Какие права имеет арендодатель при неисполнении арендатором своих обязательств
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие права имеет арендодатель при неисполнении арендатором своих обязательств». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор проката является публичным договором (п. 3 ст. 626 ГК) с соответствующими правилами заключения. Согласно ст. 426 ГК арендодатель не вправе отказывать в заключении договора с каждым обратившимся (при наличии возможности его исполнения) или оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения договора и определения его условий. При необоснованном отказе арендодателя заключить договор проката другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора и возмещении убытков. Договор проката должен заключаться только в простой письменной форме (п. 2 ст. 626 ГК). Возможно как составление одного документа, подписанного сторонами, так и выдача квитанций и иных документов, удостоверяющих факт заключения договора на определенных условиях.
Платить или не платить? Вот в чем вопрос.
Римский постулат гласит: Pacta sunt servanda, что означает – договоры должны исполняться.
Однако из этого правила, как и из многих других, имеются исключения.
Опираясь на общие правоположения ст. 309 ГК РФ, нужно отметить, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Ст. 310 ГК РФ гласит, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Как рассчитать неустойку по договору аренды?
Если контрагент не выполнил надлежащим образом свои обязательства по сделке, возникает вопрос о том, как правильно рассчитать и взыскать неустойку по договору аренды, и как предъявить свои требования виновной стороне.
При расчете суммы неустойки следует учитывать следующие моменты:
- ставка неустойки должна быть указана в договоре аренды. Например: стороны могут согласовать в контракте, что пени за невнесение арендной платы в установленный договором срок, составляет 0,1 % от размера месячного арендного платежа.
- неустойка начисляется на сумму задолженности, включая НДС. Услуги по сдаче имущества в аренду облагаются НДС, в случае, если арендодатель не освобожден от уплаты этого налога. Так, если арендная плата установлена в размере 100 000 рублей в месяц, то сумма НДС составит 20 000 рублей, а неустойка будет рассчитана исходя из совокупной суммы арендного платежа и налога в размере 120 000 рублей.
- период просрочки арендных платежей исчисляется с момента нарушения обязательства. Например: арендатор обязан уплачивать арендную плату до 10 числа каждого месяца авансовым платежом. За декабрь 2020 года арендатор не произвел оплату. Тогда неустойка за просрочку будет рассчитана, начиная с 10 декабря 2020 года.
Рассмотрим расчет пени по договору аренды на конкретном примере.
Когда с должника взыскиваются пени?
При заключении сделки по аренде помещений в договоре стороны вправе предусмотреть условия выплаты неустойки. Согласно договору аренды между Департаментом и «Лунный Свет», компания обязана выплачивать пени при просрочке или неуплате арендного платежа. Пеня за один просроченный день равна в данном случае 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Условие было предусмотрено в договоре аренды и принято обеими сторонами сделки.
Статьей 330 ГК РФ предусматривает взимание неустоек, если одной из сторон договора не выполняются принятые условия.
Опираясь на пункты договора, истец насчитал пени с 6 июля 2013 по 30 июня 2016 годы в размере 1,3 млн. рублей и представил в суд соответствующий расчет.
Проверив документы и не получив от ответчика опровержения, суд принял решение также удовлетворить требование арендодателя о взыскании неустойки в указанном размере.
Можно ли взыскать ущерб имуществу с арендатора?
Передавая имущество в аренду, собственник рассчитывает получать регулярное вознаграждение, а по окончании срока действия договора вернуть свое имущество в технически исправном состоянии с надлежащими характеристиками.
Кто будет оплачивать ремонт или возмещать стоимость безвозвратно утраченного имущества, зависит от конкретных обстоятельств, при которых произошла авария или происшествие.
Арендатор несет ответственность за арендованное имущество и обязан возместить ущерб, если только он не был получен ранее, до заключения договора. Если арендатор не зафиксировал недостатки в имуществе при подписании договора, собственник позже может предъявить претензии к арендатору.
Если арендатор согласен со своей виной и размером компенсации, стороны договариваются о возмещении во внесудебном порядке. Если стороны придерживаются разных позиций, за урегулированием обращаются в суд.
Исполнение обязательств, последствия и ответственность в случае их невыполнения
Под надлежащим исполнением обязательств следует понимать правовые действия, совершаемые сторонами. Надлежащее исполнение обязательства во всех случаях прекращает его (п. 1 ст. 408 ГК РФ). В силу положений ст. 311 ГК РФ сторона имеет право не принимать исполнение обязательства частями.
На основании ст. 309.2 ГК РФ все расходы, связанные с надлежащим исполнением обязанностей, возлагаются на сторону-должника. Указанное положение подтверждается постановлением АС ЗСО от 20.07.2016 по делу № А27-9448/2015.
Не допускается односторонний отказ от выполнения взятых на себя обязательств (решение АС Свердловской области от 20.10.2016 по делу № А60-31242/2016), за исключением случаев, которые прописаны в законе или иных актах (ст. 310 ГК РФ).
Штрафы за нарушение договоров
В ситуации нарушения договорных обязательств организация получает специфический вид дохода, квалифицируемый с точки зрения гражданского права как убытки (ст. 15 ГК РФ) или неустойка (ст. 330 ГК РФ).
Э. Глуховская
Неустойка представляет собой способ обеспечения обязательств в виде денежной суммы, получаемой контрагентом в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения в отношении него обязательств.
Штраф или пеня являются разновидностями неустойки и различаются способом формирования: штраф представляет собой фиксированную сумму, пеня – величину, зависящую от временного промежутка, в течение которого нарушаются права стороны по договору.
Общей чертой и пени, и штрафа является то, что при уплате соответствующих сумм кредитор обязан доказать только факт нарушения обязательства, но не реальный размер наступивших негативных экономических последствий.
Убытки должны быть подтверждены, и это их основное отличие от неустойки. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
К убыткам относится утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое лицо могло бы получить при обычных условиях гражданского оборота в ситуации, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ст. 15 ГК РФ).
Размер любой из перечисленных разновидностей убытков при обращении с требованием об их уплате должен быть подтвержден документально.
- Бухгалтерский и налоговый учет
Как убытки, так и неустойки в любой их форме, признаются в целях бухгалтерского учета внереализационным доходом (п. 8 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н) и отражается на счете 91 «Прочие доходы и расходы».
В целях налогового учета, упомянутые суммы отражаются в качестве внереализационного дохода и раскрываются как признанная должником или подлежащая уплате должником на основании решения суда сумма санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков и ущерба (п. 3 ст. 250 НК РФ).
Закон об аренде нежилых помещений
Статья акутальна на: Февраль 2020 г.
Арендные отношения являются чуть ли не самым распространенным направлением в заключении гражданско-правовых сделок. Ежедневно на территории нашей страны заключаются сотни договоров по временной передаче недвижимости для владения и пользования арендаторам.
В ГК РФ аренда нежилого помещения рассматривается как право собственника передать принадлежащее ему недвижимое имущество, которое не предназначено для проживания людей.
При этом договоренность может быть легализована только в том случае, если предмет договора имеет государственную регистрацию.
Заключение столь ответственной сделки, безусловно, требует учета множества законодательных нюансов.
Любое упущение в заключенном договоре может существенно сузить права одной стороны и поставить в преимущественное положение другого участника.
Рассмотрим более детально все правила заключения договора по аренде нежилых объектов с учетом последних изменений в действующем гражданском законодательстве.
Существенные нарушения условий договора
Под существенным нарушением условий договора принято понимать нарушения, которые могут повлечь за собой причинение значительного ущерба иной стороне или даже способствовать лишению того, на что она имела право рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Существенный характер нарушения в этом случае состоит не в сумме причиненного ущерба, а именно в соотношении между тем, что могла ожидать сторона от исполнения обязательства и чего лишилась вследствие его неисполнения.
Другими словами, при рассмотрении судами вопроса о существенности нарушений условий контракта будут исследоваться материалы, доказывающие существенную разницу между тем, на что сторона рассчитывала при подписании договора, и тем, что фактически удалось получить (решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.09.2016 по делу № А60-30641/2016).
ВАЖНО! Гражданско-правовую ответственность влекут не только существенные, но и любые нарушения, причинившие убытки или вред контрагенту.
Случаи ограничения ответственности
Ст. 400 Гражданского кодекса предусматривает, что при регулировании отдельных видов деятельности законом может быть ограничено право кредитора на полное взимание убытков. Приведем несколько примеров:
- ответственность перевозчика на железнодорожном, автомобильном, воздушном транспорте ограничена стоимостью утерянного груза (ст. 96 закона «Устав ж/д транспорта РФ» от 10.01.2003 № 18-ФЗ, ст. 34 закона «Устав автомобильного транспорта…» от 08.11.2007 № 259-ФЗ, ст. 119 Воздушного кодекса РФ);
- ответственность сторон по договору энергоснабжения ограничена компенсацией реального ущерба (п. 1 ст. 547 Гражданского кодекса);
- ответственность исполнителя по договору на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ ограничена реальным ущербом, но возможность взимания упущенной выгоды может быть напрямую закреплена в контракте (ст. 776 Гражданского кодекса).
Ограничение ответственности можно предусмотреть и в договоре. Такое соглашение будет законным при соблюдении следующих условий:
- оно не противоречит мерам об ответственности, установленным законом;
- оно заключено до совершения нарушения.
Статья 614 ГК РФ. Арендная плата
- Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. - Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. - Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
- Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
- Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков
Статья 612 ГК РФ, предоставляя арендатору ряд прав при обнаружении недостатков, препятствующих пользованию имуществом, не устанавливает его обязанности уведомлять арендодателя о таких недостатках. Однако этой же статьей предусмотрено право арендодателя устранить обнаруженные недостатки или заменить имущество, что, естественно, он может сделать, только получив соответствующее уведомление. Таким образом, при обнаружении недостатков имущества возникает коллизия прав и обязанностей сторон.
По вопросу о возможности требовать уменьшения арендной платы (возврата внесенной арендной платы) в связи с наличием недостатков в арендуемом имуществе см. п. 12 материалов к ст. 614 ГК РФ.
3.1. Вывод из судебной практики: Право арендатора на возмещение расходов, связанных с устранением недостатков арендованного имущества, возникает при условии уведомления арендодателя об этих недостатках.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2006 по делу N А05-19192/2005-6
“…Между ФГУП “Завод “Рейд” (арендодатель) и ФГУП “Северный Рейд” (арендатор) заключен договор от 11.07.2002 N 4С аренды оборудования, количество и наименование которого указано в перечнях, являющихся неотъемлемой частью договора. Оборудование передано по акту от 30.10.2002.
Как установлено судом первой инстанции, часть арендованного оборудования была неисправна и требовала ремонта.
Арендатор отремонтировал неисправное оборудование за свой счет и направил арендодателю акт на выполненные работы по ремонту оборудования на сумму 522112 руб.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что арендатор не выполнил требования статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении арендодателя, лишив его права безвозмездно устранить недостатки имущества или произвести его замену аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, в связи с чем не имеется правовых оснований для включения стоимости ремонтных работ в счет неоплаченных арендных платежей…”
Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд обосновывает появление права арендатора на возмещение расходов по устранению недостатков арендованного имущества только после направления предварительного уведомления арендодателю тем, что при отсутствии уведомления арендодатель лишается возможности безвозмездно устранить данные недостатки или заменить имущество аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии.