Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Зачастую при приобретении недвижимости созаемщиками являются несовершеннолетние дети. Это возможно, например, при задействовании сертификата на материнский капитал. Стоит отметить, что препятствий для продажи доли нет. Однако, чтобы не нарушить статьи законодательства и права ребенка, во время процедуры необходимо соблюсти довольно много условий.

Какие сложности могут возникнуть?

Сделка купли-продажи доли в ипотечной квартире относится к числу рискованных. Помощь хорошего юриста потребуется на всех этапах ее проведения. В первую очередь она нужна покупателю, т.к. он рискует больше остальных.

Важно в таких условиях продумать процедуру передачи денег и обеспечение прав на недвижимость после их уплаты. Плюс юрист самостоятельно оговорит все детали с кредитором, чтобы не получилось, что банк просто не даст согласия на проведение сделки. В такой ситуации возвращать деньги, если они уже переданы заемщику, очень сложно.

Особое внимание следует уделить текстам договоров. Если речь идет о переуступке прав, нужно проследить, чтобы новый ипотечный договор с банком не содержал каких-то дополнительных невыгодных условий.

Кто готов купить квартиру в ипотеке?

У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.

Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.

Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.

И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.

Как можно продать долю в ипотечной квартире?

1. По закону в теории и на практике есть несколько способов, как можно продать долю в ипотечной квартире, которая находится в залоге у банка.

   Первый способ – досрочно погасить ипотеку за счет собственных средств. В этом случае, если заемщик банка находит возможность выкупить квартиру у банка и вывести её из под залога, он имеет полное право распоряжаться своей долей в квартире и продать её либо сособственнику либо третьему лицу, если сособственник отказался от выкупа. Для подобной процедуры Владельцы ипотечных квартир берут либо потребительские кредиты либо занимают деньги у родственников, чтобы оперативно рассчитаться по ипотеке и распоряжаться собственным имуществом.

2. Второй способ – погасить долг по ипотеке за счёт денег покупателя квартиры или доли. Собственник ипотечнjй квартиры договаривается с покупателем на определённую сумму денег, которую тот платит в качестве аванса. На эти деньги собственник ипотечнjй квартиры гасит ипотечный долг перед банком, выводит имущество из-под залога и оформляет сделку купли-продажи доли, как было оговорено с покупателем.

   Этот способ достаточно рискованн для покупателя доли в ипотечный квартире. Очень сложно доверять в этой сделке продавцу квартиры, передавать ему большую сумму денег до заключения договора купли-продажи. Поэтому, как правило, такие сделки проходят при существенно заниженной стоимостью доли.

3. Третий способ – как раз усовершенствует второй, которые мы описали выше. К сделке привлекается банк, в котором оформлена ипотека. И покупатель доли ипотечной квартиры, который не готов рисковать своими деньгами передавая их продавцу, может оформить сделку через банк. В этом случае составляется специфический договор купли-продажи и покупатель доли в ипотечной квартире передает деньги напрямую банку – в одну ячейку, продавцу – в другую ячейку. Таким образом и банк и продавец ипотечной квартиры получают деньги только после регистрации сделки с недвижимостью, когда покупатель доли в ипотечной квартиры становится собственником.

4. Четвёртый способ наиболее широк в применении. Он называется переуступка прав. Ипотечный кредит переоформляется на третье лицо, если банк проверил это лицо и согласен заключить ипотечный договор на данную недвижимость с ним.

Какие документы нужны чтобы продать долю в квартире?

Для подобных сделок как правило нужно собрать такие документы:

1. Удостоверение личности участников сделки, паспорт продавца и паспорт покупателя доли,
2. Правоустанавливающие документы на квартиру,
3. Выписка из ЕГРН,
4. Технический паспорт на продаваемую квартиру,
5. Согласие супруга на сделку, если собственник приобрёл долю браке,
6. Согласие остальных собственников даолей ипотечной квартиры на сделку (или отказы от покупки предложенной доли),
7. Справка о зарегистрированных в квартире гражданах,
8. Информация о отсутствии долга по коммунальным услугам,
9. Оценка квартиры,
10. Кредитный договор покупателя при переуступке.

Как передать свой долг новому собственнику доли

Заемщик не имеет права производить какие-либо действия с принадлежащей ему залоговой недвижимостью без согласия банка. Поэтому если вы планируете продать долю в ипотечной квартире, в первую очередь обратитесь к кредитору. При соблюдении всех формальностей банк может разрешить перевод долга с должника на другое лицо. Если заемщик нашел покупателя на свою долю, а покупатель хочет взять ипотеку, как раз произойдет смена должника.

Например, гражданин Иванов является собственником комнаты в коммуналке и выплачивает за нее кредит. Однажды Иванов потерял работу и решил продать комнату гражданину Петрову. Петров имеет небольшие накопления, но этих средств недостаточно на покупку комнаты. Поэтому Петров подает заявку на ипотеку в банк, где взял некогда кредит гражданин Иванов. Если банк признает Петрова подходящим и благонадежным заемщиком, Иванов может рассчитывать на одобрение смены должника по кредиту. Вряд ли Иванов получит выгоду от этой сделки, зато с банковскими долгами он точно рассчитается.

Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?

• Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.

• Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.

• Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.

• Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.

• Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.

• Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.

• Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.

Можно ли продать долю квартиры в ипотеке

Вопрос: Мы с мужем разводимся. Отношения испортились, конфликтуем. В период брака была приобретена квартира в ипотеку. Покупка была в общую совместную собственность. Хотим выделить по ½ доле каждому. Можно ли ее продать, а долг по ипотечному кредиту разделить.

Необходимо отметить, что квартира, приобретенная в ипотеку, до выплаты долга принадлежит банку. Хотя в ЕРГН числится запись о заемщиках в качестве собственников, они не имеют права распоряжаться имуществом.

Обременение налагает запрет на продажу, дарение и повторный залог недвижимости. Даже если квартира была приобретена в браке и супруги получили право общей совместной собственности, они не имеют прав на конкретные доли в праве собственности.

Поэтому продать долю в ипотечной квартире третьему лицу отдельно нельзя. Однако существуют альтернативные варианты.

Порядок действий по продаже квартиры в ипотеке

1. В первую очередь собственник должен сообщить банку о своем намерении продать квартиру и получить согласие банка на совершение сделки.
2. При обращении в банк необходимо заявить о решении досрочно погасить ипотечный кредит, желательно, с указанием причины (переезд, изменение финансовых условий и т. д.). Банк, предоставивший средства на покупку квартиру не заинтересован в досрочном погашении кредита, соответственно, и в продаже квартиры, которая находится у него в залоге, однако, образование долга по ипотеке и вовсе противоречит интересам банка, в связи с этим банки, как правило, не препятствуют продаже заложенной квартиры.
3. Поиском покупателя собственник может заниматься самостоятельно или воспользоваться помощью банка, обратившись с просьбой о содействии в продаже квартиры. Единственным минусом в случае оказания содействия банком будет тот факт, что банки предпочитают продавать квартиры с дисконтом, т. е. по цене ниже рыночной, поскольку банк не заинтересован в получении выгоды продавцом.
4. Перед продажей квартиры желательно снять с регистрационного учета всех жильцов, в т. ч. несовершеннолетних детей. Поскольку сделка с обремененной квартирой и так не всегда привлекательна для покупателя, желательно максимально ускорить процесс ее продажи, подготовив заранее те документы и справки, которые возможно. После снятия жильцов с регистрационного учета следует запросить выписку из поквартирной книги.
5. Узаконить перепланировку или переоборудование квартиры, в случае если они имели место.
6. С целью досрочного погашения кредита следует получить от покупателя задаток, равный сумме долга по ипотеке с подписанием соответствующего договора и заверением его у нотариуса. Договор задатка предполагает обязанность собственника продать квартиру покупателю после снятия обременения с квартиры. В случае если сделка совершается при содействии банка – его представители самостоятельно подготавливают документы. Банк также предоставляет ячейку для передачи задатка, направленного на погашение задолженности по кредиту. Если продавец и покупатель самостоятельно составляют договор, то в него, помимо указания наименования договора, даты и места его заключения, реквизитов и подписей сторон, включаются следующие сведения и условия:
   Идентификационные данные на квартиру (адрес, площадь, кадастровый номер и т. д.);
   Срок, в который собственник обязуется продать квартиру;
   Порядок расчетов и сумма сделки. Сумма задатка учитывается как часть общей стоимости квартиры, дальнейшие расчеты ведутся за вычетом этой суммы.
7. После погашения задолженности банк должен предоставить собственнику закладную на квартиру, а также по требованию заемщика предоставить справку об отсутствии задолженности по ипотечному кредиту.

Как правило, при погашении задолженности, банк самостоятельно направляет сведения в Росреестр о снятии обременения. Этот вопрос желательно уточнить в банке и в случае необходимости, обратиться с представителем банка (или доверенностью от банка на заемщика) в офис Росреестра с заявлением об снятии обременения. При себе необходимо иметь:

• Заявление;
• Документ, удостоверяющий личность собственника;
• Документы, удостоверяющие право собственности;
• Справку об отсутствии долга по ипотеке перед банком. Этот документ не является обязательным в случае, если на закладной банк проставит отметку о полном исполнении обязательств с указанием даты;
• Закладную на квартиру.

Регистратор вправе потребовать дополнительные документы, например, может потребоваться акт приема-передачи закладной, уставные документы банкаю, письмо банка «О полном исполнении обязательств» и т. д.

8.Если покупатель намерен получить кредит на оплату оставшейся части стоимости квартиры, необходимо подготовить комплект документов:

• Выписка из ЕГРП;
• Справка об отсутствии долга по коммунальным и иным платежам;
• Выписка из поквартирной книги, содержащая подтверждение, что в квартире отсутствуют зарегистрированные лица;
• Письменное согласие супруга, заверенное у нотариуса, если один или оба участника сделки состоят в браке. Этот документ не относится к числу обязательных, однако, если разрешение у супруга на сделку с недвижимостью не было получено, тот вправе обратиться в суд;
• При необходимости – получить согласие органов опеки.

9.При оформлении ипотечного кредита покупателю потребуется отчет о стоимости объекта недвижимости. Заказать его можно у любого профессионального оценщика, имеющего соответствующую лицензию, однако, желательно выбрать компанию из числа рекомендованных банком, в котором покупатель оформляет ипотеку. Для оценки квартиры потребуются документы:

• Правоудостоверяющие документы на квартиру;
• Паспорт собственника квартиры и лица, заказавшего оценку;
• Поэтажный план с экспликацией, выписка из техпаспорта (можно получить в БТИ).

Оценку квартиры оплачивает покупатель. Заказать оценку может покупатель или продавец, а также банк, выдающий ипотечный кредит, по просьбе покупателя. Оценка обычно проводится в течение 2-3 дней.

10.Покупатель передает комплект документов в банк для одобрения приобретаемой квартиры.
11.Когда покупатель получил одобрение у банка, а также в случае, когда покупатель приобретает жилье на собственные средства, следующим этапом будет оформление и подписание договора.

Чаще всего практикуют такие вполне легальные четыре схемы продажи:

• Досрочное погашение. Для сделки надо найти покупателя, готового купить жилплощадь, обремененную залогом, и располагающего соответствующими такой покупке ресурсами и желанием вносить задаток. Найти кандидатов непросто: долги часто отпугивают заинтересованных лиц.
• Перекредитование. Можно привлечь другую кредитную организацию, которая согласна выдать кредит на погашение долга за жилье.
• Реализация закладной. Такой способ возможен с помощью депозитной ячейки, в которой должник получит закладную и возможность продать свою недвижимость как обычно.
• Смена заемщика. Продать ипотечную квартиру можно и через тот же банк-кредитор, если он нуждается в подобных ресурсах.

Особенности продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке

По закону, жилье, приобретаемое на деньги жилищного и ипотечного займа до окончательного возвращения долга, должно быть в залоге не только банковском, но и Министерства обороны РФ. Обременение снимают не только при компенсации долга, но и при условии срока службы заемщика в армии не менее 20 лет.

Схема реализации жилья предусматривает поиск ресурсов, чтобы погасить целевой жилищный займ. Для чего заемщик ставит в известность банк и Росвоенипотеку о намерении снять обременение для продажи жилья. Уточняется размер и гасятся долги. Владельцу выдаются на руки соответствующий документ.

В Росреестре регистрирует право собственности. Дальше заемщик находит покупателя и продает недвижимость по стандартной схеме.

Ценный совет: долг перед любым банком-кредитором при гражданском или военном варианте ипотеки можно погашать из материнского капитала. Если у продавца есть маленькие дети, покупатель должен уточнить, не привлекались ли помимо ипотеки средства от материнского капитала. В последнем случае малышам выделяются доли в квартире, и взрослые дети вполне могут через суд заявить о своих правах. Чтобы исключить неприятности, требуйте справку о составе семьи и жильцах, которые жили в квартире с 2006 года, когда появился закон о материнском капитале.

Плюсы и минусы сделки

Основным преимуществом называют цену: доля стоит намного дешевле, чем отдельная квартира. Свои квадратные метры впоследствии можно продать и расширить жилплощадь.

Минусы сделки:

• выбор недвижимости ограничен;
• нужно получить согласие всех владельцев;
• жить придется на одной территории с посторонними людьми;
• имущество находится в обременении до полного погашения долга.

Покупая долю в квартире, человек должен понимать: вопросы по жилью решают с другими собственниками. Главное, чтобы попались адекватные соседи, тогда совместное проживание будет мирным и комфортным.

Продажа жилья вместе с долгом по ипотеке

Результатом такой сделки является переоформление ипотечного соглашения на покупателя и передача ему недвижимости. Главным действующим лицом здесь выступает банк, который переоформляет кредитный договор на другое лицо и начинает с ним сотрудничество. Процедура проходит быстрее, если перекредитование происходит в одном банковском учреждении.

Пошаговый алгоритм:

1. Залогодатель ищет покупателя.
2. Банку сообщается о желании сторон оформить переуступку долга.
3. Покупатель собирает стандартный пакет документов для оформления ипотечного соглашения с банком. Банк проверяет его платежеспособность.
4. Заключается договор о переуступке прав и требований (цессии). Кредитное учреждение может пойти навстречу новому владельцу недвижимости и провести предварительно рефинансирование долга, снизив процентную ставку.
5. Составляется и подписывается договор купли-продажи жилой площади между покупателем и продавцом.
6. В государственных органах регистрируется переход права собственности.
7. На жилье накладывается обременение по условиям договора цессии.

Семейным законодательством определено, что совместно нажитое имущество является собственностью только мужа и жены. Совершеннолетний ребенок не имеет прав на вещи и объекты режима законной собственности супругов. При этом соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться с учетом интересов той стороны, с которой остаются проживать несовершеннолетние дети. Такой же позиции придерживается суд, разрешая споры о разделении долей, поэтому могут быть предоставлены некоторые преимущества. Что касается ситуаций оформления ипотеки на средства материнского капитала, дети имеют свою долю, что должно учитываться. Производится раздел в равных долях между всеми членами семьи, однако обязательства по выплате ипотечных взносов возлагаются исключительно на родителей. Если для погашения обязательств по ипотечной квартире использовалось имущество детей, этот факт обязательно учитывается, и ребенку выделяется доля соразмерно внесенной части. Она может быть продана для выплаты кредита в рамках реализации личных имущественных прав.

Похожие записи:

• Транспортный налог в Пермском крае
• Замена прав через МФЦ в 2022 году
• Приватитизация «за» и «против»