Как продать квартиру и не платить налоги?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру и не платить налоги?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.

Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом

НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:

• недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
• если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
• если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
• квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

Кaк вepнyть НДФЛ c пpoцeнтoв пo ипoтeкe чepeз paбoтoдaтeля

Еще один вариант получения налогового вычета по уплаченным процентам — оформить заявление на получение вычета у работодателя, по которому он не будет удерживать НДФЛ, пока не исчерпается сумма положенного вам налогового вычета.

Оформление вычета через работодателя возможно в любой момент. Необязательно ждать окончания текущего года. Порядок действий:

1. Собрать пакет документов, передать их ФНС и заполнить заявление для получения вычета через работодателя.
2. Ждать 30 дней проверку ФНС. Если она пройдет успешно, налоговая направит работодателю соответствующее заявление.
3. Написать в бухгалтерии работодателя заявление о предоставлении налогового вычета.

После этого вы начнете получать зарплату полностью, без вычета НДФЛ. Так будет, пока положенная сумма вычета не будет исчерпана. Далее можно снова подавать документы на получение следующего «транша».

Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл

Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.

Умeньшитe дoxoды нa pacxoды

Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.

3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:

4 000 000 – 3 400 000 = 600 000

A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000

Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000

A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.

Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.

Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.

3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.

Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй

Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.

Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.

B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.

Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.

Когда доход с продажи недвижимости не облагается налогом

О том, как продать квартиру и не платить налог, говорится в ст. 217.1 НК РФ. Согласно положениям ч. 2 этой статьи доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. При продаже жилья, предоставленного в собственность по программе реновации в Москве взамен освобождённого жилья, в срок владения продаваемыми жильём включается срок владения освобождённым жильём.

В общем случае освобождение от налога наступает через пять лет владения недвижимостью (ч. 5 ст. 217.1). Однако избежать уплаты налога при продаже квартиры или продать построенный дом без налога можно и после трёх лет владения в следующих случаях (ч. 3 ст. 217.1):

• если право собственности налогоплательщика возникло в порядке наследования, по договору дарения от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты;
• если в собственности налогоплательщика на момент госрегистрации перехода права к покупателю на проданный объект нет другого жилого помещения.

Наказание за уклонение от уплаты налога

Если не заплатить НДФЛ от продажи недвижимости своевременно и в полном объёме, то неплательщику будет грозить административная и даже уголовная ответственность. Согласно положениям ст. 122 НК РФ, штраф за неуплату налога с продажи квартиры составляет:

• 20% от неуплаченной суммы налога (ч. 1);
• 40% от неуплаченной суммы налога, если деяние было совершено умышленно (ч. 2).

Если физлицо уклоняется от уплаты налога на доход от продажи недвижимости, а недоимка составляет крупную сумму, то в действие вступает ст. 198 УК РФ. За уклонение от уплаты налогов:

• в крупном размере (от 2 млн 700 тыс за период в пределах трёх финансовых лет подряд) неплательщику грозит штраф от 100 тыс до 300 тыс руб или в размере дохода осуждённого от 1 до 2 лет, либо принудительные работы до 1 года, либо арест до 6 мес, либо лишение свободы до 1 года;
• в особо крупном размере (от 13 млн 500 тыс за период в пределах трёх финансовых лет подряд) могут присудить штраф от 200 тыс до 500 тыс руб или в размере дохода осуждённого от 1,5 до 3 лет, либо принудительные работы до 3 лет, либо лишение свободы до 3 лет.

Чтобы воспользоваться правом на имущественный вычет при продаже квартиры, необходимо соблюдать следующий алгоритм действий:

1. по окончании календарного года, в котором состоялась сделка, нужно заполнить декларационный бланк по форме 3-НДФЛ;
2. необходимо подготовить документы, подтверждающие совершение сделки – договор купли-продажи, передаточный акт, выписку из госреестра ЕГРН;
3. собираются документы, подтверждающие получение дохода от продажи квартиры – расписка, платежное поручение, выписка с банковского счета и т.д.;
4. если для уменьшения налога используется подтверждение затрат на приобретение квартиры, нудно подготовить следующие документы – договор купли-продажи, расписка или платежное поручение о передаче средств, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве;
5. все перечисленные документы представляются в инспекцию ФНС в срок до 30 апреля;
6. не позднее 25 июля уплачивается сумма налога, рассчитанного с учетом имущественного вычета.

Сумма фактически полученных средств от покупателя должна соответствовать цене квартиры, указанной в договоре.

Ключевое значение для получения вычета имеет правильность заполнения декларации 3-НДФЛ. Если возникают сложности при расчете суммы вычета или налога, целесообразно заранее проконсультироваться у профессионального юриста или обратиться за помощью к сотрудникам ИФНС. В итоговом комплекте документов, направляемом в ИФНС, должны быть следующие бланки и формы:

• декларационный бланк 3-НДФЛ;
• договор купли-продажи, передаточный акт;
• документы, подтверждающие получение денежных средств по сделке – расписки, выписки по счетам, платежные поручения и т.д.;
• общегражданский паспорт налогоплательщика.

Можно ли уменьшить сумму налога

Продаете квартиру, хотя минимальный срок владения еще не истек? Для вас предусмотрены льготы. НДФЛ возьмут не со всей суммы, а лишь с разницы между ценами (учитывают, за сколько вы покупали жилье и почем сейчас продали). Когда доход не превышает 1 млн рублей, 13% тоже платить не нужно. Речь идет о налоговом вычете от государства. Сколько бы выручки ни было получено от сделки, сумму уменьшают на 1 млн рублей и с получившегося результата взимают 13%.

ПРИМЕР:

Алексей в 2019 году приобрел «двушку» за 4 млн рублей. В 2020 году мужчина решил переехать в другой город и выставил жилье на продажу за 5,5 млн рублей. Сделка состоялась. В 2021 году Алексей подал декларацию в ИФНС, указал сумму, приложил два договора купли-продажи (свой предыдущий и нынешний). НДФЛ пришлось заплатить лишь с 500 тыс. рублей, так как 1 миллион от прибыли попал под действие налогового вычета. Сумма взноса в итоге составила 65 тыс. рублей.

Льготы разрешено использовать только раз в год. Продали несколько объектов недвижимости? Скидку на НДФЛ сделают лишь по одному из них. Не подали декларацию в срок? Вас оштрафуют. За каждый месяц просрочки будут начислять по 5% от суммы подлежащего уплате взноса.

Судебная практика по таким делам довольно разнообразна, поскольку нередко случаются споры между налоговой и налогоплательщиками.

В качестве примеров можно привести Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2019 № 5-КА19-22, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 № 18384/12, в которых говорится о том, что если доходы при реализации объектов получены в результате ведения предпринимательской деятельности, то они будут включены в общую налоговую базу без применения вычета.

Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 07.05.2018 № 5-КГ18-9 дело было направлено на новое рассмотрение в связи с тем, что заявителю было отказано в предоставлении налогового вычета, но при этом судом не были исследованы материалы, свидетельствующие о заключении предварительного договора купли-продажи, в котором истец, приобретая объект, понесла значительные расходы на проведение строительных, отделочных работ.

Названные работы, в свою очередь, могут быть квалифицированы как расходы при покупке квартиры, при наличии которых можно претендовать на увеличение предоставляемого вычета.

При продаже квартиры каждый ее владелец обязан отчитаться об этом перед налоговой и при необходимости произвести уплату сбора, размер которого будет зависеть от общей суммы налогооблагаемой базы. Имущественный вычет является определенной льготой, при вычитании которой указанная база может быть сокращена, а, соответственно и сумма налога будет уменьшаться.

Процесс получения налогового вычета

Чтобы получить имущественный вычет при продаже квартиры, гражданину предстоит осуществить порядок действий.

В частности, лицо должно:

• Подать декларацию. Документ оформляется по форме 3-ндфл. Бумагу нужно направлять в Налоговую инспекцию по месту прописки или пребывания. Последнее возможно только в определенных законом случаях. Декларацию нужно подать до 30 апреля года, который следует за периодом продажи недвижимости.
• Подготовить заявление о получении вычета. Оно должно быть оформлено в соответствии с правилами.
• Забрать документы, подтверждающие факт продажи квартиры и ее приобретения, если возврат заявляется в сумме расходов, которые были понесены в процессе покупки.
• Заплатить налог в соответствии с утвержденным правом на льготу.

Изучив размер и особенности получения вычета при продаже квартиры, человек выяснит, что льгота имеет многоразовый характер. Закон позволяет использовать ее каждый год. Нерезиденты РФ не имеют права на получение возврата. Заявку на уменьшение налогооблагаемой базы при продаже квартиры отклонят и в случае, если человек имел право собственности на имущество менее 5 лет. Закон позволяет уменьшить доход, полученный от продажи, на размер затрат, которые пришлось понести при покупке квартиры, или на 1 млн рублей, если документальное подтверждение факта расхода отсутствует.

Основной вопрос при получении – можно ли получить вычет, если квартира продана? Не нужно путать вычет покупателя и вычет продавца. Покупатель возвращает уплаченный в бюджет НДФЛ, а продавец уменьшает сумму налога перед уплатой.

Это означает, что налоговая ничего не возвращает – это налогоплательщик в итоге заплатит меньше со своей стороны.

Для оформления льготы необходимо:

1. Дождаться окончания года, в котором была продана квартира.
2. Самостоятельно или с помощью специалиста заполнить декларацию (З-НДФЛ), приложить к ней подтверждающие бумаги.
3. До 30 апреля подать пакет в ведомство.
4. До 15 июля уплатить рассчитанный в декларации налог.

Бумаги нужно представлять в ИФНС (не УФНС) по адресу проживания продавца. После расчетов с бюджетом можно запросить сверку и убедиться, что никаких долгов по налогам не появилось.

Рассмотрим, как рассчитывается вычет в разных ситуациях.

Гражданин приобрёл квартиру стоимостью 5 млн рублей в 2014 году, в 2016 году он решил её продать. Срок владения составил 2 года, значит он должен заплатить налог с прибыли от продажи в размере 13% от дохода. Сумма продажи = 5500000 рублей. Расчёт налога будет происходить так: 5500000 Х 0.13. Без учёта вычетов налог составит 715000 рублей.

Но гражданин имеет право на налоговый вычет. Он может выбрать один из двух вариантов. Тот, который принесёт ему наибольшую выгоду:

1. Учесть необлагаемую сумму в 1 млн рублей. Сумма составит: (5500000 – 1000000) Х 0.13 = 585000.
2. Применить вычет на основании в разнице понесённых доходов и расходов. В таком случае расчёт будет таким: (5500000 – 5000000) Х0.13 = 65000.

Очевидно, что гражданину выгоднее будет второй вариант. Именно его и нужно применить для получения налогового вычета.

Причины отказа и рекомендации, как его избежать

В получении вычета могут отказать. Обусловлен отказ может быть как техническими ошибками (в заполнении декларации), так и формально-юридическими (при отсутствии права на получение льготы). Основные причины отказа:

• Предоставление неполного пакета документов. К подготовке документ необходимо подходить предельно внимательно. Если одной из бумаг, подтверждающих право получение вычета, будет не хватать, очень вероятно получить отказ.
• Некорректная сумма сделки, прописанная в договоре. Не всегда такое происходит умышленно. Налогоплательщик может просто запутаться в подсчётах. В любом случае сумма сделки в договоре купли-продажи и сумма, с которой уплачивается налог и запрашивается вычет, должны совпадать.
• В случае отсутствия подписи физического лица. Это совсем банальная техническая ошибка. Как правило, на неё может обратить внимание сотрудник инспекции, который будет принимать документы. В любом случае подпись заявителя – неотъемлемая часть самого заявления.
• В случае подачи декларации не по месту прописки. Декларация подаётся исключительно по месту прописки. Если это требование не соблюдено, будет получен отказ.
• Неверно заполненная декларация. Тоже ошибка технического характера. Во избежание таковых следует проконсультироваться в самом налоговом органе.
• Право на имущественный вычет уже использован вами. Тоже может возникнуть в случае невнимательности или незнания правил. Как уже было отмечено, претендовать на применение необлагаемой суммы в 1 млн рублей можно только 1 раз в год.

Российское законодательство предлагает гражданам немало способов применения налогового вычета с целью уменьшить финансовую нагрузку на население. Об этом не стоит забывать при продаже своей недвижимости. Главное, что нужно держать в уме: правила расчёта и ограничения по количеству применений подобных вычетов.

Количество допустимых применений при продаже

Налоговый вычет при продаже квартиры можно получать за все время своей жизни столько раз, сколько необходимо. Ограничений законодательство не предписывает. Это большой плюс, если сравнивать, например, с вычетом при покупке. Есть только одна временная рамка: воспользоваться такой возможностью можно только раз в год.

Другими словами: в течение года вы можете совершать столько сделок купли-продажи, сколько считаете нужным, но освободить из прибыли больше 1 000 000 рублей не получится (актуально для ситуаций, когда имущество было в праве собственности менее 5 лет).

Оставшаяся прибыль облагается налогом по классической схеме.

Можно ли не платить налог вовсе

Многие люди, желающие продать свою квартиру, спрашивают не только о том, как получить налоговый вычет, но также и о том, возможно ли вовсе освободиться от уплаты налогов. Да, можно в рамках правового поля снизить сумму дохода, которая облагается налогом, предоставив для этого документацию для подтверждения совершенных расходов на покупку. На практике даже сложности и материальное неустойчивое положение никоим образом не освобождает собственника от НДФЛ при продаже (хотя на практике такое возможно с учетом выбранной системы при всех имеющихся для этого условиях, но налог все равно платится, а затем получается вычет).

Единственное исключение: когда квартира продается близкому родственнику, тогда нет необходимости платить налог.

Вычет при покупке квартиры в общую совместную собственность

В 2014 году гражданин Д. Гоцман, имея уважение к своей жене, купил в совместную с ней собственность скромную квартирку за 3 млн. руб.

Но так как жена Гоцмана нигде не работает, а исправно охраняет домашний очаг, то весь вычет (т.е. вычет со всей стоимости квартиры, а не с ее половины) супруги дружно решили перераспределить на мужа.

В результате, Д. Гоцман предъявил к вычету максимально возможную для него сумму – 2 млн. руб.

Итого, сумма к возврату = (2 000 000 х 13%) = 260 000 руб.

Если бы жена Гоцмана работала и имела официальный доход, то они могли бы не перераспределять вычеты, а использовать каждый свой вычет по максимуму.

В этом случае общая стоимость квартиры в 3 млн. руб. распределялась бы, по умолчанию, на каждого из супругов – по 1,5 млн. руб. И с этих 1,5 млн. руб. каждый из супругов Гоцман мог бы получить вычет на всю сумму своей «доли», т.е. на те же 1,5 млн. руб.

То есть в этом случае общий вычет на семью Гоцманов был бы такой:

Для мужа: сумма к возврату = (1 500 000 х 13%) = 195 000 руб.

Для жены: сумма к возврату = (1 500 000 х 13%) = 195 000 руб.

Итого, на семью: сумма к возврату = 195 000 + 195 000 = 390 000 руб.

Если бы квартира стоила 4 млн. руб. или больше, то супруги смогли бы предъявить к вычету максимально установленные 2 млн. руб. каждый, и получили бы суммарный вычет на семью: 260 000 + 260 000 = 520 000 руб.

Вычет в размере понесенных расходов

Гражданин Д. Гоцман купил квартиру в 2018 году за 8,5 млн. честно заработанных рублей.

Пожив в ней немного, он в 2020 году продал ее хорошим людям за 10 млн. руб.

Другого жилья у Гоцмана в собственности не было (вся семья жила в доме тещи).

Срок владения квартирой = 2 года (), значит, налогооблагаемая база у Гоцмана, опять-таки, возникает.

Обычный вычет в 1 млн. руб. применять к цене продажи в 10 млн. руб. – не выгодно (придется платить налог аж с 9 млн. руб.).

Выгодней уменьшить свою налогооблагаемую базу на сумму, затраченную на покупку этой квартиры (подтверждение — прошлогодний Договор купли-продажи). Гражданин Гоцман так и сделал.

Итого: сумма налога = (10 000 000 руб. – 8 500 000 руб.) х 13% = 195 000 руб.

В этом случае, законопослушный Гоцман, фактически, платит налог с полученной от перепродажи квартиры прибыли.

Примечание! Если бы Гоцман подождал с продажей еще один год (т.е. срок владения стал бы более 3-х лет), то он мог бы вообще не платить налог с продажи (т.к. это было его единственное жилье).

Но! Если бы у Гоцмана была в собственности еще одна квартира (или, например, доля в собственности на тещин дом), то чтобы НЕ платить налог при продаже, ему бы пришлось владеть квартирой уже не 3 года, а 5 лет (т.к. она уже не считалась бы его единственным жильем) — см. выше в статье об этом.

Похожие записи:

• Пособие по инвалидности — за что назначается, как получить
• Льготы по выслуге лет пенсионерам прокуратуры
• Как оформить договор дарения между супругами