Документы для продажи квартиры: как собрать полный пакет

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для продажи квартиры: как собрать полный пакет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы нашли покупателя на объект недвижимости, выставленный на продажу (в данном случае квартира) — необходимо официально провести сделку и зарегистрировать ее. Обычного подписания составленного договора о продаже/покупке мало.

В соответствии с законодательством РФ, а именно, с Федеральным законом № 218-ФЗ, право собственности на недвижимость должно быть зарегистрировано в течение 9 рабочих дней с момента обращения. Срок регистрации в Росреестре не может превышать указанного в Законе. Однако, стоит отметить, что общее количество затраченного времени на регистрацию может быть больше. Это зависит от конкретного выбранного способа оформления права и ситуации в целом. Но, как показывает практика, эта цифра не превышает 18 рабочих дней.

Общие сроки купли-продажи квартиры могут быть намного больше. Так как на оформление необходимых документов для продажи квартиры уйдет около месяца.

Если вы хотите как следует провести предпродажную подготовку — то это увеличит срок. А поиски покупателя и показы могут длиться значительное количество времени. Всё зависит от определенных условий и обстоятельств.

Возможные проблемы, трудности и их решения

Не всегда легко и просто продать квартиру. Часто возникают ситуации, затрудняющие продажу. Рассмотрим некоторые из них:

1. незаконная перепланировка — если вы хотите внести изменения в жилую площадь объекта продажи, лучше сразу согласовать все моменты в БТИ. Никто не запрещает продавать квартиры с неузаконенной перепланировкой (все изменения, внесенные самовольно, на плане отмечаются красными линиями), но это повышает время на поиски клиента. Люди часто не хотят покупать такую недвижимость;
2. арест имущества — неприятная ситуация, которая может всплыть внезапно и помешать продать квартиру. Советуем и продавцам и покупателям производить тщательную проверку документов на наличие такого фактора как арест или долги. Если имеется задолженность за коммунальные платежи — необходимо произвести погашение;
3. продажа по поддельным документам — покупателям стоит требовать у продавца все необходимые документы и проверять объект сделки. Очень часто мошенники оформляют доверенности на сомнительных третьих лиц и пытаются продать чужую квартиру. Запросите перед сделкой паспорт владельца и документы, подтверждающие право собственности. Реквизиты в паспорте стоит проверить на факт утери, кражи и так далее.

Приостановка и отказ в регистрации права

Есть несколько особенных ситуаций, которые позволяют сотруднику МФЦ отказать вам в регистрации права на собственность, или просто приостановить данный процесс. При каких случаях возможен отказ:

• Если вы предоставили специалисту МФЦ не все документы;
• Если были выявлены проблемы среди заявленных прав и уже регистрируемых;
• Бумаги содержат ошибки или их нужно проверить на оригинальность;
• Документы не соотносятся с законом страны. Например, в договоре нет пункта о сумме покупки или другой обязательной информации, без которой сделка невозможна;
• Нет разрешения третьего лица, если оно должно там быть;
• Дом или квартира арестованы и не могут быть проданы;
• Не был получен ответ новым собственником по вопросу о сведениях из ФМС и ФНС, из-за данного повода он не хочет продолжать сделку. Возможно, потребует ее приостановить.

Если вдруг регистрация по каким-либо причинам не может быть осуществлена, то каждому участнику процесса будет прислано письменное уведомление о причине невозможности продолжения процесса и как можно устранить ошибки, чтобы продолжить оформление документов. Приостановка регистрации возможна на три месяца, пока вы не устраните причины. Позже можно заново возобновить регистрацию или полностью от нее отказаться. Отказ от начавшейся регистрации, можно оформить только в том случае, если ранее она была приостановлена или вы не смогли убрать ошибки в назначенный срок. Отказавшись от регистрации, вы не сможете государственную пошлину вернуть обратно. По закону возможно вернуть вам документы, которые вы отнесли на оформление права собственности, если они не соответствуют правилам. Например, на бумагах есть пометки или помарки, которые не должны быть. Документы возвращаются в том случае, если нет квитанции об оплате государственной пошлины сроком пять дней с момента поступления ваших документов в МФЦ.

В статье мы рассказывали про оформление документов через МФЦ, но, чтобы дать вам полную картину процесса, нужно указать, что есть еще варианты, где можно провести быстро оформление сделки купли-продажи:

• Через МФЦ, о котором мы говорили;
• Через Росреестр – все регионы, кроме Москвы, так как в столице данная функция доступна только юридическому лицу;
• Через сайт Государственные услуги.

Список обязательных документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре или МФЦ

Непосредственно к сделке необходимо собрать следующий пакет документов:

• Паспорта всех участников сделки, как продавцов (собственников), так и покупателей.
• Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме в 3-х экземплярах (после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по одному оригиналу документа с соответствующими отметками остаётся у продавца и покупателя, и ещё 1 экземпляр отходит для архива Росреестра). На самом деле, ДКП — это целый комплекс мероприятий организационно-правового характера, и не один, а сразу несколько (комплект) документов. Помимо основного чистового варианта соглашения об отчуждении недвижимого имущества, собственник должен подготовить к сделке расписки в получении денег и акт приёма-передачи квартиры.

Внимание! Во избежание приостановки процесса регистрации перехода права собственности на объект недвижимости искренне не советую скачивать бланки ДКП («болванки») договоров купли-продажи квартиры из интернета. Зачастую образцы документов, кочующих во всемирной паутине, не имеют нечего общего с действующим законодательством, к тому же требования государственных регистраторов к проектам соглашений постоянно меняются. С подобного рода вопросами лучше всего обратиться к ближайшему опытному, компетентному в делах как купля-продажа вторичной недвижимости специалисту – юристу или риэлтору.

• Согласие супруга/супруги, заверенное в нотариальном порядке, в том случае если ранее квартира приобреталась в законном браке.
• Генеральная доверенность, оформленная через нотариат, в том случае если квартира реализуется или приобретается через представителя.
• Квитанция об оплате госпошлины (оплачивается непосредственно в зале ожидания госучреждения перед подачей заявления на регистрацию, с неё снимается копия, при этом оригинал квитанции с описью других документов остаётся у продавца).

Стоимость услуги и размер госпошлины

Услуга МФЦ по регистрации сделки с жилым помещением бесплатна, но это не означает, что таким образом получится избежать трат. Стоимость оформления договора купли-продажи зависит от того, какие расходы требуются на те или иные действия (заказ документов, оплата услуг специалистов и организаций).

Снизить эти затраты можно, если проводить все действия без привлечения других лиц (там, где есть такая возможность) и пользоваться экономными тарифами. Например, самостоятельно оформлять договор, подавать документы и проводить расчёты, заказывать справки в обычном, а не ускоренном порядке.

За проведение органом Росреестра регистрационных действий взимается госпошлина в размере (ст. 333.33 НК РФ)

• 2 000 руб для физлиц;
• 22 000 руб для организаций.

Кто и в каком размере должен нести издержки – предмет соглашения между участниками сделки. Впрочем, эти расходы по сравнению со стоимостью предмета сделки весьма невелики, и слишком зацикливаться на этих вопросах особого смысла не имеет.

Если реализация сделки требует нотариального удостоверения документов (доверенности, договора), то за это придётся уплатить госпошлину в размерах, определённых ст. 33.24 НК РФ. Нотариальное удостоверение договора обойдется в 0,5% от суммы сделки (мин 200 руб, макс 20 000 руб).

Кaкиe дoкyмeнты нyжны пpи пpoдaжe квapтиpы

Mнoгoлeтняя пpaктикa пoкaзывaeт, чтo пoкyпaтeли лeгчe coглaшaютcя нa пoкyпкy, ecли в нaчaлe пepeгoвopoв пpoдaвeц cмoг пpeдocтaвить нeoбxoдимыe бyмaги, oфopмлeнныe дoлжным oбpaзoм. Дa и пpoцecc идeт нaмнoгo быcтpee, ecли нe нaдo пocтoяннo oтвлeкaтьcя нa cбop oчepeдныx cпpaвoк. Нa вoпpoc o тoм, кaкиe дoкyмeнты нyжны для пpoдaжи квapтиpы в 2022 гoдy oт coбcтвeнникa, oтвeт oднoзнaчeн:

• Дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть:
  • Пacпopт влaдeльцa квapтиpы, ecли cдeлкa ocyщecтвляeтcя oт пepвoгo лицa;
  • Дoвepeннocть и пacпopт дoвepeннoгo лицa;
  • Cвидeтeльcтвo o poждeнии, ecли влaдeльцy нeт 14 лeт;
  • Cвидeтeльcтвo o poждeнии и гpaждaнcкий пacпopт, ecли лицy, ocyщecтвляющeмy cдeлкy, oт 14 дo 18 лeт;
• Дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти:
  • Cвидeтeльcтвo o peгиcтpaции coбcтвeннocти;или выпиcкa из EГPН
• Пиcьмeннoe coглacиe oднoгo из cyпpyгoв, ecли жилплoщaдь oтнocитcя к кaтeгopии имyщecтвa нaжитoгo coвмecтнo. Дoкyмeнт дoлжeн быть зaвepeн нoтapиaльнo;
• Texничecкий Пacпopт жилoгo пoмeщeния.(oднaкo, oн тpeбyeтcя нe вo вcex cдeлкax, a тoлькo в тex, гдe нyжнa oцeнкa для бaнкa или пpи пoкyпкe пo coциaльнoй пpoгpaммe). B пpoтивнoм cлyчae, пoтpeбyeтcя oбpaщaтьcя в БTИ зa нoвoй cпpaвкoй;
• Bыпиcкa из дoмoвoй книги. Oбpaтитe внимaниe, чтo cpoк ee дeйcтвия paвeн 30 кaлeндapным дням. Пoэтoмy, пoлyчaть ee лyчшe тoгдa, кoгдa ocтaльнoй пaкeт дoкyмeнтoв yжe coбpaн;
• Oфициaльнoe paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa, ecли peчь идeт oб имyщecтвeннoй coбcтвeннocти нecoвepшeннoлeтнeгo гpaждaнинa.
• Taкaя бyмaгa cлyжит гapaнтиeй тoгo, чтo cдeлкa нe нapyшaeт пpaвa пoдpocткa;
• Нoтapиaльнo зaвepeннaя дoвepeннocть, ecли peчь идeт o пpoдaжe квaдpaтныx мeтpoв c пoмoщью тpeтьиx лиц;
• Дoгoвop кyпли-пpoдaжи. экзeмпляpы дoгoвopa(opигинaлы) дoлжны быть y кaждoгo yчacтникa cдeлки, плюc oдин для peгиcтpaциoннoгo opгaнa.Ecли бyдeт 4 пpoдaвцa и 3 пoкyпaтeля, тo дoгoвopoв нyжнo бyдeт 8 экз
• B cлyчae, ecли oбъeкт нeдвижимocти был пoлyчeн нынeшним влaдeльцeм в дap, или пepeшeл к нeмy пo пpaвy нacлeдoвaния, пoнaдoбитcя бyмaгa из нaлoгoвoй инcпeкции дoкaзывaющaя oтcyтcтвиe дoлгoв.

Кaкиe дoкyмeнты нyжнo пpигoтoвить пpи пpoдaжe квapтиpы, чтoбы oбecпeчить чиcтoтy cдeлки

Pяд дoпoлнитeльныx бyмaг нeoбxoдим для тoгo, чтoбы oбeзoпacить ceбя и бyдyщиx пoкyпaтeлeй. Эти дoкyмeнты дoкaжyт, чтo Bы — нe мoшeнник. B этoт кoмплeкт вxoдит вceгo двe cпpaвки:

• Pacшиpeннaя (apxивнaя) выпиcкa из EГPП. Этoт дoкyмeнт пoзвoляeт ycтaнoвить вcex бывшиx и нынeшниx coбcтвeнникoв. A тaкжe oпpeдeлит пepeчeнь вcex oпepaций, пpoизвoдимыx c дaннoй нeдвижимocтью зa вce oбoзpимoe вpeмя ee cyщecтвoвaния;
• Cтaндapтнaя выпиcкa из дoмoвoй книги или кoпия пoквapтиpнoй кapтoчки. B этoй бyмaгe oбoзнaчeны вce лицa, зapeгиcтpиpoвaнныe в пoмeщeнии нa пocтoяннoй или вpeмeннoй ocнoвe. B нeй жe oтpaжaeтcя зaлoжeнa ли квapтиpa бaнкy, a тaкжe нaличиe apecтoв и дpyгиx oгpaничeний нa дaннoй coбcтвeннocти.

Иcтopия жилплoщaди чacтo вызывaeт нeдoвepиe к пpoдaвцy y пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй. Beдь никтo нe xoчeт cтoлкнyтьcя c пpeтeнзиями тpeтьиx лиц нa пpaвo в квapтиpe, чecтнo пpиoбpeтeннoй нoвым влaдeльцeм. Пoэтoмy, пpeдocтaвлeниe дoпoлнитeльныx cпpaвoк, пoкaзывaющиx peaльнoe пoлoжeниe дeл, дoкaжeт чиcтoтy cдeлки, и ycкopит пpoцecc пpинятия peшeния пoкyпaтeлeм.

Основное об оформлении купли-продажи квартиры через МФЦ

Вот что нужно запомнить:

• Когда у квартиры меняется собственник, стороны сделки должны обязательно зарегистрировать это изменение в ЕГРН. Если этого не сделать, сделка не получит юридической силы, а собственником жилья формально будет прежний владелец.
• МФЦ – это посредник между заявителем и Росреестром. Оформлением самой купли-продажи до этапа госрегистрации в МФЦ стороны занимаются самостоятельно или с привлечением специалистов – юристов, риелторов, нотариусов.
• В МФЦ нужно прийти с уже оформленным пакетом документов по купле-продаже: паспортами, подписанным договором и собранными согласиями. Заявление же заполняет специалист МФЦ в ходе приема.
• Договор принимается в простой письменной форме, если не обязательно удостоверять его у нотариуса. Если есть сложности с составлением, обратитесь за консультацией и помощью к нашему дежурному юристу онлайн или по телефону. Специалист поможет правильно заполнить договор и проинструктирует по другим вопросам.
• Записаться на оформление купли-продажи квартиры в МФЦ нужно заранее онлайн или по телефону. В период пандемии прием в порядке живой очереди не ведется.
• Заявление на оформление регистрации заполняет специалист МФЦ на основании документов, которые принесли стороны. МФЦ не вправе отказать в приеме документов, даже если чего-то не хватает, если стороны пришли лично и не забыли свои паспорта.
• Регистрация занимает до 9 рабочих дней, после чего в МФЦ можно получить результат.

Как оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно через МФЦ

Порядок оформления сделки купли-продажи квартиры в МФЦ:

1. Получение недостающих документов.
2. Запись на прием.
3. Визит в многофункциональный центр.
4. Подача документов и заявления о регистрации перехода права собственности на квартиру.
5. Оплата госпошлины.
6. Получение результатов услуги.

Нюансы:

• В процессе участвуют обе стороны договора — прежний и новый владелец недвижимости.
• Расходы по оплате госпошлины покупатель берет на себя.
• Любого из участников сделки может заменить его представитель на основании доверенности, которую выдают (удостоверяют) в нотариальной конторе.
• Несовершеннолетнего или недееспособного заявителя представляет его родитель, опекун или попечитель.
• При необходимости договор может быть удостоверен в стенах МФЦ, что значительно сокращает время проведения процедуры (не требуется посещать несколько мест).

Рассмотрим ситуацию специально для любителей делать самостоятельные перепланировки. Допустим, сделана перепланировка без учета требований Жилищного кодекса. Продавец такого жилья рискует получить отказ в регистрации от инспектора МФЦ.

Расхождение «вычисляется» регистратором при изучении документов, в частности, техпаспорта. Задолго до этого, когда владелец подавал план перепланировки в БТИ на утверждение, в техпаспорте на поэтажном плане квартиры появились красные линии (то есть переделки, сделанные самовольно). Теперь этот момент замечен регистратором. И станет поводом отказать в регистрации прав собственности на основании реестровой ошибки.

Документы при продаже квартиры по ипотеке

Если покупатель планирует использовать для покупки заемные средства, то список необходимых документов расширяется. При этом указанные документы не нужно брать с собой в отделение Росреестра или в МФЦ на регистрацию — они необходимы для того, чтобы покупатель получил одобрение кредита и смог заключить кредитный договор. Банк также стремится уменьшить свои риски, а для этого необходимо, чтобы покупатель приобрел:

• Жилье, соответствующее своей рыночной стоимости;
• Имеющее достаточную ликвидность, чтобы в случае невыплаты покупателем кредита банк смог его реализовать и покрыть свои убытки.

В 2022 году список необходимых документов каждый банк устанавливает отдельно, обычно в него входит следующая документация:

1. Проект предварительного договора купли-продажи. В предварительном соглашении фиксируются намерения сторон совершить сделку, описывается предмет договора (объект недвижимости), определяется его цена, фиксируются другие условия соглашения. Этот документ необходимо для получения положительного кредитного решения. Подписывать предварительный договор не обязательно — банк лишь изучает условия совершения будущей сделки, которые в основном соглашении могут быть незначительно изменены.
2. Отчет оценочной компании о ликвидности объекта недвижимости и соответствии его цены рыночной стоимости. Этот документ заказывается в оценочной компании (стоимость зависит от метража и средних расценок в регионе). Отчет содержит максимальное полное описание и фотографии объекта недвижимости, здания и прилегающей к дому территории, анализ соответствия его стоимости среднерыночным ценам в данном районе, прогноз будущей ликвидности в случае продажи. Если по данным оценочной компании цена объекта признается завышенной, банк может отказать в одобрении покупки или потребовать снижения цены за квартиру.
3. Технический паспорт. Данный документ подтверждает соответствие планировки и основных характеристик помещения указанным в правоподтверждающих документах. Также техпаспорт содержит сведения о физическом износе самого здания и его коммуникаций. Заказать техпаспорт можно в БТИ или в МФЦ.

Сроки оформления перехода права

Закон 218 (п. 2 ч. 1 ст. 16) устанавливает сроки проведения регистрационной процедуры с внесением записи о новом собственнике в базу Росреестра. Согласно законодательству, на процесс отводится 9 дней, исключая праздники и выходные. При обращении в Росреестр напрямую, период проверки и внесения регистрационной записи меньше на 2 дня.

При обращении за услугами в МФЦ период рассмотрения запроса включает действия по передаче в Росреестр пакета бумаг и получении подтверждающей выписки обратно.

Какой способ перерегистрации недвижимости выбрать, стороны решают самостоятельно. Если нет потребности в срочном получении подтверждающего документа, рекомендуется подавать бумаги и заявление на перерегистрацию через МФЦ.

Основные этапы сделки купли-продажи

Договор купли-продажи жилья оформляется с помощью МФЦ по определенной стандартной схеме, при этом как бывшие, так и настоящие собственники жилой недвижимости обращаются уже не непосредственно в сам Росреестр, а уже в ближайшее отделение МФЦ.

В целом, выделяются следующие этапы оформления сделки:

• Создание договора

Сначала составляется сам договор купли-продажи жилья. При этом его можно сделать как самостоятельно, воспользовавшись типовым образцом договора, так и при помощи профессионального юриста.

• Заключение сделки купли-продажи

Стороны сделки изучают текст договора и, если нет никаких возражений и спорных моментов, подписывают оба экземпляра. При этом подписи должны быть как от бывших, так и от настоящих собственников, если жилье было оформлено в долевую собственность.

• Проведение государственной регистрации сделки

Документы, необходимые для оформления продажи квартиры в МФЦ в 2022 году

Поэтому продавец, который производит реализацию квартиры, должен в обязательном порядке приложить к контракту письменное согласие второго из супругов на сделку. Кроме письменной формы договора, соглашение должно содержать нотариальное удостоверение.

• гражданский паспорт (ежели одним из продавцов или совладельцем продаваемого объекта является лицо, не достигшее возраста 14 лет, то присоединяется свидетельство о рождении);
• письменное двухстороннее соглашение о передаче прав собственности на недвижимость за конкретное финансовое вознаграждение);
• выписка, которая подтверждает единоличное владение объектом и возможность распоряжаться им;
• паспорт на недвижимость с указанием основных характеристик;
• в случае наличия нескольких владельцев или заключения официального брака, потребуется нотариальное согласие других участников на совершение сделки;
• в случае привлечения к контракту купли-продажи квартиры несовершеннолетнего, обязательно письменное согласие от органов опеки, которое подтверждает, что права несовершеннолетнего не ограничиваются и не нарушаются;
• распечатка из федерального учета недвижимого имущества, в которой отображаются данные обо всех владельцах объекта.

Похожие записи:

• Правила провоза животных в салоне самолета в 2022 году
• Если купленная мебель оказалась некачественной — как ее вернуть
• Как пенсионеру получить налоговый вычет при покупке квартиры