Семь ловушек, в которые можно попасть при покупке новостройки
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Семь ловушек, в которые можно попасть при покупке новостройки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Цена ДДУ – это одно из существенных условий, подлежащих включению в договор (пункт 3 части 4 статьи 4 ФЗ-214). Цена ДДУ равна стоимости создаваемого объекта, и она обязательно должна быть обозначена в договоре. Помимо этого, в нем должны быть прописаны сроки и порядок уплаты стоимости помещения. В противном случае договор будет считаться незаключенным (часть 5 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Увеличение площади по ДДУ более 5%. Платить ли застройщику
Застройщик требует доплату за увеличение площади более 5%. Обязан ли дольщик производить доплату в этом случае?
Для того, чтобы ответить на вопрос о том, должна ли производиться доплата за увеличение площади по ДДУ более 5%, опять же, в первую очередь нужно исходить из условий заключенного договора.
Как мы уже говорили, цена ДДУ может подлежит изменению при условии, что стороны закрепили такую возможность в самом договоре.
При этом также нужно учитывать положения п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливающие допустимый предел изменения площади помещения, который может быть указан в договоре – не более 5% от общей площади.
Если несоответствие площади превышает указанный предел, то закон относит такое несоответствие к существенному изменению проектной документации, последствием чего является возникновение у дольщика права на расторжение договора по основанию вышеуказанной нормы.
Таким образом, если фактическая площадь передаваемой квартиры увеличилась более чем на 5% от планируемой площади, при этом застройщик настаивает на доплате за весь излишний метраж, то дольщик вправе сделать выбор – либо доплачивать в полном объеме, либо требовать расторжения договора. При несогласии с существенным изменением проектных характеристик жилого помещения (отклонение от заданной площади свыше 5 %) дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ по основанию п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ.
Заметим, что расторжение ДДУ при полной готовности квартиры – не самый разумный вариант, ведь необходимо учитывать и оценивать различные аспекты, связанные с этим. К примеру, в условиях неплатежеспособности застройщика расторжение ДДУ — не самое лучшее развитие событий. Но безусловно, в первую очередь следует исходить из своих финансовых возможностей. Если объективно нет возможности доплачивать за превышение метража сверх установленного законом предела, то дольщик может воспользоваться своим правом на расторжение ДДУ.
Расторжение договора по п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ подразумевает прекращение правоотношений сторон по ДДУ в связи с виновным поведением застройщика, а потому влечет для застройщика обязанность по уплате дольщику установленных законом процентов, рассчитанных от цены ДДУ.
Возможно, что во избежание судебных разбирательств и сохранения договорных отношений стороны достигнут соглашения по этому вопросу. К примеру, дольщик может предложить застройщику доплату лишь в пределах 5% увеличения площади, и при этом условии не расторгать договор. Если застройщик согласится на это, стороны смогут закрепить такую договоренность отдельным соглашением о соответствующем увеличении цены договора.
При уменьшении площади более чем 5% от общей однозначно следует требовать соразмерного уменьшения цены договора. Застройщик не вправе уклониться от частичного возврата денежных средств при любом уменьшении метража квартиры, за исключением случаев, когда договор в принципе не допускает изменения цены при отклонении от проектной площади объекта, либо ограничивает условия такого изменения. Поэтому при заключении ДДУ следует внимательно ознакомиться с этим пунктом и убедиться, что данное условие вам подходит.
Право требовать расторжения договора в связи с существенным изменением итоговой площади готового жилья (свыше 5%) принадлежит только участнику строительства, застройщик не наделен правом на расторжение договора по такому основанию.
Распространенной хитростью со стороны застройщика нередко становятся обещания, которые даются вне договора — в рекламных буклетах или на словах, отмечает Анастасия Поликыржа. Например, это может быть вид из окна, дом бизнес-класса, бассейн на территории комплекса или благоустроенная территория с детским садом. Но нужно понимать, что не все обещанное в рекламе и на буклетах будет воплощено в жизнь.
«Застройщики зачастую привлекают дольщиков хорошей инфраструктурой и отличным благоустройством, но так как указанные условия не фигурируют в договоре долевого участия, надо быть готовым к тому, что они будут выполнены не в полном объеме. Так, например, к моменту сдачи дома могут быть не построены детские сады и школы, что добавит проблем дольщику», — рассказала Анастасия Шеверева.
Судебная практика по изменению площади квартиры по договору долевого участия
Судебная практика по спорам между участниками долевого строительства и застройщиками, возникающим вследствие передачи объекта строительства с излишней или недостающей квадратурой достаточно противоречива. При этом отличия в праве применении прослеживаются не только между судами разной юрисдикции, но и между судебными органами разных инстанций, что во многом связано с отсутствием регулирования ДДУ в Гражданском кодексе РФ.
Несмотря на это, во многом суды также и солидарны. Так, практически во всех случаях разрешения споров, суды отталкиваются от того что дольщики не имеют возможности влиять на ход строительства, принимая при этом квадратуру, как основную потребительскую характеристику объекта строительства.
Основываясь на этом, множество судебных решений, направлено на восстановление нарушенных прав дольщиков.
Основные выводы из судебной практики:
- Наличие в ДДУ условия, по которому отклонение фактической площади квартиры от проектной не влечет изменения цены, которую уплачивает дольщик, в случае передачи ему объекта меньшего по площади, расценивается судами как ущемление прав дольщиков-потребителей, ввиду чего требует применения п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей». Аналогичные выводы возникают при наличии условий про снятие какой-либо ответственности с застройщика за такие отклонения.
- Учитывая особенности строительной деятельности, а также допустимые строительными нормами отклонения от проектной документации, рекомендуется определять предельно допустимые отступления, при которых цена ДДУ не будет подлежать изменению. В качестве таких предельно допустимых отступлений от проектной площади рекомендуется принимать диапазон, плюс-минус 1 кв.м.
- В спорах по взысканию с застройщиков сумм неосновательного обогащения, возникшего вследствие отклонения от проектной площади в меньшую сторону, суды в большинстве случаев становятся на сторону дольщиков, удовлетворяя их требования. Руководствуясь правами потребителей, вместе с такими суммами, в пользу дольщиков взыскиваются проценты за использование средств, неустойка за несвоевременность передачи, моральный вред и т.д.
- В спорах по взысканию с дольщиков доплаты за предоставление квартир большей площади, суды исходят из положений ДДУ. Так, при наличии в нем условия об изменении цены, суды удовлетворяют требования застройщиков, независимо от момента передачи квартиры дольщику. Более того, ссылаясь на свободу договора, суды признают законными условия ДДУ о перерасчете цены по итогам инвентаризации, что противоречит п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей».
Кратко — как быть, если застройщик просит доплачивать за квартиру
Любое требование доплатить за квартиру сверх суммы, указанной в договоре, это повод всё перепроверить. Сразу же платить, например, потому что так решили остальные дольщики, не нужно.
- Небольшие расхождения в площади, на 1–2% — это нормально. Если фактическая площадь отличается на 5% и больше процентов — это не только грубая ошибка, но и нарушение закона. И, возможно, хитрость или мошенничество застройщика.
- Если разница в площади до 5% от указанной, стоит оплатить эти метры.
- Если не хочется платить, можно поторговаться с застройщиком. Например, есть распространенная практика — дольщик не требует от застройщика выравнивания стен и закрывает глаза на другие незначительные проблемы на стройке, а застройщик не требует платы за дополнительные метры.
- Когда застройщик отказывается идти на компромисс, закажите экспертизу — возможно, в замерах допущена ошибка.
- Вы имеете право отказаться от квартиры, если с вас требуют оплату больше 5% расхождений. И потребовать свои деньги плюс неустойку.
Особенности пересмотра цены ДДУ
Пересмотр стоимости договора и оплата денег за квадратные дополнительные метры сверх проектной площади квартиры по ДДУ имеет некоторые особенности:
- В договоре законного долевого участия в ведущемся компанией строительстве обычно указано, что перерасчёт по ДДУ может выполняться в случае заключения дополнительного отдельного соглашения о доплате за метры, которых оказалось больше, чем в договоре. Этот документ прилагается к основному договору. До перечисления денег застройщику следует составить и подписать такое соглашение, в котором нужно указать точную сумму. И эта бумага обязательно проходит регистрацию в органе Росреестра (иначе она считается недействительной и не имеющей юридической силы).
- Заключение отдельного соглашения о доплате за дополнительную площадь в случае её увеличения не допускается без наличия волеизъявления хотя бы одной из двух сторон. Если такое требование игнорируется, и цена в рамках соглашения меняется односторонне (без согласия второй стороны), то это расценивается как одностороннее изменение условий всего договора. Это прямо противоречит действующему в РФ Гражданскому кодексу, а именно его 310-ой ст.
- Договор, заключаемый при участии в долевом строительстве, не должен предусматривать возможность одностороннего пересмотра стоимости только застройщиком. Если ДДУ содержит такое условие, это нарушает положения первого пункта ст. под номером 16 закона, именуемого «О защите прав потребителей». Права дольщика, являющегося потребителем в рамках долевого строительства, будут ущемлены.
- В российском ГК (в первом пункте 452-ой ст.) сказано, что соглашение, заключаемое отдельно для изменения (уменьшения или увеличения) цены жилья, должно составляться в такой же форме, в которой составляют сам договор. В соответствии с третьим пунктом ст. 3-ей 214-ФЗ, такой документ должен быть тоже письменным и зарегистрированным в Росреестре.
Если площадь квартиры оказалась меньше
А как быть, если площадь квартиры оказалась меньше, чем по ДДУ? Возможно ли добиться справедливости? Такие случаи тоже встречаются нередко. И если метраж уменьшен, то стоимость квартиры фактически должна быть меньше изначально заявленной в договоре. Но как вернуть деньги за не полученные квадратные метры?
Если в договоре указано, что стоимость может меняться с учётом изменений метража, то застройщик обязан вернуть переплаченную сумму – разницу между ценой проектной и фактической площадей. В данной ситуации тоже составляется дополнительное соглашение с перечислением условий пересмотра стоимости.
Для возврата переплаты при отказе от заключения соглашения следует направить заказным письмом с оповещением о состоявшемся вручении претензию, включая требования о взыскании и расчёты. Если компания ведёт грамотную политику, то такая претензия будет удовлетворена. В противном случае надо обращаться в суд.
Важно! Если отклонение превышает 5 допустимых процентов, можно односторонне расторгнуть договор и затребовать возврата всей цены объекта.
Но даже если в договоре вероятность пересмотра стоимости не прописывалась, дольщик всё равно может рассчитывать на справедливость. Так, условия, якобы освобождающие застройщика от ответственности и обязательств по передаче жилья, соответствующего ДДУ, часто признаются ничтожными и аннулируются (как и преднамеренно ущемляющие и нарушающие права покупателей).
Кроме того, метраж, который меньше заявленного более чем на пять процентов, является существенным недостатком, устранения которого дольщик может требовать от девелопера. Но так как добавить площадь нереально, компания может предложить другое подходящее жильё или соразмерно уменьшить стоимость, то есть вернуть переплату. В ином случае допустимо и возможно расторжение договора. Если же отклонение менее 5%, а в ДДУ пункта о корректировке стоимости нет, то изменить стоимость квартиры и получить разницу не получится.
К сведению! Вы можете выяснить, какая сумма подлежит возврату. Для этого от проектной стоимости отнимите фактическую, а потом полученное число умножьте на стоимость одного м2.
Изменение площади квартиры при долевом строительстве
- Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором.
- Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены, а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором.
- На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:
- в пользу застройщика, что требует от дольщика соответствующей доплаты;
- в пользу дольщика, что требует возврата уплаченных средств.
Почему суд может отказать застройщику
В судебной практике есть случай, когда суд взял сторону дольщика, хотя ДДУ оговаривал изменение цены готового жилья. Такое решение было принято в споре между покупателем жилья в комплексе «Амазонка» и строительной фирмой «КВС-Кронштадт». Поданная покупателем жалоба в прокуратуру, была направлена на проверку в Роспотребнадзор. По её результатам суд признал недействительными претензии застройщика на доплату в случае изменения площади жилья больше, чем на один метр.
В решении суда говорится, что строительные фирмы должны контролировать соблюдение размеров и нести риски по возврату платежей, при установлении факта снижения площади жилья. Это означает, что застройщик обязан возместить покупателю деньги за недостроенные метры жилья, но не вправе требовать от клиента доплаты за лишний метраж.
Принятое решение разрушит практику взимания дополнительных платежей с покупателей квартир в долевом строительстве.
Квартира больше, чем по договору. Надо ли доплачивать застройщику?
Мы купили квартиру, площадь около 63 м², скоро получаем ключи. На форуме покупателей квартир на этой стройке многие обсуждают, что уже были в своем жилье и у всех фактическое превышение площади, за которую потом нужно платить.
При каком превышении имеет смысл обращаться в суд?
Можно ли это сделать после получения ключей и выплаты денег за дополнительные квадратные метры?
Татьяна, без изучения договора нельзя точно ответить, можете ли вы не платить и стоит ли идти в суд. Давайте разберемся, что вообще говорит закон по поводу доплат за превышение площади в новостройках.
Судя по всему, речь идет о долевом участии в строительстве. Вы заплатили деньги, когда квартиры еще не было, а ее площадь была указана только на бумаге согласно проекту. Когда квартиру построили, ее измерили и посчитали фактическую площадь. Действительно, иногда бывает так, что площадь готовой квартиры оказывается больше, чем было указано в проекте.
Если в договоре долевого участия указана одна площадь и цена, а теперь застройщик требует доплату, вы не обязаны молча соглашаться. В законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать, если застройщик попросил. Даже если квартира на самом деле оказалась большей площади.
Что написано в договоре
Цена квартиры или права на нее — это существенное условие договора. Без конкретной цены за квадратный метр и всю квартиру договора быть не может.
Юридически увеличение или уменьшение размера квартиры ведет к изменению цены договора. По закону изменение цены требует согласия сторон. Обычно застройщики включают в договор пункты об увеличении или уменьшении фактической площади в пределах 0,3—2 м² и о порядке доплаты или возврата денег.
Например, в договоре может быть написано, что если площадь изменилась на 0,3 м², то доплаты не будет. А если больше, то доплатить нужно только за превышение.
Иногда условие об изменении площади в договоре вообще не прописано. А когда приходит время принимать квартиру, дольщикам присылают дополнительное соглашение, документы из БТИ и требование о доплате. Многие теряются и соглашаются отдать деньги, хотя делать это не обязаны.
В любом случае изменение цены — это повод внимательно прочитать договор. Нужно разобраться, что конкретно там написано по поводу отклонений в площади. Хотя читать договор, конечно, нужно до его подписания.
Если у вас в договоре написано, что площадь квартиры может измениться и вы обязаны доплатить, у застройщика больше шансов получить от вас эти деньги. Это работает и в обратную сторону. Если застройщик передал вам жилье, площадь которого меньше, чем вы покупали, можно требовать с него разницу.
Бывает, что застройщики хитрят и пишут, что при увеличении площади вам надо доплатить, а при уменьшении возвращать они вам ничего не будут. Это незаконно. Вы как потребитель должны иметь с застройщиком равные права. Если он с вас может требовать, то и вы с него.
Но, при подаче иска, нужно понимать одну важную вещь: перед требованием от дольщика доплаты за «лишние» метры, застройщик направляет ему уведомление, в котором говорится о необходимости погашения задолженности. Тем самым застройщик сохраняет для себя возможность отказа от исполнения договора при непогашении задолженности за 2 месяца.
В случае, если дольщик не хочет доплачивать и предъявляет иск о передаче квартиры, нужно учитывать следующее:
- С того момента, как застройщиком предъявилось требование о нужности погашения задолженности до момента назначения судом заседания по иску дольщика, проходит больше, чем 2 месяца. В данный период застройщик вполне может успеть направить дольщику уведомление с односторонним отказом от договора из-за неуплаты, и такой отказ сочтется правомерным. В таком случае судом будет отказано в удовлетворении иска, из-за расторжения договора.
- В случае, если застройщиком не было направлено уведомление об отказе, он также может предъявить иск о взыскании с дольщика доплаты за эти самые метры, а также неустойке в размере 1/300 ставки рефинансирования за ежедневную просрочку. Такие иски, как правило, удовлетворяются.
Если вы все-таки не собираетесь оплачивать «лишние» метры, мы рекомендуем подавать иск не только с требованием об обязательстве застройщика передачи квартиры по акту, но и с требованием о признании незаконности условия об увеличении платы за квартиру из-за превышения площади. Шансы на успех возрастут, ведь после признания такого договора недействительным, расторжение в одностороннем порядке исключено. Договор будет оплачен, и суд обяжет застройщика все-таки передать квартиру.
Все же для решения таких сложных вопросов обращайтесь к специалисту – ведь только специалист поможет грамотно оценить ситуацию и принять верное решение.
Регистрация перепланировки проводится для того, чтобы собственник помещения мог получить на него актуальные документы.
Без них становятся невозможными купля-продажа, дарение, вступление в наследство, некоторые другие юридические операции. Поэтому собственник сам заинтересован в том, чтобы оформить перепланировку по закону.
Со стороны государства требование регистрации преобразований связано с обеспечением безопасности для других граждан, проживающих в здании, а также нормального функционирования его инженерных систем.
Ведь нередки случаи, когда самовольная перепланировка становилась причиной ухудшения работы отопления, вентиляции, водоснабжения дома и даже приводила к обрушениям здания.
При соответствии преобразований всем техническим нормам такого риска удается избежать.
👤 Что это значит для простых граждан
Для обычных граждан подписание подобных договоров ДДУ является вынужденной мерой. А застройщик, являясь сильной стороной договора, пользуется этим. И еще на стадии заключения соглашения застройщик вносит такие условия, которые будут выгодны именно ему. Как пример — возможное уменьшение площади построенной квартиры при неизменной цене.
Более того, если дольщик попробует внести изменения в договор, то со стороны застройщика натолкнется на сильное сопротивление — никто не станет менять условия.
И в дальнейшем опротестовать уже подписанный договор (или его отдельные пункты) в суде практически невозможно. В конечном итоге, человек вынужден со всем этим мириться, а иначе ему и вовсе будет отказано в заключении договора ДДУ.
Поэтому, соглашаясь на подписание подобных договоров, граждане фактически заранее разрешают застройщику построить за ту же цену квартиры меньшей площади. А это — законное обкрадывание дольщиков.
Создаем идеальные условия
Чтобы в квартире не было холодно, лоджию необходимо обязательно утеплить. Если вы откажетесь от этого, проект не будет согласован. Изменение средней температуры наносит вред всему зданию, а значит важно соблюдать это условие. Для утепления используют стандартные материалы, а установка двойных окон обеспечит дополнительную защиту от минусовых температур. Также нужно провести электричество и выровнять пол.
Если для вас важно сэкономить время и деньги, лучше обратиться в специализированную компанию, которая занимается капитальным ремонтом под ключ. Так у вас будет гарантия того, что все работы по демонтажу, утеплению и отделке бывшей лоджии выполнены на совесть. В случае мелких недоработок специалисты непременно устранят их. При этом нет необходимости платить нескольким подрядчикам: итоговая стоимость работ уже прописана в договоре.
Если вы твердо решили присоединить лоджию к жилой площади, важно убедиться, что для вашей квартиры такой вариант возможен. После чего понадобится собрать документы и получить разрешение в БТИ на перепланировку. Доверьте ремонтные работы компании с хорошей репутацией и штатом квалифицированных рабочих, и ваша лоджия станет полноценным жилым пространством.