Как рефинансировать ипотеку – пошаговая инструкция
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как рефинансировать ипотеку – пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При рефинансировании ипотеки следует вновь провести оценку квартиры (имеющийся акт считается не действительный). Компанию-оценщика выбирают из перечня, предложенного банком. Также надо уточнить требования к форме отчета, которые у каждой финансовой организации свои. К примеру, сделанная ранее оценка квартиры для Сбербанка, явно не подойдет для ВТБ, Открытие, Альфа-Банка и других.
Оценка объекта недвижимости и одобрение
За подобную услугу придется заплатить около 5000-10000 рублей (стоимость варьируется по регионам). Процедура займет до 3 будних дней.
Затем оценочный акт в комплекте с остальными документами на жилой объект предоставляют в банк и страховую организацию (текущую страховку могут пролонгировать).
Предварительно данное одобрение в силе 3 месяца, в течение которого утвержденная ставка рефинансирования не изменится. За это время заемщику следует успеть определиться с выбором и собрать необходимые документы. Заявка на рефинансирование рассматривается не более 5 суток. Иногда процедура может затянуться по непредвиденным причинам. В случае вынесения положительного решения, выдают сертификат.
Подведем итоги: когда можно сделать рефинансирование ипотеки и как это лучше организовать
Решение вопроса о том, через какое время можно сделать рефинансирование ипотеки, не имеет однозначного ответа для всех случаев. Нужно выполнить расчет и сравнить результаты с действующим договором ипотеки.
Информации о снижении ставки или размера ежемесячного платежа недостаточно для принятия взвешенного решения, необходимо учесть все выплаты и расходы на процедуру рефинансирования.
Как сделать рефинансирование ипотеки наиболее эффективно?
- Оценивая выгодные предложения от других банков, не забудьте сделать запрос и в свой — чтобы удержать хорошего клиента, кредитор может существенно смягчить условия по действующему кредиту или провести рефинансирование. Тогда не придется нести дополнительные расходы по оценке недвижимости, да и сама процедура будет проще.
Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки?
Пакет документов для рефинансирования ипотеки в другом банке ничем не отличается от набора бумаг для получения первичного ипотечного кредита. Вам понадобятся:
- Паспорт.
- СНИЛС.
- Если рефинансировать нужно ипотеку, выданную по госпрограмме кредитования семей при рождении второго и последующего ребенка, необходимо предоставить свидетельства о рождении детей.
- Справка с места работы, копия трудовой книжки.
- Справка о доходах в формате 2-НДФЛ или по форме банка.
- Заполненная анкета по форме банка.
- Договор с банком, где брали первоначальную ипотеку.
- Справка об остатке долга.
Может ли банк отказать в рефинансировании
Банки имеют право отказать в рефинансировании на любом этапе до подписания договора – при подаче предварительной заявки, сборе документов. Причины обычно указывают в официальном ответе заемщику.
Поводом отказать в услуге может стать темное пятно на репутации заемщика; кредитору может не понравиться какой-то документ; даже расположение дома и стоимость недвижимости имеет значение. Иногда кредит не подходит под внутренние требования банка.
Чаще всего банки отказывают в рефинансировании, если:
- ранее проводилась реструктуризация кредита;
- имеется текущая задолженность (или она возникала за последние 180 дней);
- размер кредита не соответствует требованиям организации-кредитора;
- первый кредит оформлен менее чем 6 месяцев назад;
- при подаче заявки или в документах обнаружили ошибки, опечатки.
Есть ли особенности рефинансирования ипотеки по ДДУ
Да, так как рефинансировании банки требуют от заемщиков документы о собственности на недвижимость. При покупке строящегося жилья по 214-ФЗ для дольщика это право еще не наступило, поэтому кредитору предоставляется право требования по договору долевого участия (ДДУ) – в этом и состоит главная особенность рефинансирования при долевом участии.
При рефинансировании ипотеки с долевым участием потребуется оформить залог дважды. Сначала потребуется залог права требования по ДДУ, а после сдачи объекта и оформления собственности он будет переоформлен в залог недвижимости.
Для рефинансирования объект должен быть аккредитован банком по ипотеке. Если новостройка не числится в списках кредитора, добиться одобрения рефинансирования ипотеки будет непросто.
Скорее всего банк потребует не один, а два отчета с подтверждением рыночной стоимости объекта залога (жилья): сначала прав требования на этапе строительства, а после ввода объекта в эксплуатацию – уже готового жилья.
Какую ипотеку можно рефинансировать?
Подвергаться рефинансированию могут не все ипотечные кредиты. К таким кредитам предъявляется ряд требований:
- У клиента должна отсутствовать текущая просроченная задолженность, а ежемесячный платеж по кредиту должен своевременно оплачиваться в течение, как минимум последних 12-ти месяцев. Банки очень строго следят за этим, и наличие даже мелких просрочек может повлиять на решение;
- В каждом финансовом учреждении свои условия по этой программе. Некоторые банки выставляют ограничения по сумме перекредитования. А другие компании определяют срок, ранее которого переоформлять договор нельзя;
- Не удастся рефинансировать кредит, по которому осталось платить менее 3-х месяцев;
- Банк откажет в переоформлении договора на новых условиях тем клиентам, у которых уже была реструктуризация задолженности.
В каком банке рефинансировать ипотеку?
Где выгоднее рефинансировать ипотеку в 2021 году
| Банк | Ставка | Сумма |
|---|---|---|
| ФК Открытие | 8,3% | 500 000 ₽ – 12 000 000 ₽ |
| Альфа-Банк | 8,69% | 600 000 ₽ – 50 000 000 ₽ |
| Росбанк Дом | от 8,9% | от 300 000 ₽ |
| Райффайзенбанк | от 8,99% | 1 000 000 ₽ – 2 999 999 ₽ |
Чем рефинансирование кредита отличается от реструктуризации?
Заемщики часто путают два этих понятия. Рефинансирование происходит по инициативе клиента банка в случае, если он нашел более выгодные условия кредитования. Рефинансирование не влияет на кредитную историю.
К реструктуризации банк прибегает по просьбе заемщика, когда он по той или иной причине не может совершать регулярные выплаты по кредиту. Реструктуризация негативно сказывается на кредитной истории, и в будущем, если заемщик решит взять кредит, ему придется доказывать банку свою платежеспособность.
В каких случаях рефинансирование невыгодно?
В случае, если ипотека рассчитана банком на основе аннуитетных платежей (то есть сначала клиент выплачивает проценты банку, а затем — долг), после того, как прошло больше половины срока кредита, рефинансирование уже нецелесообразно.
Как воспользоваться услугой
Сегодня за счет конкуренции банки предлагают индивидуальные условия по рефинансированию старых задолженностей. Выделить можно два варианта снижения ежемесячной нагрузки для заемщиков:
- внешний — когда услуга предоставляется другим банком;
- внутренний — когда банк, идет на встречу своим клиентам и позволяет им снизить нагрузку на выплату ипотеки.
Как было сказано выше, обращаться в первую очередь нужно в тот банк, где была оформлена ипотека, так как учреждению выгодно, чтобы клиент погасил ее, а не объявил себя банкротом и через суд аннулировал все долги.
Как проходит рефинансирование ипотеки:
- Соотечественник обращается в свой банк, и заполняет анкету — заявление на рефинансирование. Кстати, это можно сделать онлайн, зайдя в личный кабинет.
- Получение услуги очень похоже на обычное кредитование, достаточно в бланке указать свои данные, номер кредитного договора и контактные данные.
Решение принимается менеджером банка в течение 3-х суток, однако на практике об ответе можно узнать в течение суток. Каждый пакет документов рассматривается индивидуально, поэтому есть достаточно много факторов, которые могут повлиять на окончательный ответ.
Когда имеет смысл рефинансировать ипотеку?
Сейчас наблюдается такая картина, что ключевая ставка рефинансирования ЦБ постоянно снижается. За ней снижаются и проценты по кредитам. В 2015 году средняя ставка по ипотеке равнялась 15%. В 2019 вполне можно было взять ипотеку под 10% годовых, а в 2020 и вовсе еще под меньший процент, ибо даже ЦБ признает максимально низкую ставку. Сколько это в конкретных цифрах? Приведу простой пример: сумма кредита равна 4 миллиона рублей, срок ипотеки – 15 лет. При снижении ставки с 13 до 9,25% ежемесячный платеж снизится с 50,6 до 41,2 тысячи рублей. Снижается не только ежемесячная сумма, но и общая переплата по кредиту, а это, безусловно, приятно.
Я где-то видел, что в случае, если разница в ставках будет менее 1.5%, то смысл полностью пропадает. Это абсолютный бред. Выгоду от рефинансирования ипотеки нужно считать вручную. Нет никаких калькуляторов, которые дадут вам точную информацию, что вот тут нужно сделать вот так, а вот тут по-другому, тогда вы получите вот такую выгоду. Нужно взять сумму долга, старый договор ипотечного кредитования, новый договор ипотечного кредитования в том банке, услугами которого вы хотите воспользоваться для рефинансирования ипотечного кредита, все посчитать и сравнить. Я не могу сказать где будут лучшие условия, но могу подсказать с какими расходами вам придется столкнуться в процессе рефинансирования, но об этом чуть позже.
Что точно могу знать – рефинансирование ипотеки под 6% – это особенно выгодное предложение, которое действует с 2018 года. Подробнее об условиях можно почитать тут.
Шаг первый – подача заявки на рефинансирование
Наверное один из самых важных шагов, от которых будет зависеть одобрят вам в принципе рефинансирование или нет. Как правило, банки, которые будут рассматривать заявку, выяснят насколько вы исправно выплачивали ипотеку в старом банке.
Суть процедуры сильно не отличается от подачи заявки на обычную ипотеку. Подаете заявку, ждете звонка, досылаете документы, ждете еще некоторое время и получаете ответ.
Чаще всего из документов просят вот такой перечень:
Банк попросил прислать копии документов для проверки:
- Паспорт
- СНИЛС
- Трудовую книжку
- Справку 2-НДФЛ
- Кредитный договор со старым банком
- График платежей
- Справку об остатке ссудной задолженности
Снятие и наложение обременения
И вот только на данном этапе мы подошли к тому, как снять обременение при рефинансировании ипотеки. Обременение накладывается на недвижимость, когда она находится в залоге у банка. Поскольку с первым банком был произведён расчёт, нужно снять обременение с недвижимости по договору ипотеки с этой финансовой организацией.
Поскольку проводилось рефинансирование, и был изменён залогодатель, вам нужно снять обременение в первом банке и наложить его во втором. Производится данная операция в Росреестре или Многофункциональном центре для обслуживания граждан. Возможно, у вас потребуют присутствия представителя второго банка. Для снятия обременения вы напишете заявление в первый банк. Эта процедура платная, госпошлина составляет 500 руб. Во второй банк нужно будет подать заявление о наложении обременения на недвижимость. Когда вы произведёте эти действия, это вы фактически завершите процедуру рефинансирование ипотеки.