Налоговый вычет для пенсионеров при покупке и продаже квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговый вычет для пенсионеров при покупке и продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.

Как получить налоговый вычет через работодателя

Получить имущественный налоговый вычет можно и через работодателя. Документы стоит подавать сразу, не дожидаясь конца года. В этом случае не нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Вычет предоставят на основании уведомления. Налоговая инспекция выдает такой документ по заявлению. Работодатель не будет удерживать НДФЛ с зарплаты, пока не выплатит полагающийся лимит компенсации. Эти средства можно направить на погашение ежемесячных ипотечных платежей.

Инструкция для получения имущественного налогового вычета через работодателя:

1. В произвольной форме написать заявление на получение уведомления от налогового органа о праве на имущественный вычет.
2. Подготовить копии документов, подтверждающих право на получение имущественного вычета.
3. Предоставить полный пакет документов в налоговый орган по месту жительства.
4. По истечении 30 дней получить в налоговом органе уведомление о праве на имущественный вычет.
5. Предоставить работодателю выданное налоговым органом уведомление. Документ будет являться основанием для неудержания НДФЛ из зарплаты сотрудника до конца года.

Льготы по НДФЛ работающим пенсионерам

Покупая квартиру или дом, все граждане, получающие доход и уплачивающие НДФЛ 13%, имеют законодательно подтвержденное право на имущественный вычет и возврат части ранее уплаченного налога. Единственное ограничение при этом касается предельной суммы, с которой рассчитывается возмещение:

• 2 000 000 рублей при приобретении недвижимости по договору купли-продажи. Соответственно, потолок для возврата налога – 260 000 тысяч, и это максимум, который готов компенсировать бюджет;
• 3000 000 рублей при погашении процентов по кредитам, направленным на покупку жилья. Сумма возвратного налога – не более 390 тыс. руб.

Чтo тaкoe нaлoгoвый вычeт

Нaлoгoвый вычeт — этo нe пoдapoк oт гocyдapcтвa, этo вoзвpaт чacти cpeдcтв, кoтopыe вы yжe paнee oплaтили в кaчecтвe пoдoxoднoгo нaлoгa. Coглacнo 220 cтaтьe Нaлoгoвoгo кoдeкca Poccийcкoй Фeдepaции, кaждый гpaждaнин PФ имeeт пpaвo нa вoзвpaт 13% oт зaтpaт нa пoкyпкy, cтpoитeльcтвo и peмoнт жилья. Нeвaжнo, пoкyпaeтe вы квapтиpy, чacтный дoм, кoмнaтy или жe cтpoитe жильe нa coбcтвeннoм yчacткe — пoлyчить нaлoгoвый вычeт мoжнo в любoм из этиx cлyчaeв. B имyщecтвeнный вычeт мoгyт быть включeны и pacxoды нa oтдeлкy квapтиpы пpи ycлoвии, чтo в дoгoвope кyпли-пpoдaжи дoлжнo быть нaпиcaнo «нeзaвepшeннaя cтpoитeльcтвoм квapтиpa». Пpи этoм жильe нyжнo пoкyпaть y зacтpoйщикa, пpи пoкyпки втopички в нaлoгoвoм вычeтe c выcoкoй дoлeй вepoятнocти oткaжyт.

Ктo мoжeт paccчитывaть нa нaлoгoвый вычeт?

Нa нaлoгoвый вычeт мoжeт paccчитывaть любoй гpaждaнин Poccии, кoтopый плaтит НДФЛ. Moжнo быть нeoфициaльнo тpyдoycтpoeнным, нo cдaвaть квapтиpy и плaтить c этoгo нaлoги. Кpoмe тoгo, нeoбxoдимo быть нaлoгoвым peзидeнтoм cтpaны — нaxoдитьcя нa тeppитopии Poccии xoтя бы 183 дня в гoдy.

Пeнcиoнepы тaкжe мoгyт вepнyть чacть зaтpaт нa жильe, нo тoлькo в тoм cлyчae, ecли oни вышли нa пeнcию нe бoлee 3 лeт нaзaд. Ecли квapтиpa былa кyплeнa для нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa, тo eгo poдитeли мoгyт пoлyчить дoпoлнитeльный нaлoгoвый вычeт. Toгдa poдитeли пoлyчaт выплaты зa ceбя и зa peбeнкa — coглacнo pacпpeдeлeнию дoлeй нeдвижимocти. Coглacиe peбeнкa для этoгo нe тpeбyeтcя.

Кoмпeнcaцию мoжнo пoлyчить тoлькo зa жильe, кyплeннoe в Poccии. Taкжe cдeлкa нe дoлжнa зaключaтьcя мeждy cвязaнными лицaми — к пpимepy, poдcтвeнникaми. Oднaкo квapтиp, пpиoбpeтeнныx y бaнкa зa дoлги или кyплeнныx c ayкциoнa, вычeт кacaeтcя. Нaлoгoвый вычeт мoжнo пoлyчить тoлькo в тoм cлyчae, ecли вы иcпoльзoвaли для пoкyпки личныe или взятыe в кpeдит дeньги. Boзвpaт пo мaтepинcкoмy кaпитaлy пoлyчить нeльзя.

Как оформить имущественный вычет через работодателя

Получить через своего работодателя имущественный вычет можно путем обращения к нему с соответствующим уведомлением, в котором налоговый орган подтверждает право пенсионера на вычет. Для этого необходимо произвести следующие действия:

1. Направить в отделение ФНС пакет документов:
   • заявление в произвольной форме на получение уведомления о праве на вычет;
   • копии документов, подтверждающих право пенсионера на возврат НДФЛ.
2. Через 10 дней получить в налоговой инспекции уведомление.
3. Предоставить полученное уведомление своему работодателю, который на основании этого документа не будет удерживать подоходный налог из заработной платы.

Размеры компенсации – от чего зависят

При начислениях исходят из того, что вычет от государства можно получить только с 2 млн. рублей, затраченных на покупку жилья. Сделка при этом осуществляется за счет собственных средств. Тогда максимум, на что может рассчитывать налогоплательщик, это 13% от указанной суммы.

Пример. При покупке жилья, которая обошлась налогоплательщику в 1,4 млн. рублей, можно заявить о предоставлении вычета в размере 182 тыс. рублей (соответствует 13% от стоимости).

Важно знать, что в налоговую льготу включаются также процентные вычеты, т.е. уплата процентов входит в стоимость и фигурирует в категории затрат. При этом строго отслеживается, чтобы собственник обращался к целевым займам на покупку, строительство и ремонт жилья, приобретал в кредит земельный участок, пригодный для строительства и проживания, либо являлся заемщиком по ипотечным кредитам, был перекредитован банком на улучшение жилищных условий, и т.п. При этом штрафы, пени и неустойки по просроченным платежам к налоговому вычету отношения не имеют.

Если гражданин занимает деньги на покупку жилья в организации, стоит внимательно изучить текст договора. Необходимо, чтобы в тексте был прописан пункт о целевом назначении займа, направленного на улучшение жилищных условий. Иначе вычет не будет предоставлен.

Пример. Гражданка Шилова берет кредит на сумму 1 млн. рублей, который заявлен как потребительский, и использует его для приобретения жилья стоимостью 2 млн. рублей. Заемные средства не являются при этом целевыми и имущественный вычет, рассчитанный из данной суммы (13% от 2 млн. рублей — 260 тыс. руб.), она не получит.

Если жильё покупается участником ипотечной программы банка, максимальная сумма процентных платежей, на которые налоговая может начислить компенсацию, ограничена 3 млн. рублей (в этом случае возвращается 390 тысяч рублей – 13% от указанной суммы). Эти средства могут быть переведены на счет налогоплательщика в течение нескольких лет (скорость выплат зависит от фактического дохода на месте работы), но лишь в пределах указанного лимита. Если собственник для приобретения жилья использовал заемные ипотечные средства и срок кредита составил 20 лет, в последующие годы ему будут начислять вычеты по мере уплаты процентов.

Налоговые льготы имеют отношение только к процентным платежам – основной суммы долга это не касается.

Право на вычет в рамках ипотечной программы, которой пользуется покупатель для оплаты жилья, возникает только тогда, когда он официально вступает в право собственности – это подтверждается документально и меняет статус владельца.

Пример. В 2013 г. гражданин Панов заключил ипотечный договор, чтобы приобрести жилье в новостройке. Представители застройщика оформили с ним ДДУ. Акт приемки-передачи Панов получил через три года. В течение этого времени он исправно платил по ипотеке, но претендовать на вычет с взносов он может только в 2017 году. После получения заявления от Панова налоговая начислит компенсацию за период с 2013 года.

При оформлении сделки по приобретению жилья следует внимательно ознакомиться с документами. НК РФ вводит ограничения на длительность владения жильем в момент купли-продажи. Собственник может намеренно указать заниженную стоимость в договоре, чтобы этот доход не облагался налогом. Если цена сделки составит менее 2 миллионов рублей, покупатель может оказаться не в лучшем положении как получать льготы – к расходам примут только сведения договора, который был заключен при оформлении сделки. Налоговые органы не примут в качестве основы для вычета дополнительные чеки и расписки.

Часто возникает вопрос относительно жилья, которое обходится гражданину в большую сумму, в сравнении с максимальными (2-3 миллиона рублей). Придется огорчить потенциальных собственников, однако законом иное не предусмотрено – рост цены сделки не означает пропорционального роста вычета.

Что означают льготы при покупке квартиры?

Налоговые выплаты производятся в пользу пенсионеров при покупке квартиры, независимо от того, трудоустроены они или нет. 13% -процентная стандартная ставка подоходного налога, которая взимается с доходов работающих граждан.

При покупке недвижимости работающие пенсионеры имеют право на возврат средств в размере 13% от суммы, потраченной на приобретение недвижимости.

Неработающие пенсионеры получают государственную пенсию, с которой не нужно платить подоходный налог. Поэтому раньше они не имели права на возврат 13%. Это правило действовало до 2012 г. После того как были внесены поправки в Налоговый кодекс, неработающие пенсионеры получили возможность получать вычет при покупке квартиры, но её порядок отличается от норм для официально трудоустроенных пенсионеров.

Схема действия льготы такова: пенсионер может воспользоваться ею в течение трёх лет после покупки квартиры. Она будет действовать, если гражданин за этот период получал официальный доход.

Если три года не прошло, то он сможет воспользоваться своим преимуществом за следующие после покупки годы. Соответственно, и сумма будет меньше.

Та сумма, которая не была использована при выплате – остаток от 260 тыс. рублей, переносится на другое время. Гражданин приобретает право на получение налогового вычета с момента выхода на пенсию. Если выход на заслуженный отдых произошёл в середине календарного года, то оставшиеся полгода становятся началом периода, когда льготу можно использовать.

Получение налогового вычета пенсионером

Суть имущественного вычета в том, что государство возвращает часть налога на доходы (НДФЛ) для компенсации затрат на покупку жилья. При этом в расчет принимаются налоги, уплачиваемые по ставке 13%:

• заработная плата;
• доходы от предпринимательской деятельности при работе по ОСН;
• сдача в аренду (наем) и продажа имущества;
• дивиденды по акциям компаний и организаций.

В приведенном перечне нет пенсий. Поэтому возникает вопрос, как производится возврат налога при покупке квартиры неработающим пенсионером. Здесь два пути решения проблемы.

1. Пенсионеры имеют право воспользоваться переносом и получить вычет за 3 года до покупки жилья, если они в тот период работали.
2. Оформить вычет на близких родственников, у которых есть работа или другие источники дохода, по которым они уплачивают подоходный налог в размере 13%.

Условия, по которым пенсионеры получают вычет, оговорены в НК РФ:

• он обязан быть резидентом РФ. Такое право возникает при проживании на территории России не менее 183 дней в году;
• жилая площадь должна быть приобретена на собственные деньги пенсионера, накопленные или взятые в кредит в банке по потребительскому кредиту или ипотеке. Покупка жилья за счет дотаций, госпрограмм (свойственно пенсионерам ВС), помощи работодателя и т.д. для вычета не учитывается;
• имущество не должно приобретаться у близких родственников – налоговая вернет документы, если продавцом выступали жена, дети, родители;
• наличие дохода в периодах, в которых можно произвести вычет. Нет уплаченного подоходного налога – не из чего производить возврат.

Претендовать на вычет могут пенсионеры по выслуге лет и инвалиды.

За какой период осуществляется возврат

Право на получение имущественного вычета наступает после оформления жилья в собственность. Для долевого участия в строительстве таким документом является акт приема передачи квартиры, для договора купли-продажи или мены – момент его регистрации в Росреестре.

Этот год считается основным. В соответствии с п. 10 ст. 220 Налогового Кодекса РФ для пенсионеров предусмотрены льготы – они могут приплюсовать к базовому периоду три года, следующих друг за другом, до года, в котором было сделано приобретение жилого фонда.

В итоге получается 4 года, считая год, когда образовался непереносимый остаток (для всех остальных категорий граждан – 3).

Такой порядок для пенсионеров объясняется тем, что за 2 или 3 года сложно вернуть всю сумму начисленного вычета (практика показывает, что у людей рабочих специальностей с наступлением старости падает уровень заработной платы, а с ним и величина перечисленного в бюджет подоходного налога).

Как работает правило на практике, рассмотрим на конкретных примерах.

1. Николаев С.И. в 2019 году смог купить жилой дом в сельской местности. До этого имущественным вычетом не пользовался. Поэтому смог оформить налоговый вычет в сумме 260 000 руб. Вычет в 2020 году был получен частично, в сумме 28 400 руб. – была малая заработная плата. В том же 2020 году ушел на пенсию, но продолжил трудиться. Поэтому налоговой инспекцией остаток вычета был перенесен на 2021 год. Эпидемия короновируса сделала пенсионера безработным, в связи с чем он имеет право оформить вычет за 2016-2018 годы.

2. Петров П.Р., будучи неработающим пенсионером с 2018 года, купил квартиру в этом же году. Но отсутствие основ юридической грамотности привели к тому, что он своевременно не воспользовался правом на получение имущественного вычета. Сделал он это в 2021 году благодаря подсказке знакомых. В результате чего вычет он смог получить только за 2017 и 2018 год (2016 и 2015 г. г. сгорели).

Но если Петров П. устроится на работу, то положенный остаток вычета перенесется на 2021 год.

Возврат НДФЛ пенсионеру за предыдущие годы

Гражданин Д. Гоцман после долгой и честной работы на благо нашего государства вышел-таки на пенсию в 2015-м году. На радостях он приобрел себе в том же году новую уютную квартирку за какие-то смешные 5 000 000 рублей.

В следующем 2016-м году, пенсионер Гоцман как и положено обратился в налоговую с заявлением на получение имущественного налогового вычета за покупку квартиры. Вычет ему начислили, в соответствии с законом, за предыдущие три года (с момента подачи заявления). То есть вычет применили к суммарной зарплате Гоцмана за 2013, 2014 и 2015 годы.

А так как сумма, потраченная Гоцманом на покупку квартиры (5 млн. руб.), превышает максимально допустимый налоговый вычет (2 млн. руб.), то этот вычет применяется в полном объеме.

Итого, сумма к возврату = 2 000 000 х 13% = 260 000 руб.

Если бы Гоцман обратился за вычетом не в 2016 году, а в 2017 (его право, когда хочет, тогда и обращается), то налоговый вычет ему перенесли бы также на три предыдущих года. Но так как в последнем из предыдущих (2016-м) году он уже не работал, и налог НДФЛ, соответственно, не платил, то возврат получился бы только за два года – 2015-й и 2014-й. И тогда, возможно, он не смог бы выбрать всю максимально возможную сумму вычета. Это уже зависит от размера бывшей зарплаты и суммы уплаченного налога НДФЛ с нее за эти годы.

А если бы Гоцман купил квартиру не сразу после выхода на пенсию, а через пару лет, году так в 2017-м, то перенос вычета на три предшествующих года позволил бы ему получить реальный вычет только за 2014 год. Так как только в этом году он еще работал, получал доход и платил НДФЛ, а в 2015-м и 2016-м годах уже был на государственной пенсии и налог с нее не платил.

Можно распределить вычет на супруга

Если квартира куплена в браке, каждый супруг имеет право на вычет с половины стоимости квартиры. Не имеет значение оформлена квартира в совместную собственность или только на одного из них. Квартира все равно считается общим имуществом обоих супругов — п. 1 ст. 256 ГК РФ и п. 2 ст. 34 СК РФ. Наша подробная статья — имущественный вычет для супругов.

Супруги имеют право распределить вычет в любой пропорции по договоренности — пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ. По-умолчанию у каждого супруга 50 на 50. Но можно распределить, например, 60 на 40. Вплоть до 100% одному супругу, и 0% — второму.

Можно распределить весь вычет на первого супруга даже когда — 1) второй супруг не работает и не платит НДФЛ — письмо Минфина от 29 марта 2017 г. N 03-04-05/18320. 2) квартира полностью оформлена на второго супруга — письмо Минфина от 18.03.2015 № 03-04-05/14480. Главное, чтобы первый супруг, на которого будет распределен весь вычет, сам ранее не получал его за другую недвижимость.

При перераспределении вычета не забываем, что каждый может вернуть только 260 тыс.руб. Больше это суммы вернуть нельзя — ни за себя, ни за супруга. Поэтому нет смысла в распределении, если квартира куплена супругами за 4 млн.руб. и выше. Теперь примеры.

ПРИМЕР №1: В 2019 году супруги Андрей и Марина купили квартиру за 4,6 млн.руб. Оформили в совместную собственность. Хоть у каждого супруга и получается по 13% * (4,6 млн. / 2) = 299 тыс., каждый из супругов может вернуть только по 260 тыс.руб.

Андрей вышел на пенсию в 2014 году и нигде не работает. Марина работает и платит НДФЛ. Андрей не может вернуть НДФЛ за последние 4 года. Возвращать ему нечего. И распределять свой вычет на Марину также нет смысла, потому что супруга и так получит максимальные 260 тыс.руб.

ПРИМЕР №2: В 2019 году супруги Артем и Ольга купили квартиру за 3,2 млн.руб. Вычет у каждого супруга будет по 13% * (3,2 млн. / 2) = 208 тыс.руб.

Документы на вычет они могут подать только в 2020 году. Ольга официально работает, не является пенсионером. Артем вышел на пенсию в 2018 году, но тоже до сих пор работает. Ольга каждый год может возвращать НДФЛ за предыдущий год. Артем же, как пенсионер, может вернуть НДФЛ за последние 4 года — за 2019, 2018, 2017 и 2016 года. Поэтому им стоит написать заявление на распределение вычета. Каждый гражданин может вернуть себе только 260 тыс.руб., т.е. 13% от 2 млн.руб. Поэтому в заявлении они указали, что расходы Артема на покупку составили 2 млн.руб., а расходы Ольги оставшееся 1,2 млн.руб.

Как пенсионеру-собственнику квартиры вернуть НДФЛ через ИФНС

Купив квартиру, вернуть подоходный налог (получить имуществен. вычет) пенсионер может в ИФНС по месту своей прописки. Данный способ используется чаще всего тогда, когда у гражданина нет работы. Но ее наличие не препятствует обращению в ИФНС. В любом случае порядок оформления будет для всех физлиц одинаковым. Требуется собрать комплект документов и подать их в ИФНС.

		Документы для оформления вычета при покупке квартиры
Налоговая декларация (формат 3-НДФЛ)	Справка о доходах за соответствующие периоды (формат 2-НДФЛ)	Ксерокопия договора о покупке квартиры, акта о передаче ее покупателю (выписки из ЕГРП)	Ксерокопия платежных документов, свидетельствующих о тратах заявителя при покупке квартиры (чеки, квитанции, прочее)	Брачное свидетельство и письменное соглашение о разделении долей вычета между супругами (если квартира приобретена в общую собственность)

Данный способ оптимален для возврата НДФЛ за предшествующие периоды (особенно для безработных пенсионеров). Если, допустим, квартира приобретена в 2022 г., подавать документы на возврат налога можно на протяжении следующего 2022 г. и даже позже.

Как пенсионеру-собственнику квартиры вернуть НДФЛ у нанимателя

У нанимателя оформить вычет можно в текущем году, т. е. в том периоде, когда квартира была куплена. Например, если пенсионер купил ее в 2022 г., он может не ждать окончания года, а на его протяжении заявить о праве на имущественный вычет.

До обращения к нанимателю заявитель должен подтвердить свое право на получение имущественного вычета в ИФНС по месту прописки. Для этого ему нужно написать в свободной форме заявление о подтверждении права на данный вычет, приложить к нему документы, удостоверяющие данное право и, соответственно, подать все в ИФНС.

При составлении заявления в качестве образца можно использовать рекомендуемый бланк, представленный на сайте ФНС РФ. Выглядит он следующим образом.

По сути, заявитель может попросту взять этот бланк и заполнить. Предложенный шаблон содержит сведения, которые следует обязательно отобразить в заявлении. Помимо реквизитов ИФНС, требуется указать персональные данные заявителя (ФИО, ИНН, паспортные данные, дом. адрес, телефон). При этом ИНН и отчество записываются при наличии. Далее, заявитель должен записать размер вычета и год, в котором собирается его использовать.

Обязательно должны присутствовать реквизиты организации (нанимателя), где он работает, и где будет получать вычет. КПП организации записывается при наличии. В конце заявитель должен перечислить все прилагаемые документы, проставить дату и заверить заявление личной подписью. При этом следует указывать только требуемые в конкретной ситуации документы. Особых требований к заполнению именно этого бланка не имеется. Заявитель заносит сведения в него обычным порядком, но при необходимости может добавлять строки.

Подтвердить свое право заявитель-пенсионер может документами, которые названы выше. Это может быть договор купли-продажи квартиры, правоустанавливающие документы, выписки из банка о поступлении денег от продавца на счет покупателя и иные платежные документы.

Подать документы в ИФНС заявитель может любым доступным способом: лично, по почте, через полномочного представителя либо на сайте ФНС РФ. При поступлении налоговая их рассматривает, проверяет и по истечении 30 кал. дн. дает заявителю ответ. При положительном решении ему выдают уведомление, удостоверяющее право пенсионера на имуществен. вычет.

Получив уведомление, пенсионер, следуя заведенному порядку, должен представить его нанимателю. На основании этого уведомления и будет оформляться вычет. Пенсионер будет получать его вместе с зарплатой. Это значит, что сумма дохода, которая облагается НДФЛ, будет уменьшена за счет предоставляемого вычета. Поэтому из зарплаты пенсионера некоторое время не будут удерживать НДФЛ либо будут, но меньше, чем обычно. И так до тех пор, пока вся сумма вычета, которая полагается пенсионеру, не будет загашена.

Исчисление имущественного возврата

Имущественно-финансовое возмещение предоставляется налогоплательщику не со всей цены недвижимости, а ограничено 2-мя млн рублей. При приобретении ее с задействованием ипотечного кредитования — в сумме фактических издержек по погашению процентов, но не свыше 3-х млн рублей.
Объем возмещения в необходимом периоде зависит от:

• размера официального дохода налогоплательщика;
• величины подоходного налога, подлежащего оплате и уплаченного им фактически. Так как возвращают деньги в таком же размере.

С учетом того, что размер потраченных сумм на приобретение жилья, на которое может заявляться льгота, ограничен НК РФ, возвращаемые суммы тоже имеют максимальные границы:

• 260 000 руб. при покупке недвижимости за собственные сбережения;
• 390 000 руб. при покупке за кредитованные средства (ипотеку).

Внимание! Если вычет оформлен по максимуму, то реализовать его можно лишь один раз.
Когда цена покупки ниже, то у налогоплательщиков есть возможность оформления вычетов на остаточную сумму еще раз при последующем приобретении. Предельная сумма возврата будет равна размеру, действовавшему в тот период, когда у гражданина в первый раз возникло право на его получение, и образовался перенесенный остаток.

Похожие записи:

• Какие новые правила техосмотра для легковых автомобилей будут в 2023 году?
• Развод супругов в 2022 году: процедура расторжения брака
• Поддержка малого бизнеса в 2022 году: что можно получить и на каких условиях