Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.
Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
- заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
- договор обмена;
- договоры социального найма для обеих квартир;
- ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
- копии паспортов квартиросъемщиков;
- справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
- справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
- нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
- справки о
санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры; - разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?
Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.
Что представляет собой схема trade-in?
Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом,
Обмен по решению суда
Довольно часто возникают случаи, когда согласие на обмен от одного из собственников или зарегистрированных лиц получить невозможно. Это могут быть личные причины, нежелание человека менять место жительства. Нередко собственник просто не может найти контакты и получить согласие, без которого договор мены считается незаконным. Что тогда?
Обмен на основании решения суда называется принудительным. Принудительный обмен может быть реализован только в отношении муниципального жилья. Если же квартира в собственности, то дольщик может обратиться в суд с просьбой о выделении ему причитающейся доли в натуре.
Суд выносит решение, в котором постановляет произвести обмен даже без наличия согласия кого-либо из прописанных в нем лиц, если речь идет о муниципальной квартире. В этом случае нужно обратиться в суд и подать исковое заявление о принудительном обмене жилой площади. Иск подается в районный суд по месту проживания ответчика.
Возможно ли освобождение от налогообложения
Да, судя по п. 17.1. ст. 217 НК России, прибыль от продажи недвижимости может не облагаться подоходным налогом – в случае наличия соответствующих обстоятельств, предусмотренных в ст. 217.1. НК России.
В частности, согласно ч. 2 ст. 217.1. НК, не нужно платить НДФЛ, если квартира, подлежащая обмену, находилась в собственности в течение минимально предельного времени владения объектом или более.
Представленный срок может составлять:
- либо 3 года – если соблюдается хотя бы 1 из условий, указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК России (например, квартира, которая обменивается, была получена ранее в дар от близкого родственника, в порядке наследования или в результате приватизации);
- либо 5 лет – во всех иных случаях, не указанных в ч. 3 ст. 217.1. НК.
Таким образом, НДФЛ платить в любом случае не придется, если ранее обмениваемое жилье было куплено, например, по договору купли-продажи, и с момента заключения сделки и до обмена прошло 5 лет или больше.
Какие права дает муниципальное жилье?
iriana88w/Depositphotos
Понятие муниципального жилья определено в 19-й статье Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно ему, все жилые помещения страны делятся на три группы: к первой относят частный жилищный фонд, при этом в эту категорию входят помещения, которые принадлежат как частным, так и юридическим лицам. Ко второй группе относят квартиры и комнаты, находящиеся в собственности Российской Федерации или ее субъектов. Наконец, есть помещения, которые принадлежат муниципальным образованиям.
- Что такое социальное жилье и для кого оно?
- Как выкупить комнату у муниципалитета?
- В квартирах, относящихся к государственному или муниципальному жилищному фонду, россияне могут жить по договору социального найма.
Поиск подходящего варианта
Итак, на вопрос, можно ли обменять неприватизированную квартиру, мы получили утвердительный ответ. Теперь следует приступать к поискам замены. Стоит сразу же отметить, что данная процедура не является такой простой, как это может показаться, ведь далеко не каждый владелец квартиры захочет произвести такого рода обмен.
Те, кто уже занимался поисками встречного варианта, могут отметить, что это довольно хлопотное дело. Очень хорошим выходом из положения будет найти родственников или знакомых, у которых тоже имеется неприватизированное жилье, и они согласны поменяться. Но таких людей не так просто найти, и часто приходится прикладывать много усилий, что подобрать подходящий вариант для обмена.
Данный вариант является наиболее приемлемым, с документами возникает значительно меньше проблем, да и родственники охотнее меняются жилыми помещениями, нежели чужие люди.
Справка от органов опеки
Кроме этого, если в квартире, которая будет обмениваться, зарегистрированы несовершеннолетние дети, ограниченно дееспособные или недееспособные лица, необходимо предоставить согласие органов опеки в письменном виде. Стоит отметить, что получить документ, касающийся несовершеннолетнего ребенка, достаточно сложно. Более того, ребенка нужно выписывать из его нынешней квартиры, а произвести эту операцию можно только в том случае, если сразу же его прописать в другом жилом помещении. Второе место приписки не должно ничем уступать предыдущему. В противном случае ребенка выписать не получится и справку из органов опеки просто невозможно будет получить.
Если кто-то из жильцов против обмена, то в данном случае все решает суд.
Рассматривает заявление об обмене и принимает решение специальная жилищная комиссия, созданная при муниципалитете. Отрицательное решение может быть оспорено в суде.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?
Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную или дом
- Заявление об обмене. Его должны будут составить все люди, которые проживают в данных квартирах.
- Правильно оформленные договоры, которые свидетельствуют, что человек официально снимает жилье у государства.
- Домовую книгу.
- Паспорта граждан РФ. Если в квартире проживают несовершеннолетние, у которых еще нет паспорта, то нужно взять свидетельство о рождении.
- Согласие на обмен. Данный документ должен составляться тем, кто имеет договор социального найма. Предварительно требуется заверение нотариуса, что человек действительно желает произвести обмен.
Порядок и процедура получения неприватизированной квартиры в наследство
Итак, после смерти ответственного квартиросъемщика (нанимателя) неприватизированной квартиры у его родственников (наследников) есть два способа сохранить права на данное жилое помещение.
Один из них – перезаключение договора социального найма на свое имя — возможен в том случае, если кто-то из родственников проживал вместе с ответственным квартиросъемщиком и был указан в договоре соцнайма, как член семьи.
В данном контексте членом семьи, согласно ЖК РФ, может называться не только близкий родственник квартиросъемщика по крови, но и любое лицо, зарегистрированное в той же квартире по его просьбе или с его согласия. После того, как «член семьи» сам станет ответственным квартиросъемщиком, он имеет право бесплатно приватизировать квартиру, если тому нет иных законных препятствий.
Второй способ – завершение процедуры приватизации, начатой квартиросъемщиком до его смерти — становится доступным, если данная процедура была начата, и суд принял решение, разрешающее ее завершение наследникам или наследнику. Затем приватизированная квартира включается в наследственную массу.
Чтобы поменять муниципальную квартиру, нужно предоставить следующие документы:
- Заявление об обмене со стороны всех зарегистрированных жильцов. При наличии несовершеннолетних лиц — согласие органа опеки и попечительства.
- Единый жилищный документ (для столицы).
- Справка из домовой книги. Могут потребовать предоставить документальное подтверждение из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.
- Договор соцнайма.
- Удостоверяющие личность документы.
- Набор документов, используемых во время проектирования.
- Документы или заявление о наличии или отсутствии иной недвижимости.
Список приблизительный и может дополняться иными документами. Их перечень и количество зависит от установленных в конкретном городе правил. Такой же перечень бумаг должна собрать и вторая сторона сделки. После сбора всех документов и получения разрешения, жильцы обмениваемого жилья должны явиться за ордерами на новую квартиру.
Законодательные основания размена муниципального жилья
Регламентирует возможность разменивания неприватизированной жилплощади Жилищный кодекс (ЖК). Так, в нем есть отдельная статья, посвященная этому вопросу. Согласно ст. 72 ЖК РФ правила обмена муниципального жилья таковы:
- произвести размен в случае пользования жилищем по договору соцнайма можно, только получив письменное согласие от собственника, а также от всех проживающих в помещении;
- обменять жилплощадь наниматель может только на такую же — муниципальную;
- при выборе альтернативного помещения все жильцы имеют право голоса: они могут требовать поменяться на определенную жилплощадь или даже помещения в разных домах либо комнаты в разных квартирах;
- по вопросу выбора жилья консенсус может быть не достигнут, тогда каждый из них имеет право требовать принудительного разменивания через суд;
- в особом порядке проводится размен жилплощади, где проживают дети или граждане с ограниченной дееспособностью и вовсе недееспособные: здесь участвуют органы опеки и попечительства, от них требуется письменное согласие на обмен;
В отличие от приватизированных квартир, которые принудительно поделить на доли никто не может, муниципальная собственность делится на доли в судебном процессе.
Но для того чтобы суд принял такое решение, ему нужно весомое обоснование своих действий и необходимости размена. Если это будет доказано, то каждый жилец получит после размена свою долю в отдельной квартире.
Этот вариант встречается не часто, так как он не выгоден обеим сторонам сделки. Тот, кто против нее, не имеет права участвовать в выборе жилья и переедет туда, куда примет решение суд.
Для истца единственной проблемой становится долгое ожидание завершения судебных разбирательств. Не каждый другой участник сделки захочет ждать неопределенное время, пока завершатся судебные разбирательства первой стороны.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную?
По существующему закону РФ распоряжаться своей квартирой может только ее полноправный владелец, продавать муниципальное жилье не разрешается, а вот обменять можно. Но при этом потребуется письменное разрешение наймодателя, а также членов семьи, проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем.
Как правильно произвести обмен неприватизированной квартиры, можно узнать, прочитав Жилищный кодекс РФ (статьи 72-75). Данный документ запрещает переезд в другую квартиру в таких случаях:
- если право пользоваться данным жилым помещением нанимателем оспаривается в судебном порядке;
- если квартиросъемщик получил иск об изменении или расторжении договора социального найма;
- жилье признано аварийным или непригодным для проживания в нем;
- дом предназначен под снос или будет переоборудован для других целей;
- дом подлежит капитальному ремонту, во время которого будет проводиться перепланировка помещений;
- квартира коммунальная, и при обмене может вселиться человек, имеющий тяжелое хроническое заболевание, которым могут заразиться другие жители коммуналки (постановление правительства РФ № 378 приводит перечень диагнозов).
Стоит также отметить, что большой проблемой для владельцев муниципального жилья может быть договор, в котором четко обозначено, что жилое помещение не может быть обменяно. В таком случае значительно усложняется данный процесс, единственный способ – это перезаключить договор социального найма.