему ремонту. Он может быть расширен по договоренности собственников квартир с обслуживающей организацией.
Куда жаловаться на низкое качество ремонта или бездействие УК
Если ремонтный фонд регулярно пополняется, договор с обслуживающей организацией подписан, но работы по устранению неполадок не проводятся, жильцы вправе письменно требовать, чтобы обслуживающая организация произвела перерасчет взносов.
В случае ее безосновательного отказа можно обратиться за судебным решением вопроса.
Когда бездействие управляющей организации приводит к порче общей собственности, можно требовать компенсации нанесенного ущерба.
Если ремонт состоялся, но его качество не удовлетворило жильцов МКД, необходимо изучить пункты договора подряда, заключенного со сторонней фирмой. В документе должен быть установлен гарантийный срок на выполненные работы и условия исправления недочетов.
Перечень работ, относящихся к текущему ремонту помещения
Что такое текущий ремонт жилого помещения?
Следует отметить, что конкретного перечня текущих ремонтных работ внутри квартир (иных жилых помещений) нет. По своему определению такие действия связаны с устранением возникших неполадок, улучшением состояния помещения.
Такие работы не должны вносить серьезных изменений в помещения, затрагивать несущие конструкции, предполагать полную замену инженерного оборудования.
К поточным можно отнести покраску полов, стен, поклейку обоев, побелку потолков, замену сантехники, замену окон, батарей, замену труб, ремонт проводки, розеток. Что касается ремонта общих помещений и иного имущества в МКД, то здесь установлен примерный перечень таких работ.
Согласно Правилам, утвержденным Госстроем 27.09.2003, поточными признаются следующие виды работ:
- штукатурка и покраска стен, потолков;
- восстановление покрытия полов;
- ремонт лестниц, ограждений, перил;
- замена и ремонт дверных, оконных заполнений;
- заделка выбоин, трещин и щелей;
- утепление отдельных частей помещений при промерзании;
- ремонт и частичная замена труб, кранов, смесителей, насосов;
- восстановление газового оборудования;
- ремонт элементов мусоропроводов;
- укрепление имеющихся перегородок;
- замена и ремонт вентиляторов и иного вентиляционного оборудования;
- замена светильников в подъездах, на общих площадках;
- ремонт неисправностей в электрических сетях.
И это далеко не все предусмотренные указанными правилами работы. Их полный список можно увидеть в Приложении № 7 данных Правил, Приложении № 2 МДК 2-04.2004.
Различия между двумя видами работ
Основные отличия текущего ремонта от капитального:
- замена кровли не более чем на 50 %;
- замена инженерных или иных конструкций — не больше 15 % от всего объема МКД;
- периодичность — не реже 1 раза в год;
- сравнительно небольшая стоимость;
- отсутствие радикальных изменений.
К основным видам текущего ремонта МКД относят:
- укрепление и ремонт части фундамента, устройство или восстановление отмостки;
- ремонт стропил, ремонт водостоков, замена или укрепление части кровли;
- окраска фасада, ремонт стыков, устранение деформаций;
- ремонт текущих повреждений лифтового оборудования;
- замена отдельных конструкций окон и дверей, ремонт доводчиков, замена остекления;
- частичный ремонт или замена инженерных коммуникаций (труб и батарей отопления, систем водоотведения и подачи воды, электропроводки, газового оборудования).
На придомовой территории в процессе текущего ремонта будут восстановлены тротуары, газоны, благоустроены детские площадки, проезды для транспорта.
Основные задачи капитального ремонта:
- полный ремонт верхней части фундамента МКД;
- замена стропил, всей или большей части кровли, герметизация, утепление;
- фасад подлежит полной отделке либо оформлению другими материалами (обшивка панелями, замена элементов балконов);
- замена или полный ремонт лифтового оборудования и шахты;
- полная замена дверей и окон;
- восстановление или полная замена инженерных коммуникаций.
При капитальном ремонте придомовая территория подлежит полной реставрации — замена дорожного покрытия, детской площадки, ограждений, обустройство парковок, замена или восстановление уличного освещения.
Как взимается оплата за текущий ремонт?
Как говорилось ранее, после того как ремонтная бригада выполнит диагностику, она предоставляет готовую смету. В ней указывается цена на расходные материалы, а также стоимость выполненных услуг. Специалисты делают оценку не только общего состояния здания, но и каждой из систем. Органы местного самоуправления должны разделить полученную сумму на всех жильцов многоквартирного дома. Как же это происходит? Для этих целей применяется специальная программа расчетов.
Чтобы произвести начисление, необходимо знать общую площадь всех помещений в многоквартирном доме. Стоимость за ремонтные услуги делится на сумму площадей всего здания. Далее, полученная цифра умножается на количество квадратных метров каждой взятой квартиры. То есть сумма за выполненный текущий ремонт зависит от квадратных метров жилплощади. Именно поэтому цифры в квитанции могут существенно отличаться.