Как продлить аренду земельного участка без проведения торгов

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продлить аренду земельного участка без проведения торгов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.

Как видно из названия, счастливые арендаторы бывают 2-х видов:

а) арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов.

Иными словами, если вы изначально получали участок без торгов, то вы можете продлить аренду так же без участия в аукционе.

Из этого правила есть исключения.

Если вы получили участок как единственный участник аукциона, который признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов.

То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию.

б) арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Проще говоря, первоначально получив землю на торгах, вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.

Те, кто получал землю без торгов или на аукционе для дачи и садоводства, наверное, приободрились. Потому что их включили в список счастливчиков. И я рад за них.

Но депутаты Государственной Думы, принимавшие Земельный кодекс – это не дедушки Морозы.

Предоставив право на продление договора, они прописали в кодексе 4 условия.

Эти условия должны соблюдаться в совокупности. Тогда арендаторы могли реализовать свое право на продление договора.

Как говорил герой одного фильма: «Всегда есть подвох».

Новое в получении сведений из ЕГРН

ВОПРОС/СИТУАЦИЯ	НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ
Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ	Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра
В какой форме запрашивать сведения	Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме
На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН	Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе. Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки.
Получение сведений ЕГРН через МФЦ	МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее). Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ).
Получение акта согласования местоположения границ земельных участков	Копию акта из межевого плана могут получить: правообладатели, чьи личные подписи стоят в акте, и их представители; лица, которым участок перешел в порядке универсального правопреемства.
Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими	С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность. Сведения можно бесплатно получить: об объектах, которые сейчас принадлежат должнику; о ранее принадлежавшей ему недвижимости.
Запрет продажи выписок из ЕГРН	Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН. Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям: по форме и объему не копирует официальную выписку из ЕГРН; не подписана должностным лицом Росреестра или ФКП при нем.

Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда

К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:

• есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
• эти сведения с точки зрения методики верны.

Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:

• о сносе или реконструкции самовольной постройки;
• признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
• признании объекта движимым имуществом.

Условия продления временного пользования аналогичны тем, что применялись в предыдущем законодательстве. По новому закону к арендатором предъявляются два требования:

1. Не истек срок договоренностей. Если действие соглашения уже прекратилось, то арендатору бессмысленно подавать заявление на продление аренды земельного участка. Однако если заявитель направит документы до момента окончания срока временного пользования, а рассматриваться заявление будет после истечения соглашения, то в таком случае арендатор вправе претендовать на пролонгацию.

Например, последний день временного пользования наступает 4 июня 2022 г., а обращение в местную администрацию направляется 3 июня 2022 г. Поскольку на момент подачи заявления срок аренды еще не истек, его обязаны рассмотреть.

1. Отсутствие нарушений при использовании земельного участка. Если выяснится, что арендатор недобросовестно исполняет обязательства и нарушает установленные соглашением и законодательством требования, ему откажут в пролонгации. Чтобы продлить срок, понадобится устранить нарушение.

Арендодатель имеет право отказать арендатору в пролонгации контракта. Если собственником земли являет физическое или юридическое лицо, он может отказать по следующим причинам:

• нарушение договорных обязательств арендатором;
• арендодатель не планирует больше сдавать землю в аренду;
• наниматель заранее не уведомил о своем желании пролонгировать соглашение об аренде.

Если арендатор отказал в продлении контракта нанимателю без соответствующих оснований, а после сдал в аренду недвижимость третьему лицу, то у бывшего арендатора появляется право подать иск о продлении договора аренды земли в принудительном порядке. У нанимателя есть преимущественное право на пролонгацию контракта. Данное правило действует в течение года, по истечении этого времени арендатор теряет преимущественное право.

Бывший арендатор через суд может не только обжаловать контракт, заключенный с третьим лицом, и вернуть земельный участок в свое пользование, но и требовать возмещения понесенных убытков в связи с отказом на продление договора.

Если собственником земли выступает государство или муниципалитет, то у них могут быть следующие основания для отказа в пролонгации договора:

• недвижимость была изъята из оборота;
• собственность будет зарезервирована для государственных задач;
• был наложен запрет на приватизацию земельного участка;
• земля была использована в нецелевом назначении;
• наниматель пропустил срок для продления договора аренды земли.

ВС РФ разрешил продлять аренду земли без торгов, даже если арендатор не оформил собственность на недостроенный объект

Суд апелляционной инстанции решение первой инстанции отменил. Он признал незаконным бездействие администрации и обязал ее принять решение о предоставлении участка в аренду на три года. Во-первых, апелляция не согласилась с истечением срока на обжалование. Администрация бездействовала с 24 января 2020 г. (со дня, следующего за последним днем, когда администрация должна была принять решение) до 20 февраля 2020 г. (дата подписания письма с требованием предоставить доказательства собственности на объект незавершенного строительства). А значит, обратившись в суд 29 апреля 2020 г., арендатор не пропустил трехмесячный срок на обжалование.

Арендатор заявлял, что он не мог зарегистрировать объект незавершенного строительства, поскольку для этого требовался договор аренды земельного участка с неистекшим сроком действия. Первая инстанция с этим доводом не согласилась, указав, что арендатор мог получить право собственности на объекты незавершенного строительства по правилам п. 10 ст. 39.6 ЗК РФ или п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, а затем повторно обратиться с заявлением о заключении нового договора аренды (Определение ВС РФ от 28.04.2020 № 305-ЭС16-1050 по делу № А40-171581/2014).

Причины пролонгации договора

Необходимость продлевать соглашение аренды может быть разовая или регулярная.

• Потребность в регулярной пролонгации возникает, когда участок оформляется в аренду у частного лица с целью осуществления сельскохозяйственного бизнеса. Данный договор действует 2-3 года, периодически продлевается при соблюдении всех условий его участниками. Если в договоре прописана возможность автоматического продления, такое соглашение подлежит пролонгации ежегодно при условии соблюдения участниками всех пунктов договора.
• Одноразовая пролонгация происходит, когда:

1. нужно закончить строительство (в данном случае договор продлевается еще на 3 года, если другое не оговорено сторонами).
2. нет оснований для оформления собственности на землю.
3. когда есть другая необходимость в использовании участка непродолжительное время.

Дополнительное соглашение

Можно ли продлить договор аренды земельного участка, если у его участников возникло желание изменить условия сделки? Можно, но для этого необходимо заключить дополнительное соглашение. Это делается в случаях, когда:

1. изменилась стоимость аренды,
2. поменялся тип разрешенного использования,
3. изменились правила сервитута,
4. возникли новые обременения на участок, не указанные в основном договоре,
5. сменился собственник в результате продажи участка,
6. арендатор решил сдавать участок в субаренду или переуступить права найма другим лицам.

Документ, составленный по стандартной форме, необходимо зарегистрировать в Росреестре.

В вводной части соглашения указываются данные сторон сделки. В основной части прописывают, в какие пункты старого договора вносятся изменения, излагается их суть. Например, “Пункт 4.1. соглашения нужно изложить в следующей редакции…”. Документ в конце заверяется подписями и печатями (при наличии) сторон.

Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.

Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.

Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:

• физическое лицо;
• юридическое лицо;
• муниципалитет.

Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие. То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе. Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.

Процедура возобновления договора аренды на новый срок

Опишите вкратце свою проблему, и Вам перезвонит юрист, успешно практикующий в нужной Вам области права. С ним Вы сможете договориться о личной встрече или узнать цену на его услуги.

Новый собственник, купивший «незавершенку» имеет право заключить договор аренды без торгов для завершения строительства.

Последний день февраля — крайний срок, когда арендатор государственной или муниципальной земли может потребовать продления договора в особом порядке.

Новый собственник, купивший «незавершенку» имеет право заключить договор аренды без торгов для завершения строительства.

Последний день февраля — крайний срок, когда арендатор государственной или муниципальной земли может потребовать продления договора в особом порядке.

Рассматривая заявление нанимателя, собственник может отказать в пролонгации.

• Изъятие территории из оборота;
• Нахождение земли в резерве;
• Использование не по назначению;
• Наложение обременения на участок;
• Наличие долгов по арендной плате.

Как продлить аренду земельного участка без проведения торгов

Возможность заключения арендатором земельного участка нового договора аренды данного земельного участка при соблюдении определенных условий (под п.32 п.2, п.3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ) прописана в П.15 ЗК РФ. Кроме того, есть Постановление Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 года N 3440/05, от 5 июля 2012 года N 17540/11, которое гарантирует защиту прав и законных интересов арендаторов.

Однако, в силу того, что ранее применялись положения ст.

209, 264, 421 и 621 ГК РФ — намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означало, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, а преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок могло быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

При этом, ч.1 ст. 450 ГК РФ — изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Другими словами: прямой запрет на изменение срока аренды по соглашению сторон Земельным Кодексом и сопутствующими законами не предусмотрен.

Таким образом, если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок.

Однако практика показывает, что администрация отказывает в продлении аренды земельного участка ссылаясь на то, что заключение дополнительных соглашений к договору официально не предусмотрено.

Дело в том, что судебная практика, если вы решили к примеру обжаловать отказ, также показывает отрицательный результат по таким искам, кроме дел при наличии собственности на земельном участке, либо недостроя.

Это подтверждают решения арбитражных судов по таким делам: А24-397/2016, А41-66489/2015, А29-6878/2015.

Продление договора аренды земельного участка

Арендаторы обязались облагородить участок путем проведения работ по ландшафтному дизайну, насаждения плодово-ягодных культур и капитального ремонта строений.

В качестве услуги со стороны собственника (хорошего знакомого) они запросили минимальную стоимость арендной платы.

По окончании срока действия договора, в их сторону был составлен отказ. Эту процедуру арендодатель провел надлежащим образом, уведомив о своем решении заблаговременно и дав устные обещания о выплате затрат в течение года.

Однако за прошедший год обещаний он не выполнил, зато оформил участок в аренду третьим лицам за достаточно высокую плату.

В сторону арендодателя было возбуждено дело в суде. Истцы затребовали возмещения затрат.

Но в иске им было отказано, так как они не смогли формально доказать собственной причастности к работам на участке.

Этот пример не единичный.

Если не продлевают аренду земельного участка с постройкой

Для того, чтобы продлить договор аренды на участок, предоставленный под строительство, необходимо оформить право собственности на объект незавершенного строительства.

Для этого нужно подготовить необходимый пакет документов: обратиться к кадастровым инженерам для подготовки технического плана и внесения сведений об объекте незавершенного строительства в государственный кадастр недвижимости.

Кроме того, у вас на руках обязательно должно быть разрешение на строительство, такое разрешение не требуется если в соответствии с законодательством оно не обязательно, например, при строительстве ИЖС до 1 марта 2018 года.

Эти документы могут использоваться лишь пакетом, иначе соглашение может быть признано незаключенным одной из сторон.

Как продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства

1. если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 1 марта 2015 года или земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставлен для целей строительства до 1 марта 2015 года (ранее возникшие правоотношения);
2. если земельный участок предоставлен для целей строительства после 1 марта 2015 года (правоотношения, возникшие после вступления в силу Закона N 171-ФЗ), при этом правовой механизм регулирования таких правоотношений аналогичен;

Договоры аренды публичных земель для строительства, заключенные до 1 марта 2015 года, по истечении их срока автоматически без проведения торгов продлеваются на неопределенный срок, если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора. Арендатор земель может по истечении срока аренды и после 1 марта 2015 года продолжать/начинать строительство на соответствующем участке, не продлевая срок аренды на торгах, но при условии, что арендодатель не прекратит такой договор аренды в одностороннем порядке. Это означает, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

• прекращение действия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности публично-правового образования, может послужить основанием изъятия такого объекта у собственника. Отметим, что срок обращения уполномоченного органа в суд с требованием о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства ограничен 6-ю месяцами с момента истечения срока договора аренды земельного участка.
• принудительное изъятие может быть осуществлено только на основании вступившего в законную силу решения суда.
• изымаемый земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, должен быть первоначально предоставлен на аукционе.
• правила применяются к объектам незавершенного строительства, расположенным на земельных участках, предоставленных после вступления в силу Закона № 171-ФЗ.

Не всегда местные органы власти предоставляют арендуемую землю в собственность. На практике отказы случаются в следующих ситуациях:

• Участок находится в государственной собственности, но по документам отсутствует принадлежность к федеральному или муниципальному ведению;
• Отсутствуют основания для регистрации собственности;
• Не предусмотрен план генерального развития в поселении;
• Реальные границы участка не совпадают с границами соседних территорий;
• Участок имеет обременения;
• Земля переведена в резерв для государственных целей;
• Не совпадают сведения в документах.

Зачастую у муниципалитетов находятся на балансе земли, которые предназначены под застройку. Подобный участок можно оформить в собственность, если дом уже построен на нем, а территория используется по назначению. Для этого нужно взять разрешение на строительство, построить и оформить дом в собственность.

Когда документы о собственности на дом будут получены, можно подать заявление в местную администрацию о выкупе земли. Такая сделка будет выгодной, так как цена устанавливается на уровне 2,5 % от кадастровой стоимости. А при приобретении земли у частного собственника покупка осуществляется по рыночной стоимости, которая обычно выше кадастровой.

Кроме того, земля может быть предоставлена при соблюдении следующих условий:

• Гражданин не должен иметь в собственности другой участок под ИЖС или участок для ведения подсобного хозяйства. При этом ранее в его собственности такого участка также не должно было быть.
• У претендента должна быть регистрация по месту жительства в регионе предоставления участка. На момент подачи заявления она должна составлять не менее 5 лет.
• Претендент может жить в частном доме, но он не должен быть его собственником.
• Гражданин может быть молодым специалистом, который приехал на работу в сельскую местность. При этом у него должен быть заключен бессрочный трудовой договор с местной администрацией.
• Гражданин может быть молодым специалистом, который работает в местных государственных организациях.

Похожие записи:

• Подоходный налог в Германии, описание и примеры
• Льготы ЖКХ для ветеранов: какие бывают и как оформить
• Все что нужно знать о временной регистрации