Уведомление о начале строительства дома ИЖС
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уведомление о начале строительства дома ИЖС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае незаконного строительства на виновника будет наложен штраф. Размер штрафа зависит от тяжести правонарушения. Если здание построено на чужой земле, виновник заплатит 1,5% от стоимости этой земли. В случае нарушения строительных норм и правил штраф составит от 2 тыс. до 5 тыс. руб.
Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве
Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.
В некоторых случаях узаконивать объект ИЖС в суде несколько проще, чем хлопотать с документами. Однако суд может в регистрации отказать, да и госпошлину придется платить довольно высокую, «имущественную» (ст.333.19, ч.1, п.1 Налогового кодекса). Поэтому лучше все же обратиться к администрации с уведомлением.
Следует заметить, что периодически продлеваемая «дачная амнистия» (ее новый «крайний» срок – 1 марта 2026 г.) позволяет собственнику оформить новостройку, соответствующую стандартам ИЖС, только лишь на основании подтвержденных прав владения землей под коттеджем и его технического плана. Т.е. подтверждать факт уведомления муниципалитета при этом порядке регистрации права собственности не нужно.
Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).
Можно ли в ходе строительства изменить конфигурацию «одобренного» объекта ИЖС
Нередко собственник участка, спустя некоторое время, решает изменить конфигурацию будущего дома. Например, потребуется более просторный коттедж или возникнет потребность «передвинуть» будущую стройку на пару метров вправо. Но весь в одобренном властями уведомлении указывалась первоначальная конфигурация – что же делать?
На этот счет в Градостроительном кодексе имеется 14 пункт статьи 51.1, позволяющий подать строительное уведомление в отношении объекта ИЖС заново – в тот же орган, что и прежде. Следует помнить, что при изменении конфигурации и местоположения перспективного объекта строительства, важно соблюсти параметры пограничных отступов на земельном участке, действующих в данном регионе.
Если проигнорировать обязательность повторного уведомления властей об изменениях параметров будущего коттеджа, то завершив стройку, подготовив техплан здания при участии кадастрового инженера, а затем отправившись в орган власти для регистрации новостройки – возникнут проблемы, поскольку чиновники обязательно сличат контуры и географическое позиционирования фактического объекта ИЖС с первоначальными, указанными в уведомлении о намерении застроить участок.
Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве
Дом, построенный без предварительного согласования параметров, можно узаконить только в судебном порядке. А при выявлении нарушений суд может не только оштрафовать собственника, но и признать постройку самовольной. В этом случае дом придётся снести, а все расходы лягут на плечи владельца.
Причин для такого решения может быть несколько — несоответствие вида разрешённого использования земли, нарушение технических норм, установленных законом, обоснованные возражения от соседей по участку.
Ответственность за строительство без согласования
— Штраф до 1,5% от кадастровой стоимости земли — если нет прав на участок
— Штраф до 2000 рублей за нарушение регламентов
Важно! Самовольную постройку могу снести.
Чтобы избежать столь неприятных последствий, лучше придерживаться стандартной процедуры — подать уведомление о начале строительства дома, получить от органов местного самоуправления положительный ответ и только потом приступать к строительным работам.
Ответы на популярные вопросы
Сколько действует уведомление о начале строительства?
«Одобренное» уведомление о намерении начать стройку установленным нормам действительно в течение 10 лет с даты выдачи. В пределах этого срока вы можете построить дом без повторного запроса в администрацию.
По прошествии 10 лет потребуется вновь согласовывать строительство с властями.
Можно ли в ходе строительства изменить конфигурацию «одобренного» объекта ИЖС?
Можно, но все изменения придётся заново согласовывать с администрацией. Если этого не сделать, то при регистрации дома могут возникнуть проблемы, так как местные власти будут сверять фактические параметры (указанные в техплане объекта) с теми, которые были заявлены в уведомлении.
Для строительства дачи тоже нужно подавать уведомление?
Да, но давайте ответим по порядку. Во-первых, такого понятия как «дача» больше нет — теперь такие постройки называются садовыми домами. Они не предназначены для круглогодичного проживания, по документам считаются нежилыми (даже если внутри есть всё необходимое для жизни) и здесь нельзя оформить прописку.
Построить такой дом можно на участках садовых и дачных некоммерческих товариществ, а также на землях с назначением «Ведение личного подсобного хозяйства», расположенных в границах населённых пунктов. На участках, предназначенных для огородничества, любое капитальное строительство запрещено.
И во-вторых, перед возведением садового дома также нужно согласовать его параметры с органами местного самоуправления. Порядок такой же, как и при ИЖС.
Уведомление о планируемом строительстве вместо разрешения
При возведении частного жилого дома до 03.08.2018 года требовалось получать разрешение на строительство. Для чего собственнику необходимо было собрать пакет документов и подать заявление в орган местной власти.
С 03.08.2018 года Градостроительный кодекс претерпел изменения, в него внесена новая статья 51.1. Вместе с тем уже с 04.08.2018 года отменено требование предварительного получения разрешения на строительство или реконструкцию индивидуального жилого дома / садового домика. Теперь собственник земельного участка обязан уведомить администрацию о своем намерении (п. 1 ч. 17 ст. 51 ГК).
Объект ИЖС представляет собой строение, которое отвечает следующим условиям:
- расположено обособленно;
- в высоту не более трех надземных этажей и в общей сложности не превышает 20 метров выше земли;
- предназначено для проживания (имеет жилые комнаты и вспомогательные помещения);
- неделимый на иные самостоятельные недвижимые объекты.
Предназначение садового дома ограничено сезонностью. Он может использоваться гражданами для проживания временно.
Как заполнить уведомление о планируемом строительстве
Перед тем как подавать уведомление о планируемом строительстве дома, соберите все необходимые данные, которые будут нужны при заполнении заявления:
- ФИО, место жительства и паспортные данные;
- Информация о земельном участке — кадастровый номер, адрес (или описание местоположения участка, если адрес еще не присвоен);
- Сведения о праве застройщика на земельный участок (правоустанавливающие документы/документы-основания, указанные в разделе 2 выписки из ЕГРЮЛ);
- Сведения о видах разрешенного использования земельного участка (указывается в выписке из ЕГРЮЛ) и объекта строительства (определяется застройщиком);
- Договор купли-продажи земельного участка;
- Данные о планируемых параметрах дома, в т.ч. об отступах от границ участка (план земельного участка, проект дома);
- Электронный адрес для обратной связи;
- Способ направления обратного уведомления.
Срок действия и продление
Согласно обновленной статье 51 Градостроительного кодекса, срок подготовки ответа на Уведомление не должен превышать 7 рабочих дней. Однако, нужно учитывать возможность отказа в выдаче уведомления о соответствии по тем или иным причинам (об этом дальше). Тогда срок получения разрешения увеличится до устранения причин отказа.
Та же статья устанавливает срок действия Уведомления о начале строительства — 10 лет, как и на разрешение о строительстве. Уведомление действует и после передачи прав на земельный участок и объекты капитального строительства другим лицам. Оно прекращается, если прекращаются по каким-либо причинам права на земельный участок или права на аренду такового. Если в течение 10 лет вы не зарегистрируете дом- придется продлевать Уведомление.
Законом не установлена процедура продления Уведомления. Поэтому, если срок подходит к концу- нужно просто подать новое. Естественно, если за это время чего нового еще не придумают.
Если получили уведомление о несоответствии
Напомним- уведомление о несоответствии может быть при начале строительства, и уже при регистрации дома. Если замечания относятся к оформлению- просто устраняете ошибки и подаете заново. Но если они касаются того, что уже изменить нельзя (площадь дома, его местоположение и т.д) после завершения строительства- дом могут посчитать самостроем. Поэтому старайтесь не отклоняться от тех характеристик, что указывали в Уведомлении о начале строительства.
Есть два варианта- могут отказать еще на стадии подачи документов или уже после их рассмотрения.
При подаче документов могут отказать, если обратилось ненадлежащее лицо, собраны не все документы или эти документы не соответствуют требованиям. Под последний пункт могут «подогнать» много отказов.
После рассмотрения документов могут отказать по причине несоответствия габаритов и других технико-экономических показателей возводимого или уже возведенного строения градостроительному кодексу.
Во всех этих случаях нужно или исправить недоработки или обратиться в суд для признания решения о несоответствии незаконным.
Как оформляется бланк
Для обеспечения исполнения нового регламента, внесенного в Градостроительный Кодекс с 3 августа, Минстрой утвердил образцы бланков уведомлений (см. Приказ Минстроя №591/пр от 19 сентября 2018 года).
Отступы при строительстве между постройками
На участке разрешено строительство только одного жилого дома. При планировании строительства стоит обратить внимание на наличие построек на соседних участках, если их нет достаточно отступить с каждой стороны 3 метра. При возведении одноэтажного жилого дома требуемый отступ от границы составляет 1 метр, при двухэтажной постройки — 1,5 метра, трёхэтажной — 2 метра. Если участок граничит с землями общего пользования, то необходимо соблюдение отступа в 5 метров.
Отступ при строительстве дома, совмещённого с гаражом от строений на другом участке — 3 метра, от забора — 1 метр. От окон комнат до любых капитальных строений, расположенных на соседском участке, необходим отступ в 6 метров. Выгребная яма располагается не ближе чем в 8–12 метрах от жилого дома.
Уведомление о планируемом строительстве вместо разрешения
При возведении частного жилого дома до 03.08.2018 года требовалось получать разрешение на строительство. Для чего собственнику необходимо было собрать пакет документов и подать заявление в орган местной власти.
С 03.08.2018 года Градостроительный кодекс претерпел изменения, в него внесена новая статья 51.1. Вместе с тем уже с 04.08.2018 года отменено требование предварительного получения разрешения на строительство или реконструкцию индивидуального жилого дома / садового домика. Теперь собственник земельного участка обязан уведомить администрацию о своем намерении (п. 1 ч. 17 ст. 51 ГК).
Объект ИЖС представляет собой строение, которое отвечает следующим условиям:
- расположено обособленно;
- в высоту не более трех надземных этажей и в общей сложности не превышает 20 метров выше земли;
- предназначено для проживания (имеет жилые комнаты и вспомогательные помещения);
- неделимый на иные самостоятельные недвижимые объекты.
Предназначение садового дома ограничено сезонностью. Он может использоваться гражданами для проживания временно.
Уведомление подается в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство:
- В Москве Комитет государственного строительного надзора;
- В Санкт-Петербурге Служба государственного строительного надзора и экспертизы;
- В других регионах это:
- департамент архитектуры и градостроительства;
- местная администрация;
- министерство строительства и др.
К уведомлению прилагаются документы (п. 3 ст. 51.1 ГК):
- подтверждающие право собственности на участок земли, где планируется строительство или реконструкция дома. Действует для тех участков, по которым не произведена государственная регистрация (не внесены данные в ЕГРН);
- доверенность если уведомление представляется в уполномоченный орган представителем застройщика;
- документы о регистрации юридического лица с переводом на русский язык (заверенным в установленном закон порядке) если застройщиком является гражданин иностранного государства.
Перед тем, как подавать уведомление, нужно знать про ограничения в отношении земельного участка, установленными правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые могут быть наложены на возможность строительства дома. Это связано с нахождением надела в границах особых зон:
- природоохранных;
- охраны культурного наследия;
- инженерных сетей;
- территории приаэродромной и прочие ограничения.
При нахождении участка в радиусе 30 км от аэродрома все согласования строительства и реконструкции должны происходить с Росавиацией.
Узнать про ограничения можно из ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка), где будет отражено место возможного строительства.
Уведомительный порядок
Федеральный Закон о переходе индивидуальной стройки (реконструкции) на уведомительный порядок вступил в силу в августе 2018 года. Согласно требованиям законодательства, собственник земельного участка (его законный представитель) обязан уведомить государственные инстанции о предстоящих строительных работах, предоставив заявление и пакет документов. Единый порядок введен в отношении строительства и реконструкции жилья на землях населенных пунктов и в СНТ.
Внимание! Начинать строить (восстанавливать) объект следует только после рассмотрения обращения при условии положительного ответа.
Выданное ранее разрешение на строительство не теряет юридической силы. В случае имеющегося разрешения дополнительно оформлять уведомление не требуется.
Перечень необходимых документов, которые нужно приложить к уведомлению
Как правило, дополнять уведомление какими-либо документами не нужно. Но при определенных обстоятельствах приложения все же потребуются. Ниже подробно разобраны такие ситуации (их всего четыре):
- Регистрация прав на участок в ЕГРН (Едином госреестре недвижимости) не проведена. Тогда уведомление нужно сопроводить правоустанавливающими документами на землю. Информация о регистрации прав в ЕГРН доступна в сети интернет – достаточно просто взять выписку на сайте Росреестра;
- Подача уведомления не самим застройщиком, а его законным представителем. В этом случае к уведомлению прикладывают документ, подтверждающий, что представитель наделен необходимыми полномочиями. Как правило, в роли такого документа выступает доверенность, заверенная нотариусом;
- Подача уведомления застройщиком – юридическим лицом, зарегистрированным в другой стране. Уведомление должно дополняться документами о госрегистрации юрлица в соответствии с законами иностранного государства. Документы должны быть переведены на русский язык и заверены нотариусом;
- Расположение участка на исторической территории уровня государства или субъекта Федерации. При этом застройщик не представил в пункте 3.4. информации о типовом архитектурном решении. В качестве приложения подается описание облика будущего жилого или садового дома.
Если ни одного из перечисленных обстоятельств не у застройщика не возникло, приложения к уведомлению не нужно – заполнение можно считать законченным после указания почтового и электронного адреса.
Стоимость заполнения и подачи уведомления
С заполнением уведомления Вы вполне сможете справиться сами. Некоторые вопросы могут возникнуть с оформлением графической части. Если нет желания или возможности готовить все самостоятельно- мы сделаем это за Вас!
Стоимость оформления уведомления 2000 рублей. Если только схемы- 1500 рублей.
Также можем подать уведомления за Вас и предоставить уже готовое Уведомление о соответствии. Но в этом случае нужна будет еще нотариальная доверенность. Уведомление под ключ — 9000 рублей.
Стоимость подачи уведомления о начале строительства- бесплатно. Госпошлина потребуется только при подаче уведомления о конце строительства и составит 350 рублей (для реконструкции так же).
Орган МСУ после проверки указанных застройщиком в уведомлении данных может и не разрешить строительство/реконструкцию объекта, если на то будут основания (ч. 10 ст. 51.1 ГрК РФ):
- указанные в уведомлении характеристики объекта не соответствуют предельным значениям;
- разрешенное использование земельного участка не позволяет построить объект, заявленный застройщиком;
- уведомление подано ненадлежащим лицом (т. е. не обладающим правами на земельный участок);
- внешний вид планируемого к строительству объекта не вписывается в имеющуюся историческую застройку (для объектов, планируемых к строительству в пределах исторического поселения федерального или регионального значения).
Формы уведомлений для индивидуального жилищного строительства утверждены приказом Минстроя от 19.09.2017г.
Форма уведомления о планируемом строительстве объекта ИЖС состоит из трех разделов. Заполняется в письменном виде и содержит следующие данные:
- о застройщике: фамилия, имя, отчество, данные документа, удостоверяющего личность, место жительства;
- о земельном участке: кадастровый номер, точный адрес или описание местонахождения, сведения о правомочиях застройщика в отношении участка;
- сведения об объекте: данные о разрешенном виде использования, цель обращения (строительство или реконструкция), информация о параметрах (высота, площадь, отступы от границ) и схематическое изображение планируемого объекта.
Обратиться можно как непосредственно в исполнительный орган, так и послать уведомление по почте.